Дата принятия: 05 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-2179/2018, 3а-299/2019
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 апреля 2019 года Дело N 3а-299/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-299/2019 по административному исковому заявлению Серебренниковой О.Ф. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка в размере равном их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Серебренникова О.Ф. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка в размере равном их рыночной стоимости, мотивируя тем, что ей на праве общей собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 785,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Указанное выше нежилое помещение распложено в здании с кадастровым номером N, которое находится на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 15 июля 2016 года и составляет 25 978 016 рублей 48 копеек, а кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 30 января 2014 года и составляет 23 387 668 рублей 83 копейки.
Административный истец не согласна с указанной выше кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются ее интересы.
Согласно отчетам об оценке от 8 ноября 2018 года N N и от 14 ноября 2018 года N N, подготовленным оценщиком ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 июля 2016 года составляет 8 359 584 рубля, а рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 30 января 2014 года составляет 10 127 842 рубля с учетом НДС и 8 582 917 рублей без учета НДС.
При таких обстоятельствах, Серебренникова О.Ф. полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в судебном порядке.
На основании изложенного, административный истец просит суд:
- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2016 года в размере 8 359 584 рубля;
- установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 785,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 января 2014 года в размере 10 127 842 рубля.
В судебном заседании представитель административного истца Уланов С.А., действующий на основании доверенности от 29 декабря 2018 года N N, заявленные требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнил, что с заключением эксперта ООО "Центр Экспертизы и Оценки" от 1 марта 2019 года N N он ознакомлен. С выводами данного заключения административный истец согласен, не оспаривает их, однако настаивает на установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размерах, определенных отчетами об оценке от 8 ноября 2018 года N N и от 14 ноября 2018 года N N, подготовленными оценщиком ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ".
Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области, а также заинтересованные лица Гринблат Б.Е., Тотова Т.А., Романюк В.Ф., Фишкина М.А., Пилюгин В.А., Нечет Г.А., Александров М.Н., Ведута Д.Ю., Тужилова М.Х., Демидова Е.В., Демидов Н.Н., Ковальчук С.Ю., Ивахненко Т.В., Полуянов А.В., Яруллина Р.Х., Шафиков А.Я., Щеглова В.А., Утина Р.А. и Вагапов Н.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определилрассмотреть дело без их участия.
Представитель Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административных исковых требований по существу на усмотрение суда.
Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области направил в адрес суда письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку снижение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к уменьшению поступлений в местный бюджет.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.
Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск Серебренниковой О.Ф. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка в размере равном их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что Серебренниковой О.Ф. на праве собственности принадлежат N долей в праве общей собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 785,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Указанное выше нежилое помещение распложено в здании с кадастровым номером N, которое находится на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, по адресу: <адрес>.
Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 сентября 2018 года N N и от 18 сентября 2018 года N N.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и по состоянию 15 июля 2016 года составляет 25 978 016 рублей 48 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 сентября 2018 года N N.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года N 118 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" и по состоянию на 30 января 2014 года составляет 23 387 668 рублей 83 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 2 октября 2018 года N N.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, физические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельных участков в собственность и вправе оспорить их кадастровую стоимость, если цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, административный истец, являясь собственником и пользователем указанных объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, Серебренникова О.Ф. 26 декабря 2018 года обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке от 8 ноября 2018 года N N и от 14 ноября 2018 года N N, подготовленные оценщиком ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ".
Из отчета об оценке от 8 ноября 2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 15 июля 2016 года составила 8 359 584 рубля.
Из отчета об оценке от 14 ноября 2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером N, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 30 января 2014 года составляет 8 582 917 рублей без учета НДС.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
В рамках настоящего судебного разбирательства по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации городского округа Тольятти Самарской области, назначена судебная экспертиза на предмет установления действительной рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.
По заключению эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки" от 1 марта 2019 года N N, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 30 января 2014 года составляет 8 708 194 рубля.
Давая оценку представленным доказательствам, суд принимает во внимание, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297-299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "Центр экспертизы и оценки" от 1 марта 2019 года N N по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте исследования. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта исследования не является произвольной, при оценке нежилого помещения эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, описание процесса оценки объекта, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.
В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.
Названное выше заключение судебной экспертизы отвечает требованиям статей 79, 82, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется. Выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Каких-либо доказательств в опровержение выводов заключения судебной экспертизы ООО "Центр экспертизы и оценки" от 1 марта 2019 года N N суду не представлено. Ходатайств о назначении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.
С учетом изложенного, суд полагает возможным принять экспертное заключение ООО "Центр экспертизы и оценки" от 1 марта 2019 года N N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного заключения.
Вместе с тем, исследовав отчет об оценке от 8 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ", суд приходит к выводу о том, что он также соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, а именно в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 15 июля 2016 года.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером N, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.
С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 8 ноября 2018 года N N, подготовленный оценщиком ООО "ЗЕМ.СТАНДАРТ", в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
Из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению в части.
Доводы заинтересованного лица - Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о том, что пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости приведет к уменьшению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 26 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Серебренниковой О.Ф. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 977 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 июля 2016 года в размере 8 359 584 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 785,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 января 2014 года в размере 8 708 194 рубля.
В остальной части административные исковые требования Серебренниковой О.Ф. оставить без удовлетворения.
Датой подачи Серебренниковой О.Ф. заявления в суд считать 26 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 8 апреля 2019 года.
Председательствующий: Непопалов Г.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
