Решение Иркутского областного суда от 19 февраля 2020 года №3а-222/2019, 3а-50/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2020 года Дело N 3а-50/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Лукьяновой А.Е.,
с участием представителя административного истца Мустафаевой Валентины Николаевны - Ивановой И.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-50/2020 по административному исковому заявлению Мустафаевой В.Н. к Правительству Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мустафаева В.Н. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях населенных пунктов по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2012 года в размере 2 345 000 рублей.
Земельный участок площадью 1 283 кв.м. имеет разрешенное использование под строительство открытой автостоянки, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 5 июля 2000 года N 1032, дополнительного соглашения к договору от 3 июня 2005 года. Мустафаева В.Н. уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 5 858 832,33 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп).
Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 года определена оценщиком ООО "Оценка" в сумме 2 345 000 рублей, что следует из отчета оценщика Фадеевой О.Н. от 19 августа 2019 года N 19/О-90.
Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере.
По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.
Административный истец Мустафаева В.Н. в судебное заседание не явилась, извещена заблаговременно и надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Иванова И.К. административные исковые требования поддержала, с размером рыночной стоимости, определенным экспертом, согласилась, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением экспертизы.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области в судебном заседании не участвовал, в письменном отзыве указал, что правообладатель объекта недвижимости обязан доказать реальный размер рыночной стоимости, возражений против административных исковых требований не привел.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве представитель Управления указал, что согласно сведениям ЕГРН Мустафаева В.Н. с июля 2005 года является правообладателем земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" на праве аренды, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2012 года установлена в размере 5 858 832,33 рублей. Возражений против административного иска Управление не высказало, экспертное заключение не оспорило.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области подтвердил наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" и его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 года, просил о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация г. Иркутска о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, в отзыве на иск, не возражая против иска по существу, полагала необходимым проведение экспертизы для проверки отчета оценщика и определения рыночной стоимости участка.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Мустафаева В.Н. является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 1 283 кв.м., с разрешенным видом использования: под строительство открытой автостоянки, расположенного "адрес изъят".
Эти обстоятельства подтверждаются постановлением мэра г. Иркутска от 15 мая 2000 года N 031-06-578/0, договором аренды земельного участка от 5 июля 2000 года N 1032, заключенным между администрацией г. Иркутска и Мустафаевой В.Н. сроком на пять лет, дополнительным соглашением к договору от 3 июня 2005 года о продлении аренды на неопределенный срок.
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 июля 2005 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 17 декабря 2019 года.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп).
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 23 июня 2003 года, отнесен к 9-ой группе видов разрешенного использования, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 года в размере 5 858 832,33 рублей.
Судом также установлено, что арендная плата за пользование участком определена из расчета 1,5% от величины его кадастровой стоимости, что следует из приложения к договору аренды о расчете арендной платы на 2019 год.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию арендатора оценщиком ООО "Оценка" Фадеевой О.Н., согласно Отчету от 19 августа 2019 года N 19/О-9017 по состоянию на 1 января 2012 года составляет 2 345 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Таким образом, Мустафаева В.Н. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, относительно которой возник спор.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" внесены в государственный кадастр недвижимости 17 июля 2014 года. Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании данных результатов могло было быть подано в суд в срок до 17 июля 2019 года.
С административным исковым заявлением Мустафаева В.И. обратилась в Иркутский областной суд 2 декабря 2019 года, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока, мотивированное тем, что в государственный кадастр недвижимости результаты очередной государственной кадастровой оценки не вносились, оспариваемая кадастровая стоимость применяется для расчета арендной платы.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены установленной статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ исключено указание на периодичность проведения кадастровой оценки, действие статей 24.12 - 24.17 приостановлено с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не проводилась, установленная по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость является действующей.
С учетом изложенного срок для обращения Мустафаевой В.И. в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
В обоснование нарушения прав Мустафаева В.И. ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, Мустафаева В.И. правомерно обратилась в суд с требованиями к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2012 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость арендуемого истцом участка.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 КАС Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости помещения лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту ООО "Десоф-Консалтинг" Филипповой Е.И.
Эксперт Филиппова Е.И. имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. При определении рыночной стоимости участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении приведен анализ рынка сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.
При проверке отчета от 19 августа 2019 года N 19/О-90 судебный эксперт не установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, не выявил иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Согласно заключению судебного эксперта по состоянию на 1 января 2012 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составляет 2 359 000 рублей.
Исследуя Отчет оценщика ООО "Оценка" Фадеевой О.Н. от 19 августа 2019 года N 19/О-90 и заключение эксперта Филипповой Е.И. (ООО "Десоф-Консалтинг") от 20 января 2020 года, суд отмечает расхождение в рыночной стоимости земельного участка, определенной в Отчете оценщика (2 345 000) и в экспертном заключении (2 359 000), на 14 000 рублей или на 0,6%.
Как следует из правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П, если величина рыночной стоимости объекта исчислена по законно установленным правилам и не опровергнута законными же средствами, она считается достоверной и подлежит признанию. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку получены в законных процедурах оценки.
Исходя из этого, достоверность стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.
В данном случае рыночная стоимость земельного участка в отчете оценщика и в заключении судебного эксперта определена законным способом, не оспорена и не опровергнута, различие между установленной величиной рыночной стоимости в 0,6% суд признает незначительным, укладывающимся в допустимый диапазон возможных отклонений.
Учитывая, что административный истец в лице представителя Ивановой И.К. рассчитанную экспертом величину рыночной стоимости в размере 2 359 000 рублей не оспаривает, суд считает возможным принять ее в качестве достоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят".
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска Мустафаевой В.И. и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьей 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 2 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Мустафаевой В.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 1283 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство открытой автостоянки, определенную по состоянию на 1 января 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 2 359 000 (два миллиона двести пятьдесят девять тысяч) рублей.
Дата обращения Мустафаевой В.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 2 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка