Решение Хабаровского краевого суда от 28 ноября 2019 года №3а-224/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 ноября 2019 года Дело N 3а-224/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Д.Беляниновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али" к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Али" обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривает кадастровую стоимость земельного участка, площадью 23 583 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый N. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что является арендатором этого объекта недвижимости, обязан платить арендную плату, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость предмета аренды. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 25.09.2018 года, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.09.2018 года. Отчетом об оценке от 28.05.2019 года N З-175-19Х определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.09.2018 года, размер которой существенно ниже размера утвержденной на туже дату кадастровой стоимости. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 25.09.2018 года в размере его рыночной стоимости, что позволит ему снизить арендную плату.
Определением суда от 18.10.2019 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо - администрация города Хабаровска.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Али" Рой Е.Е. (доверенность от 01.10.2019 года сроком действия три года) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представитель заинтересованного лица администрация города Хабаровска Дю-Попова Ю.А. (доверенность от 02.09.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании выразил несогласие с требования административного истца, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Оценщик выбрал объекты-аналоги N 1 и N2, исходя из их схожести по виду использования с объектом оценки. Но по данным Публичной кадастровой карты объект оценки предназначен для использования объекта торговли, объекта инженерно-технического назначения, а объект-аналог N 1 - под склад речного песка, объект-аналог N 2 - для размещения промышленных объектов (глиняный карьер). Следовательно, использование этих аналогов нарушает требования пункта 20 ФСО N7, согласно которому земельные участки оцениваются по виду его фактического использования. Производя корректировку "на удаление от автомагистралей" оценщик применил её в понижающем значении к объекту-аналогу N 1, без учета того, что этот участок находится на удалении от автомагистралей, что требовало применение повышающего коэффициента. Производя расчет корректировки "на площадь" оценщик применил понижающий коэффициент к объекту-аналогу N 2, хотя по результатам анализа рынка требовалось применить повышающий коэффициент. Согласно данным Росреестра объект-аналог N 3 имеет разрешенное использование - для размещения промышленных объектов V класса вредности, находится в зоне П-3 (зона предприятий V класса опасности). По этим критериям он не схож с объектом оценки. Все это свидетельствует о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО N 3 и пункту 10 ФСО N 1. Поэтому отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, а иных доказательств о рыночной стоимости объекта оценки не имеется.
Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях министерство имущественных отношений Хабаровского края выразило несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик применил сравнительный подход, который, в соответствии с пунктом 13 ФСО N 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Для проведения оценки оценщик отобрал 7 объектов-аналогов, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади. При этом в отчете отсутствуют информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких к объекту оценки по этому критерию оценки. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщик не произвел сравнение по таким элементам, как транспортная доступность, инфраструктура, и не обосновал отказ от сравнения по этим элементам. Объекты-аналоги отобраны с использованием источников информации: еженедельном информационно-справочном издании риэлторов города Хабаровска журнале "Вся недвижимость Хабаровска", интернет-ресурсе "Фарпост-барахолка", "Авито-сайт объявлений", в которых отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования (зонирования) земельных участков. А отсутствие сведений об основном ценообразующим критерии порождает сомнение в обоснованности выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения", оценщик использовал сведения из аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", которые указывают на динамику изменения цен на рынке коммерческой недвижимости. Но в отчете определяется рыночная стоимость земельного участка, следовательно, необходимо использовать динамику изменения цен на рынке земельных участков.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к следующим выводам.
На основании договора аренды N 287 от 06.11.2018 года ООО "Али" владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером N, площадью 23 583 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования зданий складов-магазинов, скважины с насосной станцией, котельной. Договор аренды зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 15.11.2018 года.
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 25.09.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, которая определена по состоянию на 25.09.2018 года в размере 82 917 120,51 рублей.
В соответствии с условиями договора аренды, положений постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края" ООО "Али" обязано вносить арендную плату за пользование земельными участками, размер которой определяется по формуле: значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории.
Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Али" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.
ООО "Али" обратилось 05.08.2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденную приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 по состоянию на 25.09.2018 года. К заявлению был приложен отчет об оценке N З-175-19Х от 28.05.2019 года, составленный ООО "Профи оценка". Решением комиссии от 28.08.2019 года N 49 заявление об оспаривании кадастровой стоимости отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3.
В суд с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 17.10.2019 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под здания складов-магазинов, скважины с насосной станцией, котельной, площадь 23 583 кв.м., местонахождение: <адрес>, кадастровый N, по заказу ООО "Али" оценщиком ООО "Профи оценка" ФИО1 (имеет квалификационный аттестата по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 08.10.2009 года является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", регистрационный N), проведена оценка его рыночной стоимости, о чем подготовлен отчет N З-175-19Х от 28.05.2019 года.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 28.05.2019 года N З-175-19Х суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:29927 определялась по состоянию на 25.09.2018 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость этого земельного участка, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке N З-175-19Х от 28.05.2019 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, так как он располагал информацией о наличии объектов-аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно обоснован (страницы 47-48, 58-59 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке N З-175-19Х от 28.05.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков, и используется покупателем, продавцом и другими специалистами в сегменте рынка купли-продажи земельных участков.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельного участка - для размещения зданий склада-магазина, скважины с насосной станцией, котельной, его местоположение - территориальная зона ЦК (зона коммерческой активности), действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков на территории города Хабаровска, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков под производственно-складскую застройку (страницы 31-46 отчета).
В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик, используя открытые источники информации (о ценах совершенных сделок и о ценах предложений к продаже) - журнал "Дальневосточный оценщик" за 2018 год; портал по продаже недвижимости - www.avito.ru; портал по продаже недвижимости - www.domofond.ru, проанализировал рынок земельных участков города Хабаровска за период с 01.01.2017 года по 25.09.2018 года, чтобы максимально снизить влияние на величину рыночной стоимости фактора - дата фактической сделки.
Оценщик подбирал аналоги максимально схожие по ценообразующим факторам с объектом оценки, исходя из главного ценообразующего фактора: вид разрешенного использования, определив его у оцениваемого земельного участка как ВРИ-9: "для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок".
Оценщиком отобрано 3 объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах им устранены путем применения корректировок: "на условия продажи", "на местоположение", "на площадь", "на расположение относительно автомагистралей".
Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения иных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 48-56, таблицы 9 - 11).
Проведя проверку и согласование полученных результатов расчета, оценщик определилитоговую рыночную стоимость земельного участка площадью 23 583 кв.м., кадастровый N, в размере 19 408 809 рублей.
Содержание отчета об оценке N З-175-19Х от 28.05.2019 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.
Содержание отчета об оценке опровергает доводы административного ответчика о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет провести их проверку по элементу сравнения "разрешенное использование (зонирование)". Сведения об объектах-аналогах получены оценщиком из открытых источников информации, в которых не указаны сведения о кадастровых номерах объектов. Поэтому сведения о месте нахождения и назначении этих участков оценщиком уточнялись и проверялись путем сопоставления имеющихся в объявлении о продаже сведений с данными публичной кадастровой карты города Хабаровска и с данными Росреестра. Полученные в результате этого сведения позволили оценщику установить, в какой территориальной и оценочной зонах находятся земельные участки, какой вид разрешенного использования они имеют. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены.
Вопреки доводам административного ответчика, различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Административный ответчик считает, что оценщиком неверно произведен расчет корректировки "на дату продажи/предложения", что повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. Заинтересованное лицо считает, что оценщиком неверно произведена корректировка цены объекта-аналога N 1 "на расположение относительно автомагистралей", корректировка объекта-аналога N 2 "на площадь". Такая позиция не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и свидетельствует о невнимательном изучении содержания отчета об оценке и неверном толковании норма права.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете об оценке указано, что от применения корректировки "на дату продажи" оценщик отказался исходя из того, что дата предложений к продаже всех объектов-аналогов июнь 2018 года, что по времени близко к дате оценки - 25.09.2018 года.
Применяя корректировку "на расположение относительно автомагистралей" оценщик указал, что понижающий коэффициент применяется к объекту-аналогу N 3, поскольку он находится на удалении от автомагистралей, что влечёт снижение его стоимости в условиях рынка. К остальным объектам-аналогам применен одинаковый коэффициент - 1,0, и по этому показателю их цена не корректировалась. Расчет корректировок приведен в отчете.
Определяя коэффициент корректировки "на площадь" для каждого объекта-аналога, оценщик применил корректирующие коэффициенты, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г.Нижний Новгород, Л.А.Лейфер, 2017г), и исходил из того, что участки меньшей площадью в перерасчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади - дешевле. Объект-аналог N 2 имеет большую площадь - 244 173 кв.м., поэтому к нему был применен понижающий коэффициент, расчет в отчете приведен.
Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края и представитель администрации города Хабаровска не являются специалистами в области оценки объектов недвижимости, и их субъективное мнение о необходимости применения тех или иных корректировок, и порядок их расчета, не является допустимым доказательством.
Довод административного ответчика, что оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно исключил такой параметр сравнения, как наличие или отсутствие инфраструктуры, транспортная доступность (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.
В отчете об оценке указано, что оценщик произвел сравнение объектов-аналогов и объекта оценки по показателю "расположение относительно автомагистралей", произвел соответствующую корректировку рыночной цены объектов-аналогов. Такой параметр сравнения учитывает: удаление или близость земельных участков от основных транспортных потоков, расположение участков внутри квартала, степень обеспеченности инфраструктурой, наличие или близость инженерных сетей. В отчете приведен расчет корректировок.
Не заслуживает внимания и довод заинтересованного лица, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки использованы недостоверные данные об объектах-аналогах NN 1, 2 и 3 - неверно определены вид разрешенного использования и территориальная зона. Такая позиция свидетельствует о неверном изучении содержания отчета об оценке.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края". Этим же приказом определены группы видов разрешенного использования. Так к группе ВРИ-9 отнесены земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Оценщик подбирал аналоги схожие с объектом оценки, определив главным ценообразующим фактором вид разрешенного использования, который у объекта оценки относится к группе ВРИ-9.
По данным Публичной кадастровой карты объект-аналог N 1 фактически используется для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих, а по документам - для размещения объектов торговли, объектов инженерно-технического обеспечения; на этом земельном участке размещается склад-магазин Объект-аналог N 2, как следует из данных Публичной кадастровой карты города, имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. Объект-аналог N 3, как следует из данных Публичной кадастровой карты города, имеет вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов. Проанализировав полученные сведения, оценщик обоснованно отобрал эти земельные участки как объекты-аналоги, поскольку по виду использования они относятся к той же группе ВРИ, что и объект оценки. Различия в месте нахождения объектов-аналогов скорректированы оценщиком применением корректировки "на местоположение".
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельного участка, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Али" обратилось в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости 05.08.2019 года, в суд - 17.10.2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.09.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Али" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под здания складов-магазинов, скважины с насосной, котельной, площадью 23 583 кв.м., местонахождение: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.09.2018 года в размере 19 408 809 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 05 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 02 декабря 2019 года.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка