Решение Пензенского областного суда от 27 июля 2020 года №3а-218/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июля 2020 года Дело N 3а-218/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при ведении протокола помощником судьи Емелиной И.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Диалог" об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Диалог" (далее - ООО "Диалог", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением, указав, что оно, будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, з/у N, 9 декабря 2019 г. обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области, созданную департаментом государственного имущества Пензенской области (далее - комиссия), с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Решением комиссии от 20 декабря 2019 г. N заявление общества от 9 декабря 2019 г. об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости было отклонено, по тем основаниям, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N (далее - ФСО N), поскольку в качестве объекта-аналога N был использован земельный участок со строениями, которые оценщик отнес к числу ветхих. Однако на данном земельном участке расположены объекты капитального строительства 2004 г. постройки, которые, по мнению комиссии, нельзя отнести к числу ветхих, в связи с чем использование данного участка в качестве аналога некорректно. Отклоняя заявление истца, комиссия сослалась также на то, что объект-аналог N расположен на значительном удалении (4,4 км) от крупных автомагистралей, в то время как в отчете об оценке указано на расстояние 2 км, в связи с чем применение понижающего коэффициента к этому аналогу некорректно.
ООО "Диалог" просило суд признать незаконным указанное выше решение комиссии и восстановить пропущенный им срок на обращение в суд.
Административный истец полагает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, являются надуманными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, поскольку полуразрушенное состояние зданий на земельном участке, использованном в качестве объекта-аналога N, подтверждается текстом объявления и приведенными на нем фотографиями. Измерение расстояния до автодороги М5 (Москва-Самара) произведено оценщиком с помощью линейки по карте напрямую. Расстояние до автодороги М5 от объекта-аналога N (4,4 км) несопоставимо с расположением оцениваемого объекта от этой автодороги (13 км).
Представитель административного истца Столярова О.И. (доверенность от 9 января 2020 г.) поддержала заявленные требования.
Представитель административных ответчиков - комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенности от 2 июня 2020 г. и 24 марта 2020 г., соответственно) просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что оспариваемое решение принято комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением всех требований, установленных действующим законодательством. Решение вопроса о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд полагала на усмотрение суда.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ООО "Диалог" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 41 373 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия IV-V класса вредности, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 20 августа 2019 г. Арендодателем земельного участка является управление муниципального имущества <адрес>, а размер арендной платы определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (том 1, л.д. 12-20).
С 1 января 2017 г. на основании постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 г. N 602-пП Пензенская область проводит государственную кадастровую оценку в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Кадастровая стоимость указанного ранее земельного участка установлена в размере 41 158 687,86 руб. на основании приказа Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. (том 1, л.д. 11).
Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права ООО "Диалог", 9 декабря 2019 г. оно обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, указав в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, приложив документы, перечень которых соответствовал требованиям пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в том числе, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка оценщика ФИО4 N от 6 декабря 2019 г., в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила - 32 113 000 руб. (том 1, л.д. 140-195).
Заявление ООО "Диалог" было рассмотрено на заседании комиссии 20 декабря 2019 г. и решением N отклонено (том 1, л.д.206-223).
Основанием для отказа в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости послужило несоответствие отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО N.
В решении комиссии от 20 декабря 2019 г. N, указано на нарушение оценщиком пункта 5 ФСО N, поскольку в качестве объекта-аналога N был использован земельный участок со строениями, которые в отчете отнесены к числу ветхих. Однако на данном земельном участке расположены объекты капитального строительства 2004 г. постройки, которые, по мнению комиссии, нельзя отнести к числу ветхих, в связи с чем использование данного участка в качестве аналога некорректно. Отклоняя заявление истца, комиссия сослалась также на то, что объект-аналог N расположен на значительном удалении (4,4 км) от крупных автомагистралей, в то время как в отчете об оценке указано на расстояние 2 км, в связи с чем применение понижающего коэффициента к этому аналогу некорректно (том 1, л.д.206).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, в соответствии с которыми результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.
Согласно статье 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Часть 1 статьи 219 КАС РФ определяет, что если данным Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Судом установлено, что с заявлением об оспаривании решения комиссии от 20 декабря 2019 г. N ООО "Диалог" обратилось в суд 25 июня 2020 г. с пропуском срока, установленного статьей 219 КАС РФ.
При подаче административного искового заявления административным истцом заявлено о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с административным исковым заявлением.
В обоснование заявления о восстановлении пропущенного срока ООО "Диалог" сослалось на то, что еще 20 марта 2020 г. в установленный законом трехмесячный срок обратилось в суд с заявлением об оспаривании решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N Данное административное исковое заявление было возвращено Пензенским областным судом на основании пункта 4 части 1 статьи 129 КАС РФ. 21 апреля 2020 г. общество вновь направило в суд административное исковое заявление, которое оставлено без движения. В целях устранения недостатков административного искового заявления судом установлен срок до 7 мая 2020 г. Однако, по причине объявления нерабочими днями периода с 30 марта 2020 г. по 8 мая 2020 г. в связи с распространением новой коронавирусной инфекции ООО "Диалог" не смогло устранить недостатки административного искового заявления в установленный срок, что стало основанием для его возврата. Впоследствии постановлениями <адрес> неоднократно продлевался режим самоизоляции и нерабочих дней в Пензенской области до 30 июня 2020 г., что не позволило обществу приступить к работе и подать административное исковое заявление.
Разрешая заявление административного истца о восстановлении пропущенного срока на общение в суд, суд исходит из того, что право на судебную защиту лиц, участвующих в деле, лишенных в силу объективных обстоятельств возможности совершить необходимое процессуальное действие в установленные законом сроки, обеспечивается посредством восстановления процессуальных сроков (статья 95 КАС РФ).
К уважительным причинам пропуска процессуального срока относятся как обстоятельства, связанные с личностью заинтересованного лица (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), так и обстоятельства, объективно препятствовавшие лицу, добросовестно пользующемуся своими процессуальными правами, реализовать свое право в установленный законом срок.
Таким образом, сроки совершения процессуальных действий лицами, участвующими в деле, пропущенные в связи с введенными мерами по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (ограничение свободного перемещения граждан, их нахождения в общественных местах, государственных и иных учреждениях, изменения в работе органов и организаций), подлежат восстановлению в соответствии с процессуальным законодательством.
На это обстоятельство указано в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 г.
С учетом указанных административным истцом обстоятельств суд считает возможным восстановить срок на обращение в суд с настоящим административным иском.
Рассматривая требования об оспаривании решения от 20 декабря 2019 г. N.N, суд исходит из положений пункта 21 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, в соответствии с которыми порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Таким органом в Пензенской области является Департамент государственного имущества Пензенской области (пункт 119 раздела 3.1 Положения о Департаменте государственного имущества Пензенской области, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 26 января 2012 г. N 35-пП с последующими изменениями) (том 1, л.д.244).
Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 28 февраля 2019 г. с последующими изменениями был утвержден порядок создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области (том 2, л.д.1-4).
В соответствии с указанным нормативным актом приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 6 мая 2019 г. N 250-пр с последующими изменениями была создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области.
В состав комиссии по состоянию на 20 декабря 2019 г. (дату принятия оспариваемого решения) входило 6 человек (ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10) (том 2, л.д.5-12).
Порядок работы комиссии утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 г. N 620 "Об утверждении Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок) (пункт 20 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).
В соответствии с пунктами 11-13 Порядка комиссия после принятия заявления ООО "Диалог" от 9 декабря 2019 г. направила в государственное бюджетное учреждение Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка"), наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости, отчет оценщика ФИО4 за N от 6 декабря 2019 г. об оценке величины рыночной стоимости земельного участка, уведомило о времени и месте рассмотрения заявления заявителя, администрацию <адрес>, а также членов комиссии и ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" (том 1, л.д. 197-202).
Заседание комиссии признается правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя (пункт 5 Порядка).
Из протокола от 20 декабря 2019 г. N следует, что в заседании комиссии, на котором рассматривалось заявление ООО "Диалог" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из 6 членов комиссии присутствовало 5. По итогам голосования комиссией единогласно принято решение об отклонении заявления ООО "Диалог" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N (том 1, л.д.219-220).
Таким образом, нарушений порядка создания и работы комиссии, порядка проведения заседания и голосования судом не установлено. Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято комиссией в полномочном составе, при наличии кворума.
Данное обстоятельство административным истцом не оспаривалось.
В силу пункта 14 Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.
Исходя из вышеприведенных положений Порядка, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, его соответствия статье 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартами оценки.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела усматривается, что ООО "Диалог" вместе с заявлением от 9 декабря 2019 г. представило в комиссию отчет об оценке от 6 декабря 2019 г. N 254, подготовленный оценщиком ФИО4 (том 1, л.д.140-195).
В данном отчете при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбрав для сравнения четыре объекта-аналога.
Сравнительный подход включает в себя совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами. При этом информация о ценах и характеристиках объектов - аналогов должна быть достоверная и достаточная (пункты 12,13 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 мая 2015 г. N), а объект - аналог должен быть сходным с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N).
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б").
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N (далее - ФСО N).
Однако в нарушение пункта 5 ФСО N оценщик, применяя сравнительный подход при оценке земельного участка с кадастровым номером N, ввел в заблуждение пользователей отчета относительно характеристик объекта-аналога N (земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>), влияющих на его стоимость. Так, в качестве ценообразующего фактора у объекта-аналога N оценщиком указано наличие ветхих строений, в связи с чем, применена повышающая корректировка в размере 1,09 (том 1, л.д.166).
Однако указанная характеристика объекта-аналога не подтверждена оценщиком в отчете.
Объявление о продаже этого земельного участка содержит информацию лишь о наличии на нем трех строений в полуразрушенном состоянии. Фотографии, размещенные в тексте объявления, не отображают состояния всех объектов капитального строительства.
Вместе с тем, согласно замечаниям к отчету оценщика, представленным ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка", и данным Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N располагаются три объекта капитального строительства: нежилое здание цеха металлоконструкций площадью 894,9 кв.м., нежилое здание склада цемента площадью 567,3 кв.м., нежилое здание бетоносмесительного узла площадью 265,2 кв.м., возведенные в 2004 году (том 2, л.д.33-35).
Поскольку согласно пункту 20 ФСО N застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования, то при оценке сравнительным подходом земельного участка недопустимо использование в качестве аналогов земельных участков со строениями, так как указанное обстоятельство ведет к искажению величины рыночной стоимости.
Также оценщик ввел в заблуждение пользователей отчета относительно расположения земельного участка, принятого в качестве объекта-аналога N (кадастровый N, <адрес>), указав, что он находится на расстоянии 2 км от крупной автодороги М5 "Урал" (том 1, л.д. 167) и применил к нему понижающий коэффициент 0,79 в целях сглаживания различий с объектом оценки, расположенном на значительном удалении от крупных транспортных магистралей (том 1, л.д. 165, 167).
Согласно картографическому материалу, представленному ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" вместе с замечаниями к отчету об оценке, указанное расстояние составляет 4,4 км.
Вместе с тем, указанный ценообразующий фактор имеет существенное значение для определения итоговой величины рыночной стоимости.
В отчете оценщик не проанализировал расположение объекта оценки и объектов-аналогов N и N относительно расположенной рядом крупной автодороги Р-208 (Пенза-Тамбов) (том 1, л.д.167) и не сопоставил его с местоположением объекта-аналога N относительно крупной автодороги (4,4 км), введя в заблуждение пользователей отчета относительно корректности использованного им понижающего коэффициента к объекту-аналогу N.
Изложенное свидетельствует о нарушении оценщиком одного из принципов, приведенных в пункте 5 ФСО N, которых он должен придерживаться, а именно: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО "Диалог" от 9 декабря 2019 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N комиссия пришла к обоснованному выводу о несоответствии представленного отчета требованиям федеральных стандартов оценки и наличии в связи с этим оснований для отклонения заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости - 32 113 000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2018 г., в отчете об оценке от 6 декабря 2019 г. N.
Описка в протоколе и решении комиссии в части указания номера и даты отчета, ставшего предметом обращения ООО "Диалог" и рассмотрения комиссии, не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения.
Отчет оценщика ФИО4 N от 11 декабря 2019 г. как и заявление ООО "Диалог" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в ином размере рыночной стоимости - 32 949 000 руб. в соответствии с этим отчетом не были предметом рассмотрения комиссии 20 декабря 2019 г.
С учетом приведенного выше обстоятельства доводы административного истца о соответствии отчета оценщика ФИО4 N от 11 декабря 2019 г. требованиям федеральных стандартов оценки не свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения комиссии от 20 декабря 2019 г.
Установив, что оспариваемое решение комиссии соответствует действующему законодательству, суд отказывает ООО "Диалог" в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пензенской области от 20 декабря 2019 г. N
В силу положений статьи 111 КАС РФ понесенные административным истцом судебные расходы по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Диалог" о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20 декабря 2019 г. N отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 31 июля 2020 г.
Судья Е.А.Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка