Решение Пензенского областного суда от 19 августа 2020 года №3а-222/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 августа 2020 года Дело N 3а-222/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Строгановой Ирины Михайловны к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Строганова И.М. обратилась в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 590,4 кв.м, наименование: оздоровительный комплекс с баром, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество.
Просила суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости 12 162 500 рублей.
В судебное заседание административный истец Строганова И.М. не явилась, доверив представление своих интересов Варламовой Ю.П. (доверенность от 18 июня 2020 г.).
Представитель административного истца Варламова Ю.П. в пределах переданных ей полномочий изменила предмет иска по результатам проведенной по делу судебной экспертизы и просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости -15 036 000 рублей; в судебном заседании требования с учетом уточнений поддержала.
Представитель административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, полагая разрешение требований на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) также полагала разрешение спора на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда (л.д. 111, 135-137).
Представитель заинтересованного лица - администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 590,4 кв.м, наименование: оздоровительный комплекс с баром, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2012 г. NN N, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 8 июля 2020 г. NКУВИ - 002/2020-6000176 (л.д. 7, 107-108).
В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 651-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки зданий, объектов незавершенного строительства, машино-мест, единых недвижимых комплексов, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов недвижимости (за исключением земельных участков, сооружений и помещений), расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. 30 094 127,1 руб. Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 23 января 2020 г. (л.д.6).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного здания, является 1 января 2019 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого здания административный истец представил отчет об оценке от 23 марта 2020 г. N 17/03-20, подготовленный индивидуальным предпринимателем И.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2019 г. составила - 12 162 500 рублей (л.д. 8-93).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта А.Р. от 3 августа 2020 г. N 39/20, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила 15 036 000 рублей (л.д.153-233).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости - 15 036 000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 3 августа 2020 г. N 39/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Допрошенный в судебном заседании эксперт А.Р., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
При этом, суд не может согласиться с возражениями ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" относительно заключения эксперта.
Возражая против заключения эксперта, административный ответчик сослался на то, что на странице 60 заключения, определяя потенциальный доход от сдачи в аренду оцениваемого здания, экспертом необоснованно исключены из расчетов места общего пользования.
На страницах 66-67 заключения эксперта (л.д.212) приводится расчет рыночной стоимости спорного здания доходным подходом.
Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297).
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 15 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 23 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
В рамках доходного подхода на основании приведенных выше положений федеральных стандартов оценки экспертом произведен расчет дохода от сдачи в аренду пригодных для этого помещений спорного здания. Места общего пользования, указанные представителем административного ответчика в возражениях, не могут являться самостоятельным предметом договора аренды и приносить доход, в связи с чем, они не включаются в расчет в целях определения потенциального дохода оцениваемого здания.
Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями ответчиков.
Также ошибочным является довод представителя административного ответчика о том, что экспертом должна быть применена повышающая поправка на тип объекта при расчете ставки арендной платы в рамках доходного подхода.
Из материалов дела следует, что оцениваемый объект недвижимости состоит из нескольких помещений, расположенных на трех этажах, каждое из которых может выступать самостоятельным предметом.
В связи с тем, что в заключении эксперта расчет ставок арендной платы производится для конкретных помещений оцениваемого объекта с учетом их расположения, то корректировки на тип объекта не требуется.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составляет - 15 036 000 руб.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в суд является 30 июня 2020 г. - дата подачи административного искового заявления в суд.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р.
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей (л.д. 235-236).
Счет, выставленный Департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случае, когда лица, участвующие в деле, освобождены от их уплаты.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П) по делам об оспаривании кадастровой стоимости судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом, определение рыночной стоимости земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются со Строгановой И.М. в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
административное исковое заявление Строгановой Ирины Михайловны к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 590,4 кв.м., наименование: оздоровительный комплекс с баром, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости - 15 036 000 (пятнадцать миллионов тридцать шесть тысяч) рублей.
Датой подачи Строгановой Ириной Михайловной заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30 июня 2020 г.
Взыскать со Строгановой Ирины Михайловны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 21 августа 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка