Дата принятия: 17 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-220/2020, 3а-40/2021
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 февраля 2021 года Дело N 3а-40/2021
Тверской областной суд в составе:
председательствующего судьи Пержуковой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудрявцевой А.А.,
с участием представителя административного истца Дмитриевой Е.В., представителя заинтересованного лица Администрации города Твери Пиуновой Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ритм-2000" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "Ритм-2000" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости следующих земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - <данные изъяты>:
- участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;
- участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленным оценщиком <данные изъяты> ФИО1
Заявленные требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества существенно превышает их рыночную стоимость, что затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.
В судебном заседании представитель административного истца Дмитриева Е.В. заявленные исковые требования поддержала, обосновывая их отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленным оценщиком <данные изъяты> ФИО1 Полагала, что содержащиеся в отчете об оценке результаты оценки не противоречат проведенной по делу судебной экспертизе, с выводами которой она согласна.
Представитель заинтересованного лица - Администрации города Твери Пиунова Н.Г. против удовлетворения иска возражала, не соглашаясь как с результатами оценки, так и с выводами судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков: Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Управления Росреестра по Тверской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", извещенных о времени и месте рассмотрения настоящего дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что с учетом уточнения административным истцом требований на основании результатов судебной экспертизы разрешение спора оставляет на усмотрение суда, возражений и замечаний к заключению эксперта не имеет.
Выслушав объяснения представителей административного истца и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки с кадастровыми номерами N, N и N, площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м., соответственно, расположенные по адресу: <адрес>, относящиеся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - <данные изъяты>, принадлежат на праве собственности ООО "Ритм-2000".
Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.
В силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере:
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером N изменен вид разрешенного использования на <данные изъяты>, в связи с чем в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., подлежащей применению с ДД.ММ.ГГГГ.
Являясь правообладателем указанных объектов недвижимого имущества, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, определенную по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данная стоимость применяется для целей налогообложения.
В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости данных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный оценщиком <данные изъяты> ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельных участков на указанную дату составила:
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Принимая во внимание возражения административного ответчика и заинтересованного лица относительно отчета об оценке, по ходатайству представителя Администрации города Твери определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Отвечая на второй, поставленный судом вопрос, эксперт указал, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N существенных нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, не выявлены.
Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости.
Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости города Твери, в том числе земельных участков коммерческого назначения, к сегменту которых относятся оцениваемые земельные участки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.
Рыночная стоимость объектов экспертизы определена в рамках сравнительного подхода методом корректировок (сравнения продаж), применение которых экспертом обосновано.
В процессе оценки эксперт из приведенного в отчете объема имеющихся данных о предложениях земельных участков из вышеуказанного сегмента рынка в городе Твери отобрал три аналога, выявил их отличия от каждого из объектов оценки, цены аналогов скорректировал по итогам сравнения с каждым из оцениваемых земельных участков по ценообразующим факторам, затем обоснованно обобщив скорректированные цены аналогов, согласовал полученные результаты и определилвеличину рыночной стоимости.
Подбор экспертом трех аналогов осуществлен с соблюдением подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7, а выбор методологии оценки в силу пункта 24 ФСО N 7 является его правом.
Заключение содержит подробное обоснование позиции эксперта о нецелесообразности применения доходного и затратного подходов.
Достоверность выводов, содержащихся в заключении экспертизы, эксперт ФИО2 подтвердила в судебном заседании. При этом в части подбора объектов-аналогов, на некорректность которого указывал представитель заинтересованного лица Администрации города Твери, эксперт пояснила, что предлагаемых к продаже принадлежащих на праве собственности земельных участков, которые могли бы быть использованы в качестве аналогов при проведении данной судебной экспертизы, практически нет. Принадлежащие продавцам на праве собственности объекты недвижимости, указанные в имевшихся предложениях, отличались от объектов оценки видами разрешенного использования либо были размещены после даты оценки, поэтому использование таких объектов при проведении экспертизы в качестве аналогов эксперт счел нецелесообразным. Имевшиеся предложения к продаже ряда земельных участков в Центральном районе города Твери эксперт не использовал, поскольку цены на земельные участки, расположенные в плотной городской застройке указанного района, существенно отличаются от остальных районов города в сторону увеличения и влекут применение соответствующей корректировки более 50%, что значительно снижает достоверность оценки. С учетом изложенного экспертом в качестве аналогов были использованы объекты, передаваемые на праве аренды. Относительно аналога N 3, предлагаемого к передаче на праве аренды, срок аренды по дополнительным сведениям установлен не был, поэтому корректировка на вид права была выполнена как для участка, передаваемого на праве краткосрочной аренды, наиболее вероятном по данным анализа аукционов на аренду земельных участков в городе Твери.
В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить содержащиеся в нем сведения, и приведены пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Выводы заключения в части определения величины рыночной стоимости земельного участка содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Доказательства, подтверждающие недостоверность использованной экспертом информации как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, не представлены.
Оснований не согласиться с выводами эксперта по второму вопросу суд также не усматривает.
Кроме того, разница между рыночной стоимостью, определенной экспертом и оценщиком по каждому из оцениваемых земельных участков, не превышает 1%. Такое незначительное расхождение результатов оценки, выполненной по стандартным методикам разными оценщиками, не только является допустимым, но и подтверждает правильность выводов как оценщика, так и эксперта.
Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.
Ссылаясь на некорректный выбор экспертом объектов-аналогов в рамках использованного сравнительного подхода, заинтересованное лицо Администрация города Твери в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представила доказательств наличия на дату оценки предлагаемых к продаже объектов-аналогов, принадлежащих продавцам на праве собственности, учтенных экспертом при анализе рынка и более сопоставимых с объектами оценки, чем аналоги, отобранные экспертом, доказательств того, как наличие таких объектов могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, и достоверных данных об иной рыночной стоимости объектов оценки суду.
При том, что представленные в дело доказательства: отчет об оценке и заключение эксперта согласуются между собой, содержат соответствующее обоснование своих выводов, не противоречат законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, предусмотренные ст. 83 КАС РФ основания к назначению по делу повторной судебной экспертизы, о чем ходатайствовал представитель заинтересованного лица, отсутствовали.
Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом повторной судебной экспертизы.
С учетом изложенного доводы представителя заинтересованного лица суд находит безосновательными.
При таких выше установленных обстоятельствах кадастровая стоимость земельных участков должна быть определена в заявленном истцом размере, указанном в заключении судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования ООО "Ритм-2000" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере:
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.
Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий Л.В. Пержукова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
