Решение Рязанского областного суда от 22 июля 2019 года №3а-225/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2019 года Дело N 3а-225/2019
22 июля 2019 года
Рязанский областной суд в составе: судьи Милашовой Л.В.,
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием:
представителя административного истца Сырина А.Н. - Гудкова Д.С.,
представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску заявлению Сырина Александра Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Сырин А.Н. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто>, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости: <скрыто> адрес: <адрес>, кадастровый номер N
В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 05.02.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 43 531 006,45 рублей.
Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N которая в соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года составляет 4 715 074 рублей.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 4 715 074 рубля.
В процессе производства по делу Сырин А.Н. свои исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 5 416 103 рублей.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Степаненко И.С. не возражала против права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, полагая, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 34 301 899, 26 рублей.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, суд приходит к следующим выводам.
На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ч.3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что Сырин А.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором N от ДД.ММ.ГГГГ соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного с администрацией г.Рязани от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН от 05.02.2019.
На указанном земельном участке расположен принадлежащий Сырину А.Н. объект недвижимости: <скрыто> адрес: <адрес> кадастровый номер N. Таким образом, Сырин А.Н. как собственник недвижимости, расположенной на данном земельном участке, имеет исключительное право выкупа указанного земельного участка.
Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2019г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 43 531 006, 45 рублей.
В соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 4 715 074 рублей.
По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости данного земельного участка судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>
Согласно заключению судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной <скрыто> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 416 103 рубля.
Как следует из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж)
Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года N 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п. "в").
В материалы дела представлена информация, подтверждающая имевшиеся на момент проведения экспертизы в доступных источниках (сети Интернет) данные о наличии на рынке недвижимости земельных участков, сопоставимых с объектом оценки по площади, местоположению, назначению (в том числе, земельный участок, площадью 15 000 кв.м., расположенный в г.Рязани, территория Карцево, предназначенный под промышленную застройку; земельный участок, площадью 20 000 кв.м., расположенный в г.Рязани, Московский район, пр. Шабулина, 2, предназначенный для обслуживания нежилых зданий (промназначения); земельный участок, площадью 20 000 кв.м., расположенный в г.Рязани, Московский район, ул. Новаторов, промышленное назначение).
Однако в заключении судебной экспертизы не имеется данных о проведении экспертом анализа указанных объектов, не обосновано неиспользование их в качестве объектов-аналогов, что лишает суд возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом при отборе аналогов выводов.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, при составлении отчета об оценке в отчете должна быть подтверждена информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки (пункт 5).
Как следует из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки была введена корректировка 13 % на форму участка к объектам-аналогам N 1 и N 2, однако, в приведенном в заключении экспертизы описании объектов-аналогов N 1 и N 2 отсутствуют сведения об их форме, следовательно, не подтверждена необходимая для применения корректировки информация об имеющихся между ними и объектом оценки различиях по форме.
В связи указанными обстоятельствами, влияющими на вывод экспертизы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, суд пришел к выводу о необоснованности заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, в связи с чем в силу части 2 статьи 83 КАС РФ определением суда от 18 апреля 2019 года по делу была назначена и проведена <скрыто> повторная судебная экспертиза N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению которой размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года составляет 24 318 519 рублей.
В связи с неполнотой и неясностью заключения повторной судебной экспертизы определением суда от 18 июня 2019 года по делу была назначена по делу дополнительная судебная экспертиза.
В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом заключения дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной <скрыто> размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2018 года составляет 34 301 899, 26 рублей.
Суд находит данное заключение судебной экспертизы достоверно отражающим размер рыночной стоимости земельного участка истца по состоянию на 01.01.2018 года.
Суд не может согласиться с доводами представителя административного истца Гудкова Д.С. о том, что выводы эксперта N ФИО11. не отвечают требованиям законодательства в области оценочной деятельности и не соответствуют признакам относимости и допустимости и имеют недостатки, перечисленные в возражениях на заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ.
На стр. 62 заключения дополнительной судебной экспертизы в таблице 7 приведена корректировка на расположение объектов-аналогов NN 2 и 3 относительно автомагистралей в размере + 26 %.
Из устных и письменных пояснений в судебном заседании эксперта <скрыто> ФИО11 следует, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером N (объект оценки) и объект-аналог N 1 расположены в непосредственной близости от Окружной дороги г.Рязани (Федеральная трасса М5 "Урал"), являющейся наиболее значимой автодорогой в Рязани, в связи с чем сопоставимы между собой по ценообразующему фактору - расположение относительно автомагистрали (крупной автодороги с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна), в то время как объекты-аналоги NN 2 и 3 удалены от указанной Федеральной трассы, в связи с чем в отношении объектов-аналогов NN 2 и 3 ею применен коэффициент корректировки на расположение относительно автомагистралей в размере +26 % на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, Таблица 70, стр. 135-136.
На стр. 20 заключения дополнительной судебной экспертизы экспертом указано, что в зависимости от формы продаваемых земельных участков участки треугольной формы могут продаваться со скидкой до 50 % цены, участки изрезанной нестандартной формы могут терять до 80 % своей стоимости.
Согласно Выписке из единого государственного реестра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером N оцениваемый земельный участок имеет неправильную форму, однако не является треугольным или изрезанным.
Как пояснила в суде эксперт ФИО11 имеющаяся у оцениваемого земельного участка неправильная форма (многоугольная) не влияет на стоимость указанного объекта при сделке, в связи с чем ею не была применена корректировка на неправильную форму земельного участка в заключении дополнительной судебной экспертизы.
На стр. 63, 64 заключения дополнительной судебной экспертизы в таблице 7 экспертом приведена корректировка на наличие коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) относительно объектов-аналогов N1, N 2и N 3 в размере + 16 %.
Эксперт ФИО11 подтвердила в судебном заседании, что оцениваемый земельный участок имеет возможность подключения к коммуникациям. При выезде на осмотр оцениваемого земельного участка она установила, что на нем находится кирпичное строение, объект: очистные сооружения, к которому подведено электричество и водоснабжение, наличие канализации подразумевается исходя из вида разрешенного использования земельного участка: для размещения и эксплуатации очистных сооружений с сетью коммуникаций, на смежных с ним земельных участках ведется строительство, подведены электричество, водоснабжение, канализация, что в соответствии с п. 20 ФСО N 7 позволяет расценить земельный участок с кадастровым номером N как имеющий коммуникации. Объекты-аналоги N1, N 2 и N 3 не имеют коммуникаций, в связи с чем в отношении объекта оценки ею применен коэффициент + 16 %, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, Таблица 137.
На стр. 64 заключения дополнительной судебной экспертизы экспертом приведены суммы корректировок в отношении объектов-аналогов: N 1 - 71 %, N 2 - 90 %, N 3- 110 % и округленные весовые коэффициенты в отношении объектов-аналогов: N 1 -0,41078, N 2 - 0,32406, N 3 - 0,26514 %.
В письменном пояснении эксперт ФИО11 привела формулу расчета весовых коэффициентов, указанных в заключении дополнительной судебной экспертизы, которая представляет собой частное количества корректировок цен объекта-аналога N 1 в -1 степени и суммы количества корректировок цен объекта-аналога N 1 в -1 степени, количества корректировок цен объекта-аналога N 2 в -1 степени и количества корректировок цен объекта-аналога N 3 в -1 степени. В судебном заседании эксперт ФИО11 подтвердила, что примененная ею формула расчета весовых коэффициентов предусмотрена Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России N 568-р от 06.03.2002 года, запрета использования при оценке объектов-аналогов с общим размером корректировок в указанных размерах законодательством не установлено.
На стр. 59 заключения дополнительной судебной экспертизы экспертом применена корректировка на расположение по типовым зонам в пределах региона для объектов-аналогов NN 1, 2, 3 к объекту оценки в размере 1,0, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, стр.113-117, поскольку как объект оценки, так и объекты-аналоги расположены в областном центре. В таблице N 7 на стр. 62 заключения дополнительной судебной экспертизы к объекту-аналогу N 3 исходя из его расположения в 2 км от города в промзоне применена территориальная корректировка в размере 0,67 в пределах границ доверительных интервалов усредненных значений данного корректирующего коэффициента, которые предусмотрены "Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, таблицы N 50, 51, что подтвердила эксперт ФИО11 в суде.
На странице 63 заключения дополнительной судебной экспертизы к объекту оценки применен корректирующий коэффициент + 14 % на наличие железнодорожной ветки. Из пояснений эксперта ФИО11 в суде следует, что в непосредственной близости от оцениваемого земельного участка проходит железнодорожная ветка, в связи с чем ею применен указанный коэффициент корректировки на наличие железнодорожной ветки, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости - 2017, Земельные участки", под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017, Таблица 87.
Эксперт ФИО11 в суде подтвердила, что отбор объектов-аналогов ею произведен исходя из предложений по продаже земельных участков в Рязанской области, размещенных в период с 01.01.2017 года по 01.01.2018 года, что подтверждается указанием на даты подачи объявлений в скриншотах объявлений о продаже земельных участков, имеющихся в заключении дополнительной судебной экспертизы.
Суд не может согласиться и с доводами административного истца о невозможности использования для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка объектов-аналогов N 1и N 3, являющихся земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Из имеющихся в заключении судебной экспертизы скриншотов с интернет-ресурса "Avito.ru" объявлений о продаже объектов-аналогов N 1 и N 3 следует, что указанные земельные участки имеют промышленное назначение (стр. 26, 30 заключения дополнительной судебной экспертизы). Достоверных доказательств, свидетельствующих об ином назначении этих земельных участков, в материалах дела не имеется.
Представленные представителем административного истца фрагменты публичной кадастровой карты в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N и N не могут быть приняты судом в качестве доказательств, свидетельствующих о том, что данные земельные участки имеют сельскохозяйственное значение, поскольку в размещенных объявлениях отсутствует указание на кадастровые номера предлагаемых к продаже земельных участков.
Кроме того, из текста объявлений о продаже указанных земельных участков с интернет-ресурса "Avito.ru" следует, что продавцом предложена цена объектов исходя из описанных в объявлении характеристик, в том числе назначения: промышленное.
Заключение дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной <скрыто> соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречат действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт <скрыто> ФИО11 поддержала указанное заключение в суде.
Не свидетельствуют о неправильности экспертного заключения и доводы истца об отсутствии сведений о членстве эксперта ФИО11 проводившей судебную экспертизу, в саморегулируемой организации оценщиков, поскольку положения КАС РФ и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" не содержат положений об обязательном членстве судебного эксперта в саморегулируемой организации.
Учитывая изложенное, при определении размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2018 года суд руководствуется заключением дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ года.
Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права заявителя, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением дополнительной судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной <скрыто>
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Сырина Александра Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 34 301 899 рублей 26 копеек по состоянию на 01 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 25 февраля 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Рязанского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированной форме через Рязанский областной суд.
Судья: подпись Милашова Л.В.
Копия верна:
Судья: Логвин В.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка