Дата принятия: 02 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-2177/2020, 3а-260/2021
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 февраля 2021 года Дело N 3а-260/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Алексеева А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Шумилиной А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "АПК "Красава" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
ООО "АПК "Красава" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости:
- земельного участка с кадастровым номером **48, площадью 102230 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 953806 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **24, площадью 327145 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2322730 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **:379, площадью 220400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1710306 рублей по состоянию на 1.01.2019.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019. Согласно отчету об оценке от 7.12.2020 N 1001.1/О-20 оценщика ООО "Р-Консалтинг" О., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 существенно ниже установленной кадастровой стоимости. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы.
Представитель административного истца К1. просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" К2. просила рассмотреть дело в её отсутствие, в отзыве возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в заявленном в административном иске размере.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.
Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
ООО "АПК "Красава" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **48, **24, **379, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектами недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как арендатор земельных участков, ООО "АПК "Красава" вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется арендная плата за пользование земельными участками.
Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019: земельного участка с кадастровым номером **48 в размере 1367656,7 руб., земельного участка с кадастровым номером **24 в размере 4364098,5 руб., земельного участка с кадастровым номером **379 в размере 3008464,1 руб.
Административным истцом представлен в суд отчет от 7.12.2020 N 1001.1/О-20 об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" О., согласно которому по состоянию на 1.01.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **48 составляла 953806 руб., земельного участка с кадастровым номером **24 - 2322730 руб., земельного участка с кадастровым номером **379 - 1710306 руб.
Отчеты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.
Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.
Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных для сельскохозяйственного производства. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.
Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 6 объектов-аналогов для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно отчёту от 7.12.2020, составленному оценщиком ООО "Р-Консалтинг", и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.
Административный ответчик, несмотря на несогласие с представленными административным истцом отчетом об оценке, доказательств иной рыночной стоимости земельных участков не представил.
С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков следует установить равной их рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2019: для земельного участка с кадастровым номером **48 в размере 953806 руб., для земельного участка с кадастровым номером **24 в размере 2322730 руб., для земельного участка с кадастровым номером **379 в размере 1710306 руб.
Согласно разъяснению, данному в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Поскольку оспариваемая кадастровая оценка установлена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Министерство является надлежащим ответчиком по рассматриваемому административному исковому заявлению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.12.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "АПК "Красава" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **48, площадью 102230 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 953806 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **24, площадью 327145 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2322730 рублей по состоянию на 1.01.2019;
- земельного участка с кадастровым номером **379, площадью 220400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1710306 рублей по состоянию на 1.01.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17.12.2020.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий - подпись
Подлинник решения суда находится в материалах административного дела N 3а-260/2021 Пермского краевого суда
Мотивированное решение суда изготовлено 5.02.2021.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
