Решение суда Еврейской автономной области от 23 октября 2018 года №3а-22/2018

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2018 года Дело N 3а-22/2018
23 октября 2018 года г. Биробиджан

Суд Еврейской автономной области в составе:

председательствующего судьи Папуловой С.А.,
при секретаре Кузнецовой Ю.В.,
с участием представителя административного истца Бахирева В.И.,
представителя административного ответчика правительства ЕАО Гурулева В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Лисицына В. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Лисицын В.А. обратился в суд с административным иском к правительству ЕАО, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО), уточнённым в порядке части 4 статьи 2, части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ), об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков: с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.04.2014 в размере 83 496 (восемьдесят три тысячи четыреста девяноста шесть) руб.; с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.04.2014 в размере 333 554 (триста тридцать три тысячи пятьсот пятьдесят четыре) руб., установленной заключением эксперта от 03.10.2018 N <...>.
Требования мотивированы тем, что на основании договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, от 08.06.2015 N 28 и N 29 истец является арендатором названных земельных участков, кадастровая стоимость которых, утвержденная постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп, по состоянию на 02.04.2014 завышена.
Согласно отчётам об оценке от 06.06.2018 N <...> и N <...>, изготовленным ООО <...>, рыночная стоимость данных земельных участков по состоянию на 02.04.2018 составляет 59 134,43 руб. и 236 233,87 руб. соответственно, следовательно, административный истец имеет законный интерес о пересмотре его кадастровой стоимости.
Определением судьи от 20.06.2018 к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), администрация Октябрьского муниципального района ЕАО.
В судебном заседании представитель административного истца Бахирев В.И. уточнённые требования поддержал.
Представитель административного ответчика правительства ЕАО Гурулев В.В. требования не признал. Пояснил, что правительством области при утверждении кадастровой стоимости не допущено нарушений методики её расчёта и требований федерального законодательства.
Административный истец Лисицын В.А., представители административного ответчика Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованных лиц комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО, ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации Октябрьского муниципального района ЕАО в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. Администрация Октябрьского муниципального района ЕАО просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. В связи с этим административное дело на основании статьи 150 КАС РФ рассмотрено в их отсутствие.
Исследовав материалы административного дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, прихожу к выводу об удовлетворении требований.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии с частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.
В соответствии со статьёй 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (часть 1).
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3).
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в ГКН сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтённого объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости (абзац 4).
По смыслу абзаца 1 статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности дата утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости отдельных объектов, указанных в статье 24.19 данного закона, не является датой определения кадастровой стоимости таких объектов (абзац 5).
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.
02.04.2014 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об образовании объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером <...>, кадастровая стоимость которого составляет 1 483 016,88 руб., земельного участка с кадастровым номером <...>, кадастровая стоимость которого составляет 5 924 447,76 руб., следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд, истекает 02.04.2019.
Лисицын В.А. обратился в суд ЕАО 23.07.2018, то есть в установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).
Земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...> переданы администрацией Октябрьского муниципального района ЕАО в аренду Лисицыну В.А. по договорам от 08.06.2015 N <...> и N <...>.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закон об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
Выше установлено, что кадастровая стоимость поименованных земельных участков определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на 02.04.2014 в размере 1 483 016,88 руб. и 5 924 447,76 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёты об оценке от 06.06.2018 N <...> и N <...>, изготовленные ООО <...> (оценщик А., свидетельство от 01.10.2014 N <...> о членстве в саморегулирующей организации оценщиков, регистрационный N <...> от 01.10.2014, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 26.03.2018 N <...>), согласно которым рыночная стоимость поименованных земельных участков по состоянию на 02.04.2014 составляет 59 134,43 руб. и 236 233,87 руб. соответственно.
Вместе с тем, из заключения эксперта от 04.09.2018 N <...> следует, что названные отчёты об оценке от 06.06.2018 N <...> и N <...> не в полной мере соответствуют требованиям федеральных стандартов, предъявляемых к содержанию отчета. В частности нарушен п. 5 ФСО N 3 "содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов"; не в полной мере выполнены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Соответствующий рынку годовой доход от объекта оценки определен неверно. Оценщиком используются неподтвержденные данные о себестоимости сельскохозяйственных культур (овес, пшеница, ячмень) на 2005 год с учетом перехода на себестоимость 2014 года с помощью индексов цен производителей сельскохозяйственной продукции. В результате использования неподтвержденных данных валовый доход овса, пшеницы и ячменя рассчитан некорректно, что влечет за собой недостоверный расчет рыночной стоимости объекта оценки. В расчете стоимости объекта оценки доходным подходом, расчет коэффициента капитализации выполнен методом кумулятивного построения. Коэффициент капитализации складывается из нескольких составляющих: безрисковая ставка, премия за риск инвестиций в объект оценки, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент. На стр. 67-69 Оценщиком некорректно рассчитана премия за риск инвестиций в объект оценки, в связи с разночтениями между принятым значением каждого риска, согласно таблицы 14 на стр. 68 и его обоснованием (стр. 68-69). В результате некорректного расчета премии за риск инвестиций в объект оценки, Оценщиком произведен неверный расчет коэффициента капитализации, который влечет за собой недостоверный расчет рыночной стоимости объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой. Выявленные экспертом нарушения оказывают влияние на рыночную стоимость объектов оценки, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки экспертом не подтверждены.
Оснований не согласится с мнением эксперта о том, что рыночная стоимость упомянутых земельных участков, установленная данными отчётами об оценке, является недостоверной, у суда не имеется. В судебном заседании лица, участвующие в деле, возражений относительно указанного обстоятельства не высказали.
На основании определения суда от 13.09.2018 индивидуальным предпринимателем Я. (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности оп направлению "Оценка недвижимости" от 15.03.2018 N <...>, сертификат соответствия судебного эксперта от 23.10.2015 N <...> по экспертной специальности "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе в целью проведения их оценки", действителен до 22.10.2018) по настоящему делу была проведена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению названного эксперта от 04.09.2018 N <...> рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 02.04.2014 составила:
- с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м. 83 496 руб.;
- с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, 333 554 руб.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, установил, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.
В связи с этим заключение эксперта от 04.09.2018 N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельных участков.
Доказательств, опровергающих изложенные выводы об определении рыночной стоимости данных земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец Лисицын В.А. обратился в суд с административным иском 23.07.2018, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м в размере 83 496 руб.; с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м в размере 333 554 руб. подлежит применению на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии с частью 14 статьи 49 и частью 3 статьи 108 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Индивидуальным предпринимателем Я., изготовившим экспертное заключение от 03.10.2018 N <...> на основании определения суда ЕАО от 13.09.2018, заявлено ходатайство об оплате работы по его производству в размере 20 000 руб.
Из материалов дела следует, что в связи с возникшими сомнениями о достоверности рыночной стоимости поименованных земельных участков, определённой в отчётах об оценке от 06.06.2018 N <...> и N <...>, представленных административным истцом, по ходатайству заинтересованного лица администрации муниципального образования "Октябрьский муниципальный район" ЕАО определением суда от 13.09.2018 назначена судебная экспертиза проверки названных отчётов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю Я. Этим же определением суда перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости поименованных земельных участков. Расходы по производству экспертизы возложены на административного истца и правительство ЕАО.
Согласно счет фактуре от 03.10.2018 N 154 расходы на производство экспертизы от 19.09.2018 N 112 составили: 20 000 руб. - определение рыночной стоимости объекта.
В силу части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 31 постановления от 30.06.2015 N 28 разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абзац 2).
В случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлечённым к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов (абзац 3).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки Слободяник Н.Б. и ФГБУ "Российский сельскохозяйственный центр", присуждение судебных расходов административному истцу возможно в случае значительного превышения ранее определённой в порядке массовой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости его кадастровой стоимости, установленной судом в размере его рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости.
При сравнении значений кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2012 упомянутых земельных участков:
1 483 016,88 руб. (по постановлению от 29.11.2012 N 680-пп) и 83 496 руб. (по настоящему судебному решению) и 5 924 447,76 руб. (по постановлению от 29.11.2012 N 680-пп) и 333 554 руб. (по настоящему судебному решению), установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной в 17,76 раз (1 483 016,88: 83 496), (5 924 447,76 : 333 554), что бесспорно является значительным превышением.
Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела судебные издержки, понесённые заинтересованными лицами (статья 47 КАС РФ), участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят итоговый судебный акт по делу, могут быть возмещены этим лицам исходя из того, что их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.
Таким образом, поскольку указанное значительное превышение кадастровой стоимости, установленной судом в размере равном рыночной стоимости, над кадастровой стоимостью, утверждённой правительством ЕАО, свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к поименованному земельному участку, а значит, и о нарушении прав административного истца, учитывая, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, а возложенная на административного ответчика обязанность по оплате расходов на её проведение не исполнена своевременно, в пользу индивидуального предпринимателя Я. следует взыскать с административного ответчика правительства ЕАО подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 20 000 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Лисицына В. А. к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости двух земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.04.2014 в размере 83 496 (восемьдесят три тысячи четыреста девяноста шесть) руб. на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
- земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 02.04.2014 в размере 333 554 (триста тридцать три тысячи пятьсот пятьдесят четыре) руб. на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 23.07.2018.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка:
- с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>,
- с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, находящегося <...>.
Взыскать с правительства Еврейской автономной области за счёт казны Еврейской автономной области в пользу индивидуального предпринимателя Я., ИНН <...> за производство судебной экспертизы 20 000 (двадцать тысяч) руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.
Судья суда ЕАО С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка