Решение Самарского областного суда от 25 января 2019 года №3а-2196/2018, 3а-316/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2019 года Дело N 3а-316/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Гуриной К.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-316/2019 по административному исковому заявлению Толстоусовой В.А. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,
с участием представителя Толстоусовой В.А. по доверенности Вяльцевой М.В,
установил:
Толстоусова В.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 476,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 6 511 803 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 990,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере 13 390 029 рублей 52 копейки.
В обоснование заявленных требований Толстоусова В.А. указала, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая ее права и обязанности как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Вяльцева М.В. поддержала требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Толстоусовой В.А. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Толстоусова В.А. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 476,9 кв. м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Мира, дом 104; нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 990,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 для нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 13 017 810 рублей 54 копейки; для нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере 26 328 060 рублей 55 копейки.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 26 декабря 2018 года Толстоусова В.А. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости N 2018ОКС/07-09, выполненный 18 октября 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки" ФИО1
Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 6 511 803 рубля без НДС.
Отчетом об оценке N 21-1/18 от 24 октября 2018 год, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговый центр "Эксперт", рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере 13 390 029 рублей 52 копейки.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 16 марта 2016 года, на 11 апреля 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Отчеты содержат сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.
Исходя из предполагаемого использования результатов оценки в качестве вариантов наиболее эффективного использования нежилых помещений оценщиком принято их использование в качестве торгово-офисных нежилых помещений.
Исследования нежилых помещений производились методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подхода оценщики мотивированно отказались.
В рамках сравнительного подхода оценщиком в результате изучения фактических данных о ценах предложений отобрано 5 объектов-аналогов для нежилого помещения с кадастровым номером N и 3 объекта-аналога для нежилого помещения с кадастровым номером N.
Оценщиками выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя необходимые корректировки, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщики определилирыночную стоимость спорных нежилых помещений в рамках сравнительного подхода.
В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход, после чего определены величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода.
Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 6 511 803 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 13 390 029 рублей 52 копейки.
Давая оценку представленным отчетам, суд отмечает, что приведенные в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенного в рамках выбранного оценщиком подхода. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2016 года, на 11 апреля 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетами об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Толстоусовой В.А. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 476,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2016 года в размере 6 511 803 рубля;
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 990,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2016 года в размере 13 390 029 рублей 52 копейки.
Датой обращения Толстоусовой В.А. в суд считать 26 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка