Решение Пермского краевого суда от 03 февраля 2021 года №3а-2230/2020, 3а-313/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 февраля 2021 года Дело N 3а-313/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кварт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Кварт" (далее - ООО "Кварт", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, площадь 2675+/- 10,37 кв.м., кадастровый номер **3157, адрес: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1538 125 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, площадь 2095+/- 9,24 кв.м., кадастровый номер **3156, адрес: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1204625 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договоров аренды является арендатором вышеуказанных земельных участков. Утвержденная на настоящий момент кадастровая стоимость земельных участков значительно выше рыночной, установленной отчетом, что влияет на размер земельного налога. Права административного истца нарушены существенной разницей между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью.
Определением Пермского краевого суда от 3 февраля 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края".
Представитель административного истца ООО "Кварт" - Д. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражает против удовлетворения административного искового заявления. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов представлять не намерена, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявила.
Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) Ш. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель заинтересованного лица администрация муниципального образования "Савинское сельское поселение" в судебное заседание не явился, глава Савинского сельского поселения М. просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Представитель заинтересованного лица Управления Россреестра по Пермскому краю В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В отзыве на административное исковое заявление указала, что удовлетворение требований по существу административного спора оставили на усмотрение суда.
Заинтересованные лица Правительство Пермского края, Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись судом надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка участников процесса не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что ООО "Кварт" является арендатором объектов недвижимости:
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, общей площадью 2675 кв.м., с кадастровым номером **3157, расположенного по адресу: ****;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, для размещения объектов дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог, общей площадью 2095 кв.м., с кадастровым номером **3156, расположенного по адресу: ****, что подтверждается договорами аренды, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости, свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д. 121-124, 128-133, 136-141).
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **3157 установлена в размере 2319091 рубль 25 копеек, земельного участка с кадастровым номером **:3156 установлена в размере 2250721 рубль 35 копеек и определена актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" от 23 октября 2020 года N АЗУ-59/2020/001431 по состоянию на 21 сентября 2020 года, дата начала применения - с 21 сентября 2020 года (л.д. 77).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке N 10305 от 17 декабря 2020 года, выполненный оценщиком Т. (ООО "Промпроект-Оценка"), согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **3157 составляет 1538125 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **3156 составляет 1204625 рублей.
Оценщик Т. является членом ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный Совет", включена в реестр 28 октября 2010 года за регистрационным номером **. Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 2 ноября 2020 года в АО "АльфаСтрахование".
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - производственного назначения (в том числе под объекты придорожного сервиса), расположенных в Пермском районе Пермского края.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков для размещения производственных застроек на территории Пермского района Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для размещения производственных застроек, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Т. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
При таком положении величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца ООО "Кварт" является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 22 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Кварт" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2675 кв.м., с кадастровым номером **3157, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1538125 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2 095 кв.м., с кадастровым номером **3156, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1204 625 рублей по состоянию на 21 сентября 2020 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Пермский краевой суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка