Решение Ростовского областного суда от 18 июня 2020 года №3а-222/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2020 года Дело N 3а-222/2020
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20 декабря 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости,
с участием представителя Управлении Росреестра по Ростовской области Волгина Д.В.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что Лысогорская Л.Е. является собственником здания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, (кадастровая стоимость определена по состоянию на 13.06.2019). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20.12.2019 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении здания рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, кадастровая стоимость существенно снижена. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Волгин Д.В., действующий по доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, ссылаясь на письменные возражения.
Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещён надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие.
Лысогорская Л.Е. в суд не явилась, извещена надлежаще, в ходе судебного разбирательства представила письменные возражения против административного иска, суд посчитал возможным рассмотреть дело в её отсутствие согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Выслушав представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Лысогорская Л.Е. является собственником здания (наименование - жилой дом) площадью 448,6 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Кадастровая стоимость рассматриваемого объекта по состоянию на 13 июня 2019 года определена в размере 12 783 982,99 рублей (л.д.28).
11 декабря 2019 года правообладатель обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке N 19-581 от 26 ноября 2019 года, составленный оценщиком Головнёвым И.Е., согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на указанную дату составляет 8 440 000 рублей.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных объектов недвижимости на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости приведен в таблице 8.1 с использованием 3 объектов-аналогов (расположены в г.Новочеркасске).
20 декабря 2019 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 34 %, как отмечено в решении Комиссии. Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года N 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.
Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 N 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено при надлежащей оценке содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 19-581 от 26.11.2019; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение N 829-Э/2020 от 1 июня 2020 года) сделал следующие выводы:
1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N 19-581 от 26.11.2019, подтверждается;
2) оценщиком частично допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки;
3) оценщиком не допускались нарушения требований ФСО к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены правильно, при выполнении математических действий ошибки не допускались;
4) информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.
Эксперт выявил в рамках проведения экспертизы указанные в заключении отдельные виды нарушений федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности (л.д. 160-161), которые не признаны экспертом влияющими на определение рыночной стоимости в конечном итоге, не свидетельствуют о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.
Анализируя отчет, в том числе применительно к расчету рыночной стоимости и корректности выбранных объектов-аналогов, суд приходит к выводу о том, что в рамках сравнительного подхода оценщиком обоснованно применен метод сравнения продаж, корректно определен сегмент рынка, разница между оспоренной кадастровой стоимостью и установленной рыночной стоимостью (34 %) укладывается в допустимый в оценочной деятельности диапазон различий.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; им последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в отчете приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.
Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено.
Наличие приведенных в экспертном заключении нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения. Поскольку все суждения, изложенные в отчете оценщика и в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с доводами административного иска о наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта. Разница между двумя видами стоимости обусловлена индивидуальным характером оценки рассматриваемого объекта недвижимости с учетом его конкретных параметров.
Административное исковое заявление подлежит отклонению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20 декабря 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска 20 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка