Решение Ростовского областного суда от 25 июня 2020 года №3а-221/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 3а-221/2020
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего Шикуля Е.В.
при секретаре Даниловой С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ТАНДЕМ-ВП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ООО "ТАНДЕМ-ВП" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11 474 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 4 746 000 рублей.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО "ТАНДЕМ-ВП" просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в сумме 8 398 379,06 рублей, определенной в соответствии с экспертным заключением ООО "Оценочно-экспертный центр".
В обоснование заявленных требований ООО "ТАНДЕМ-ВП" указывает, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость которого установлена в размере 14 604 680,90 рублей, что значительно выше рыночной стоимости земельного участка. Указанное, в свою очередь, нарушает права ООО "ТАНДЕМ-ВП" как лица, обязанного оплачивать арендную плату, размер которой исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Заявление ООО "ТАНДЕМ-ВП" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 20.12.2019.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - КУМИ Администрации города Новочеркасска, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
Представитель административного истца ООО "ТАНДЕМ-ВП" по доверенности Щеглов Р.В. исковые требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.
Правительство Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет оценщика не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.
Управление Росреестра по Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
От КУМИ Администрации города Новочеркасска, ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы и ходатайства в суд не поступали.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, обладающих публичными полномочиями, извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в том числе юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Судом установлено, что ООО "ТАНДЕМ-ВП" на основании договора N 17/065 аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений от 10.07.2017 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11 474 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, последняя в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 20 марта 2015 года Nб/н по состоянию на 20 марта 2015 года в размере 14 604 680,90 рублей.
Являясь арендатором указанного земельного участка и соответственно плательщиком арендной платы за пользование данным объектом недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.
Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, в целях соблюдения предусмотренного действующим законодательством для юридических лиц обязательного досудебного порядка урегулирования спора, ООО "ТАНДЕМ-ВП" 06.12.2019 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении по Ростовской области.
Решением Комиссии от 20.12.2019 N 11-28/2019-399 заявление ООО "ТАНДЕМ-ВП" отклонено со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 ноября 2019 года N 1233, составленный оценщиком ООО "Ростовский Центр Оценки". Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 20 марта 2015 года составляла 4 746 000 рублей.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20 марта 2015 года, поручив проведение экспертизы эксперту ООО "Оценочно-экспертный центр".
Согласно заключению эксперта ООО "Оценочно-экспертный центр" ФИО от 30 апреля 2020 года N 909 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 марта 2015 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 8 398 379 рублей.Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Новочеркасске Ростовской области по состоянию на дату оценки.
Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. Отказ от использования иных методов определения рыночной стоимости объекта экспертизы в достаточной степени мотивирован экспертом в исследовательской части заключения.
В качестве объектов-аналогов экспертом подобраны земельные участки, сопоставимые с объектом исследования по основному ценообразующему критерию, схожие с ним по площади. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы экспертом применены корректировки.
В заключении эксперта содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит заключение эксперта ООО "Оценочно-экспертный центр" ФИО от 30 апреля 2020 года N 909 убедительным, не вызывающим сомнений в своей обоснованности. Расчеты, проведенные экспертом в рамках используемого сравнительного подхода, а также приведенное экспертом согласование стоимости и итоговый расчет стоимости земельного участка, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 ноября 2019 года N 1233, составленный оценщиком ООО "Ростовский Центр Оценки", не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, результаты проведения которой позволяют прийти к выводу об обоснованности оспаривания указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению, поскольку определенный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка является экономически обоснованным.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, поскольку в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
При этом датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО "ТАНДЕМ-ВП" с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 6 декабря 2019 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (42,5%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО "Оценочно-экспертный центр" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе в сумме 32 000 рубле й.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадью 11 474 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2015 года в размере 8 398 379 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 6 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "ТАНДЕМ-ВП" в пользу ООО "Оценочно-экспертный центр" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 32 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Решение в окончательной форме принято 30 июня 2020 года.
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка