Решение Свердловского областного суда от 11 мая 2021 года №3а-224/2021

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 3а-224/2021
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


11 мая 2021 года







Номер производства 3а-224/2021




Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2021 года.
Мотивированное решение изготовлено 17 мая 2021 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У., с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное производство N 3а-224/2021
по административному исковому заявлению Амои Титала Сиабандовича, Амои Джамала Сиабандовича
к административным ответчикам - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области,
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ; ,
установил:
Амои Т. С. и Амои Д. С. (далее - административные истцы) обратились в Свердловский областной суд с административным иском, в котором просят установить:
-по состоянию на 06 ноября 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости в размере 3593 000 руб.;
-по состоянию на 10 апреля 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости в размере 3649000 руб.
В подтверждение заявленных требований административными истцами представлены отчеты об оценке N 19/20/2, N 18/20/2 от 24 декабря 2020 года (далее - Отчеты), составленные оценщиком ООО "ЮрАудит" Д.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому Федеральному округу в направленном в адрес суда отзыве дату определения кадастровой стоимости земельных участков и размер кадастровой стоимости подтвердил.
Кроме этого представитель указал, что по состоянию на 01 января 2020 года в отношении спорных земельных участков утверждена новая кадастровая стоимость, датой начала применения которой, является 01 января 2021 года.
Представитель Управления Россреестра по Свердловской области в направленном в адрес суда отзыве оценку требований административных истцов оставил на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административных истцов Сергеева Е.Б. поддержала заявленные требования, заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего Отчеты Д.
Иные лица, участвующие в деле - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в отзывах просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.
В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, допросив в судебном заседании в качестве свидетеля - оценщика Д., исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.
Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года N 280-О-О, от 23 октября 2014 года N 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Статья 24_18 Федерального закона N 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 20 декабря 2013 года N 3106 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования г. Нижний Тагил по состоянию на 10 августа 2013 года.
Этим же нормативным правовым актом утвержден уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования город Нижний Тагил, согласно приложению N 2 к настоящему Приказу.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу актом определения кадастровой стоимости от 08 ноября 2018 года в размере 7371097,14 руб. по состоянию на 06 ноября 2018 года.
В Единый государственный реестр недвижимости 08 ноября 2018 года внесены сведения об этой кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером установлена ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу актом определения кадастровой стоимости от 10 апреля 2018 года в размере 15113000,61 руб. по состоянию на 10 апреля 2018 года.
В Единый государственный реестр недвижимости 10 апреля 2018 года внесены сведения об этой кадастровой стоимости.
Земельный участок с кадастровым номером , площадью 2 559 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автоцентра по продаже и обслуживанию автомобилей, принадлежит на праве общей долевой собственности административным истцам.
Земельный участок с кадастровым номером , площадью 3 739 кв.м., расположенный по адресу адрес: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисные здания, объекты торговли, принадлежит на праве собственности Амои Т.С.
Полагая, что такая кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, административные истцы ссылаются в обоснование своих требований на Отчёты, в которых указано, что вероятная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 06 ноября 2018 года составляла 3593000 руб., а по земельному участку с кадастровым номером по состоянию на 10 апреля 2018 года - 3649 000 руб.
11 ноября 2020 года административные истцы обращались в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Решениями от 02 декабря 2020 года заявления были отклонены в связи с несоответствием представленных Отчётов требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 8 октября 2020 года N 3333 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области" по состоянию на 1 января 2020 года утверждена новая кадастровая стоимость в отношении земельных участков.
В частности по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере 3229048,56 руб.
Сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25 ноября 2020 года.
Также по состоянию на 01 января 2020 года была утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере 4562701, 7 руб.
Сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 ноября 2020 года.
Датой начала применения новой кадастровой стоимости в отношении спорных земельных участков является 01 января 2021 года.
Таким образом, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков на момент рассмотрения дела являются архивными.
В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ).
Таким образом, административные истцы, являясь собственниками (долевыми собственниками) земельных участков, за которые налоговые платежи рассчитываются из кадастровой стоимости, сохранили право на оспаривание кадастровой стоимости, ставшей архивной с 25 ноября 2020 года и с 26 ноября 2020 года, соответственно, но применяющейся для целей налогообложения до начала действия новой кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 8 октября 2020 года N 3333.
Обращаясь в суд с административным иском о пересмотре "архивной" кадастровой стоимости земельных участков, административные истцы в подтверждение заявленных требований представили Отчеты, составленные оценщиком ООО "ЮрАудит" Д.
Согласно представленным Отчетам, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 06 ноября 2018 года составила 3593000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 10 апреля 2018 года составила 3649 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании Д. была допрошена судом в качестве свидетеля и после предупреждения ее об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердила изложенные в Отчетах выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером расположен по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером расположен по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации автоцентров по продаже и обслуживанию автомобилей.
Земельный участок с кадастровым номером относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - офисные здания, объекты торговли.
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельных участков, их текущее и фактическое использование, которое, по мнению оценщика, является наиболее эффективным, свидетель пояснил, что объект оценки с кадастровым номером отнесен им к сегменту рынка коммерческая недвижимость предназначенных для эксплуатации автоцентров по продаже и обслуживанию автомобилей, а объект оценки с кадастровым номером отнесен им к сегменту рынка коммерческая недвижимость предназначенных для офисных зданий, объектов торговли.
При проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги идентифицированы оценщиком: точно установлены их площадь, местоположение, кадастровые номера и разрешенное использование; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектами оценки.
Исходя из ретроспективности оценки, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение, на обеспечение инженерными сетями.
Проверка однородности объектов-аналогов сделана через медианное значение; отклонение от медианного значения не превысило 33%.
В результате рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 06 ноября 2018 года определена оценщиком в размере 3593 000 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:56:0106011:335 по состоянию на 10 апреля 2018 года определена оценщиком в размере 3649 000 руб.
Проверив представленные административными истцами Отчеты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля Д. в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания Отчетов судом установлено, что оценку земельных участков провел оценщик Д. имеющая специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26 марта 2018 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 Отчеты прошиты, подписаны оценщиком Д., скреплены печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в Отчетах, соответствуют предмету исследования, составлены на даты оценки - 06 ноября 2018 года и 01 апреля 2018 года, соответственно.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В Отчетах приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость полученных оценщиком результатов.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В Отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельных участков суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленные в дело Отчеты, суд признает их соответствующими требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что Отчеты составлены с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при их составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельных участков, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названные выше Отчеты с учетом показаний свидетеля надлежащими доказательствами, подтверждающими размер рыночной стоимости земельных участков.
На основании изложенного, архивная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: , подлежит установлению на дату оценки в размере их рыночной стоимости, установленной Отчетами.
Датой обращения административных истцов в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: , является 11 ноября 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Амои Титала Сиабандовича, Амои Джамала Сиабандовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: ; , удовлетворить.
Установить по состоянию на 06 ноября 2018 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 3593 000 (три миллиона пятьсот девяносто три тысячи) руб. на период с 08 ноября 2018 года по 31 декабря 2020 года.
Установить по состоянию на 10 апреля 2018 года "архивную" кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости 3649 000 (три миллиона шестьсот сорок девять тысяч) руб. на период с 10 апреля 2018 года по 31 декабря 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ; считать 11 ноября 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка