Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 22 октября 2021 года №3а-224/2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 22 октября 2021 года Дело N 3а-224/2021
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.
при секретаре судебного заседания Молоковой А.Г.,
с участием:
представителя административного истца Огурцова А.А.,
представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Марковой Е.А.,
представителя административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В.,
представителя заинтересованного лица администрации г.Чебоксары Кулеминой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Гостиница "Атал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество "Гостиница "Атал" обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80, расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, г.Чебоксары, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, по данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 19621 279,08 руб.
Не согласившись с его кадастровой стоимостью, АО "Гостиница "Атал" обратилось к оценщику. Согласно отчету, составленному ООО ".......", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80 по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8157 583 руб. 00 коп.
Таким образом, полагает административный истец, установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, что влечет нарушение его прав и законных интересов, поскольку налог на недвижимое имущество напрямую зависит от его кадастровой стоимости.
В ходе рассмотрения дела по существу, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы административный истец АО "Гостиница "Атал" уточнило требования, обратившись с уточненным административным иском, и просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80 по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 10888 000 руб. 00 коп.
Представитель административного истца АО "Гостиница "Атал" Огурцов А.А. в судебном заседании поддержал заявленные уточненные требования.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Маркова Е.В. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой.
Представитель административного ответчика БУ "Чуваштехинветаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненного административного искового заявления.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Кулемина К.А. в судебном заседании также не возражала против удовлетворения уточненного административного искового заявления.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило. Ранее, заявлением от 13.07.2021 просило о рассмотрении дела без участия представителя Управления (л.д.70).
В соответствии со ст. 150 КАС РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по существу, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителей административного истца Огурцова А.А., представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Марковой Е.В., представителя административного ответчика БУ "Чуваштехинветаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В., представителя заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Кулеминой К.А., признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон N 237-ФЗ), вступившим в силу с 01.01.2017.
При этом Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон N 237-ФЗ.
В частности ст. 22 Федерального закона N 237- ФЗ признается утратившей силу с 01.01.2023 (ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269- ФЗ).
Федеральный закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22.1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ).
В связи с этими изменениями до 01.01.2023 устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:
1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее -решение);
2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения-до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ не применяются;
3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.
Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" (п. 1, подп. " а" п. 2, подп. " а- в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.
При решении вопроса о праве административного истца на оспаривание кадастровой стоимости указанного земельного участка, юридически значимым является вопрос о том, затрагивают ли результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка его права и обязанности.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости Закон предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, административный истец АО "Гостиница "Атал" является собственником земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80, в связи с чем общество имеет право на обращение в суд с заявленным исковым требованием.
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14.12.2016 N 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" на территории Чувашской Республики с 01.01.2017.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.09.2016 N 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 08.04.2020 N 149 Бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики переименовано в Бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 N 485.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.06.2021 N КУВИ-002/2021-70753939 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80 по состоянию на 01.01.2019 составляет 19621 279,08 руб. (л.д. 30).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.06.2021 N 31-06/21, составленный ООО ".......", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80 по состоянию на 01.01.2019 составляет 8157 58 руб.
В рамках рассмотрения настоящего дела ввиду возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка, по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации г.Чебоксары определением суда от 23 июля 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью ".......".
На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года.
Согласно заключению эксперта N А-0073/2021, изготовленному ООО ".......", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10888 000 руб.
В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Оценивая заключение эксперта N А-0073/2021, изготовленное ООО ".......", суд исходит из того, что эксперт ФИО., проводившая экспертизу, обладает специальным образованием, включена в реестр членов Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет соответствующее образование и диплом в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", она предупреждена об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.
Выводы, изложенные в заключении, мотивированы, соответствуют предмету исследования, оценка производилась в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки. В своих расчетах эксперт, мотивированно отказавшись от затратного и доходного подходов к оценке, использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, принял весовую долю сравнительного похода за единицу (п.4.1, п.4.2.3).
Представленное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом его кадастровой стоимости.
Определение рыночной стоимости исследуемого объекта осуществлено с применением метода сравнимых продаж в рамках сравнительного подхода, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.
В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект исследования, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.
Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках данного подхода.
Специалист определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.
В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.
Суд, оценивая заключение эксперта ООО ".......", приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствуют требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечают требованиям относимости, допустимости.
Учитывая проведение судебной экспертизы экспертом ООО "......." в соответствии с требованиями КАС РФ, в том числе с предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выбор экспертом объектов-аналогов, сходных объекту оценки, суд за основу доказанности размера рыночной стоимости объекта оценки принимает результаты судебной экспертизы данного эксперта и приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка, исходя из результатов судебной экспертизы, проведенной ООО ".......".
При этом, при рассмотрении настоящего административного дела, суд исходит из тех доказательств, которые представлены сторонами в материалы дела.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.
В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка следует установить на основании результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО ".......".
В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики объекта будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость объекта подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки, в государственный кадастр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать обращение истца в суд - 15 июня 2021 года, поскольку в комиссию административный истец не обращался.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекте недвижимости.
Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80, площадью 2889 +/- 18 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания гостинцы "Атал", расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, г.Чебоксары, <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года в размере 10888 000 (десять миллионов восемьсот восемьдесят восемь тысяч) руб.00 коп.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 июня 2021 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 21:<данные изъяты>:80, площадью 2889 +/- 18 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, <адрес>.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2020 года до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Верховный Суд Чувашской Республики.
Председательствующий Т.Н. Евлогиева
Мотивированное решение изготовлено 3 ноября 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка