Решение Пермского краевого суда от 29 января 2021 года №3а-2241/2020, 3а-324/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 января 2021 года Дело N 3а-324/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Войтенко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Шакировой Лилии Шамилевны об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Шакирова Л.Ш. обратилась в суд с административным иском (с учетом уточнённого искового заявления) к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 391485,00 рублей.
Требование административный истец обосновала тем, что она является арендатором вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы административного истца, поскольку она является плательщиком арендных платежей, которые рассчитываются из кадастровой стоимости.
Административный истец Шакирова Л.Ш. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялась судом надлежащим образом.
Представитель административного истца - Д. в судебное заседание не явилась, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие, на исковых требованиях настаивала.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Ч. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, возражала против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, указанной в иске, доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости не представила, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляла.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю М. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменный отзыв на административный иск.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, Шакирова Л.Ш. является арендатором земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины (4.4), для размещения объектов торговли, общей площадью 2 739 кв.м., с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении указанного земельного участка, договором аренды земельного участка, приобретаемого на торгах в форме аукциона, для строительства N 70 от 30 мая 2019 года (л.д. 10-13, 29-31).
В соответствии с Законом Пермского края от 07 апреля 2010 года N 604-ПК "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" исчисление арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, следовательно, плательщиком арендной платы, которая исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Шакирова Л.Ш. вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость объектов недвижимости: земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером ** составляет 1218526 рублей 32 копейки, сведения внесены в ЕГРН 17 января 2020 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости (л.д. 105).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных уточненных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N Н-0110-2020 от 9 ноября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Прикамский Центр Экспертизы и Оценки" Л., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 2739 кв.м., с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составила 391485 рублей (л.д. 36-82).
Оценщик Л. является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации-Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", включен в реестр 10 июля 2012 года, за регистрационным номером N **. Оценщик имеет образование в области оценки. Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 7 мая 2020 года АО "АльфаСтрахование".
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для магазина, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, физических характеристик, характера использования, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Проанализировав отчет оценщика в данной части, суд также полагает, что каких-либо нарушений требований ФСО при отборе объектов-аналогов оценщиком не допущено.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Л. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не завялено.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке N Н-0110-2020 от 9 ноября 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца Шакировой Л.Ш. является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 19 ноября 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Шакировой Лилии Шамилевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка **, общей площадью 2 739 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 391 485 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 19 ноября 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 12 февраля 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка