Решение Калининградского областного суда от 23 ноября 2020 года №3а-224/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 ноября 2020 года Дело N 3а-224/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Быстровой М.А.
при секретаре - Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "КУГТОРГ" к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация МО "Гурьевский городской округ", ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
ООО "КУГТОРГ" обратилось в суд с административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ему на праве аренды принадлежи земельный участок с кадастровым номером N, площадью 5 570 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства производственно-торговой базы, для обустройства и строительства стоянки автомобилей, установка магазина-модуля с последующей реализацией автомобилей, строительства и эксплуатации офиса, складов, вкл. тамо, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровой стоимостью 14817363 рублей, которая была определена актом N 70-20 от 02.06.2020 ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".
По заказу административного истца ООО "НЦ "Балтэкспертиза" проведена оценка земельного участка, его рыночная стоимость определена на 21.05.2020 года в размере 8432 000 рублей.
Полагает, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав Общества, как арендатора этого участка, поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере ее рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель ООО "КУГТОРГ" Русецкий П.В. уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 21.05.2020 года в размере его рыночной стоимости, установленной экспертом ООО ""НЦ "Балтэкспертиза" в размере 8432 000 рублей.
Представитель ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгарева А.А. в удовлетворении административного иска просит отказать.
Правительство Калининградской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованное лицо - администрация МО "Гурьевский городской округ" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили.
С учетом мнения представителя административного истца и положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца Русецкого П.В., представителя заинтересованного лица - ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Болгаревой А.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N на праве аренды принадлежит административному истцу ООО "КУГТОРГ", что подтверждается договорами аренды от 06.04.1995 года, от 23.10.1998 года, соглашениями к ним от 20.03.2018 года, постановлением администрации Гурьевского городского округа от 23.04.2020 года N 1140, сопроводительным письмом от 23.06.2020 года N 17\6692 и проектом договора аренды вышеназванного земельного участка.
На основании акта ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" об определении кадастровой стоимости N 70-20 от 02.06.2020 года определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 21.05.2020 г. в размере 14817363,99 рубля.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Административный истец, являясь арендатором указанного земельного участка, обязан уплачивать арендную плату, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный реестр недвижимости.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечёт нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесённой в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Исходя из приведённых критериев, административный истец вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование своих требований Общество представило отчёт N Н-1049-2020 от 10.08.2020 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 21.05.2020 года в размере 8 432 000 рублей, составленный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А.
Оценщик Сергиенко Г.А., обладающий правом на проведение подобного рода исследования, имеющий необходимое образование, стаж работы в оценочной деятельности - 17 года, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости", являющийся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"", используя метод сравнения продаж, подобрал объекты - аналоги с близкими по возможности характеристиками, которые больше всего влияют на стоимость земельных участков, это их разрешенное использование и местоположение. Оценщиком использованы аналоги - земельные участки, расположенные в г. Калининграде, применены все необходимые корректировки.
Изложенные в отчете об оценке сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны. Объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Допрошенный в судебном заседании оценщик Сергиенко Г.А. поддержал свой отчет, пояснил, что отчет выполнен в соответствии с требованиями ФСО. На момент оценки на оцениваемом земельном участке отсутствовали какие-либо строения, а даже если бы и были какие-либо улучшения, то это никак не повлияло бы на итоговую рыночную стоимость земельного участка, поскольку участки оцениваются как условно-свободные, без строений. Объекты-аналоги подбирались по схожим видам разрешенного использования: под магазин, торговый центр, магазин автосалона. К объектам-аналогам применялись корректировки на масштаб, местоположение, условия продаж.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке N Н-1049-2020 содержит необходимые сведения доказательственного значения о рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N на 21.05.2020 год.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N отличается от определенной оценщиком рыночной стоимости этого же объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что земельный участок с кадастровым номером N на дату определения кадастровой стоимости имел другую рыночную стоимость.
В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
Судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявления ходатайств, в том числе ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы в случае мотивированного несогласия с представленным административным истцом отчетом об оценке.
Однако административные ответчики и заинтересованное лицо в установленном процессуальным законом порядке не поставили под сомнение правильность упомянутого отчета об оценке и не указали обстоятельств, которые могут свидетельствовать об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает доказанным, что по состоянию на дату оценки - 21.05.2020 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 8 432000 рублей 00 копеек.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 27 августа 2020 года.
Поскольку кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 21.05.2020 год превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося арендатором земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск ООО "КУГТОРГ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5 570 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для продолжения строительства производственно-торговой базы, для обустройства и строительства стоянки автомобилей, установка магазина-модуля с последующей реализацией автомобилей, строительства и эксплуатации офиса, складов, вкл. тамо, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.05.2020 года в размере 8432000 (восемь миллионов четыреста тридцать две тысячи) рублей.
Датой подачи Обществом заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд - 27 августа 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости после его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 02 декабря 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда М.А. Быстрова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка