Решение Пермского краевого суда от 18 марта 2019 года №3а-223/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2019 года Дело N 3а-223/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя заинтересованного лица администрации г. Березники Пястуновича С.Ю., действующего на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Баландина Олега Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, возложении обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере рыночной,
УСТАНОВИЛ:
Баландин О.В. обратился в Пермский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Пермскому краю, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 408955 рублей по состоянию на 21.09.2017, а также просил возложить обязанность внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере рыночной.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Баландин О.В. о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, а также привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, представили письменные отзывы, в которых изложили просьбу о рассмотрении дела без участия своего представителя.
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Березники в судебном заседании не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, однако указал, что отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, ходатайствовал о назначении и проведении по делу судебной оценочной экспертизы.
С учетом надлежащего извещения неявившихся в судебное заседание лиц о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства, изучив письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорный земельный участок.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником спорного земельного участка, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю N 59-0-01-147/3003/2017-997/1 от 21.09.2017 по состоянию на 21.09.2017 и составила 1909 398 рублей.
Согласно сведениям ЕГРН спорный участок поставлен на государственный кадастровый учет 20.03.2017, является вновь образованным объектом недвижимости.
Кадастровая стоимость участка определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных приказами Росреестра от 12.05.2015 N П/210 и от 18.10.2016 N П/0515 и пунктами 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Баландин О.В., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находящегося в его собственности участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 30.10.2018 N 112/10.18, составленный оценщиком ИП М.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21.09.2017 составила 408955 рублей.
Изучив представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 30.10.2018 N 112/10.18, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков под коммерческое использование в период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года. По результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.
На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что на территории Пермского края (кроме г. Перми) на рынке земельных участков под коммерческую застройку наблюдался отрицательный ценовой тренд. Земельные участки характеризуются большим разбросом цен предложений от 106,41 руб./кв.м до 1 110 руб./кв.м.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 4 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок по дате предложения с учетом ежемесячной динамики средних цен участков, по местоположению (в зависимости от расположения в ценовой зоне), по наличию расхождений в площади аналогов и объекта оценки оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено обоснование в отчете отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием или под многоквартирное жилищное строительство.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных Управлением Росреестра в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщик на странице 32 отчета об оценке указал, что он принял во внимание сведения по всем имеющимся сделкам на территории г. Березники в период с середины 2016 года по сентябрь 2017 года, при этом ввиду недостаточного количества предложений к анализу приняты объекты коммерческого и общественно-делового назначения, расположенные в других районах Пермского края, близких по уровню социально-экономического развития к Березниковскому городскому округу (II зоне развития рынков) (стр. 33-34, 47 отчета). Кроме того, из представленного в отчете перечня участков пришлось исключить застроенные участки, поскольку в противном случае был бы нарушен пункт 20 ФСО N 7, согласно которому в выборке аналогов не участвуют застроенные земельные участки.
То обстоятельство, что стоимость объектов-аналогов разнится, было нивелировано оценщиком путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктов "е" пункта 22 ФСО N 7. При этом размер корректировок по каждому фактору не превышал 20%, что, в свою очередь, говорит о сопоставимости объектов по основным ценообразующим факторам. Также оценщиком произведена проверка такой выборки на однородность путем расчета определенных статистических показателей, результаты которой показали, что коэффициент вариации не превышает критического показателя 0,33 (33%), поэтому выборка признается однородной (стр. 54 отчета).
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.
Указание администрации на наличие недостатков, содержащихся в представленном административным истцом отчете, не подтверждено доказательствами, свидетельствующими о влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости объекта оценки.
Ходатайство административного ответчика о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом отклонено, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком М. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Баландин О.В. обратился в суд 13.02.2019, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 13.02.2019.
В силу положений части 1 и пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости.
При этом Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного земельного участка в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований, при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется. В связи с чем, в требовании административного истца о возложении обязанности на Управление Росреестра по Пермскому краю внести соответствующие сведения о кадастровой стоимости участка в размере рыночной удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Баландина Олега Владимировича - удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, общей площадью 600 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 408955 рублей по состоянию на 21 сентября 2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 13 февраля 2019 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 19 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка