Дата принятия: 06 ноября 2020г.
Номер документа: 3а-217/2020
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 ноября 2020 года Дело N 3а-217/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Струковой А.А.
при секретаре - Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Орис Плюс" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Орис Плюс" обратилось в суд 6 августа 2020 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 37945 кв.м из состава земель населенных пунктов, расположенный в п.Лесное Светлогорского городского округа Калининградской области, принадлежит административному истцу с 3 августа 2012 года на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 18 октября 2000 года, заключенного на срок до 28 сентября 2049 года, и дополнительных соглашений к нему, а также соглашения от 16 июля 2012 года об уступке прав и обязанностей по данному договору аренды, которое зарегистрировано 3 августа 2012 года.
В 2000 году земельный участок был предоставлен под строительство диагностическо-реабилитационного центра.
Дополнительным соглашением от 5 июня 2008 года к договору аренды разрешенное использование было изменено на "для строительства гостевых домов".
В дальнейшем соглашением от 10 июня 2015 года, заключенным между администрацией муниципального образования "Светлогорский район" (правопредшественник администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ") и ООО "Орис Плюс", разрешенное использование было изменено с "для строительства гостевых домов" на "здравоохранение".
Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 110 391 491,25 руб., соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 февраля 2020 года.
По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету оценщика ООО "Партнер-Контракт" Гаврюшкиной К.Ю. от 27 июля 2020 года N 10-ЗУ/07/2020 составляет 22 277 130 руб.
Значительное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.
С учетом изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 22 277 130 руб.
Определением суда от 14 сентября 2020 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено.
Определением судьи от 8 октября 2020 года производство по делу возобновлено с учетом поступления в суд экспертного заключения от 2 октября 2020 года о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 28 310 400 руб.
В судебном заседании представитель ООО "Орис Плюс" - Ткачук Р.В. административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поддержал, уточнив, что рыночную стоимость земельного участка следует опредить в соответствии с экспертным заключением в сумме 28 310 400 руб.
Представители административных ответчиков - Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания и (или) возражений на административное исковое заявление не представили.
В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования "светлогорский городской округ".
Представитель администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ" - Щербо М.Н. заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, которое мотивировано несоответствием экспертного заключения законодательству об оценочной деятельности, а именно:
- все объекты-аналоги расположены за пределами муниципального образования "Светлогорский городской округ";
- по всем объектам-аналогам отсутствуют кадастровые номера, что не позволяет сделать вывод о достоверности размещенной в объявлениях информации;
- в отношении объекта-аналога N 3 согласно электронной ссылке в объявлении о продаже дата предложения - 2 марта 2016 года, однако экспертом при расчетах указана иная дата предложения - март 2018 года без обоснований и без корректировки на условия рынка;
- указанная в экспертном заключении цена объекта-аналога N 3 (3 000 000 руб.) отличается от стоимости этого участка в скриншоте объявления;
- разрешенное использование объектов-аналогов "для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" не сопоставимо с разрешенным использованием оцениваемого земельного участка "здравоохранение" при том, что согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков коды земельных участков по их видам разрешенного использования являются различными (соответственно код 5.0 и код 3.4).
В случае отказа в удовлетворении данного ходатайства просил в административном иске ООО "Орис Плюс" отказать.
Заслужив пояснения представителей административного истца и заинтересованного лица, показания эксперта Сергиенко Г.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования "Светлогорский район" (преобразованного в муниципальное образование "Светлогорский городской округ") с 15 июля 2010 года и принадлежит на праве аренды ООО "Орис Плюс" с 3 августа 2012 года на основании соглашения от 16 июля 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору N 206-10 от 18 октября 2000 года аренды земельного участка, заключенного на 49 лет сроком до 28 сентября 2049 года (л.д. 8-34).
Дополнительным соглашением ДАЗ N 206-10/2000/Д2-38/06-2015, заключенным между администрацией муниципального образования "Светлогорский район" и ООО "Орис Плюс", изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства гостевых домов" на "здравоохранение".
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:17:030011:3 установлена по состоянию на 1 января 2019 года постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" в размере 110 391 491,25 руб. и 5 февраля 2020 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН (л.д. 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 39:17:030011:3 исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, существенное несоответствие кадастровой стоимости указанного земельного участка его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.
Таким образом, ООО "Орис Плюс" вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч. 1 ст. 22 настоящего Федерального закона).
Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, исчисляемый в данном случае с 5 февраля 2020 года, не пропущен.
Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В обоснование административного иска ООО "Орис Плюс" представило отчет оценщика ООО "Партнер-Контракт" Гаврюшкиной К.Ю. от 27 июля 2020 года N 10-ЗУ/07/2020 о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 22 277 130 руб.
Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 3 объектах-аналогах, каждый из которых расположен в удаленных от центра города Калининграда районах, а оцениваемый земельный участок - на незначительном удалении от курортной зоны Калининградской области в районе побережья Балтийского моря, при этом оценщиком корректировка на местоположение не применена.
Кроме того, оценщиком не применена корректировка на вид землепользования при том, что оцениваемый земельный участок и участок-аналог N 3 принадлежат правообладателям на праве аренды (а не собственности, как указано в отчете об оценке).
Также у суда возникли сомнения относительно правомерности применения значительной корректировки - 80,9% - по виду разрешенного использования объектов-аналогов, предназначенных под строительство торговых и торгово-выставочных объектов, а спорный участок - под строительство гостевых домов.
Определением суда от 14 сентября 2020 года по ходатайствам административного истца и заинтересованного лица назначена судебная экспертиза в целях определения действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:17:030011:3 (л.д. 135-140).
При этом в определении суда ошибочно указан вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка - для строительства гостевых домов, поскольку дополнительное соглашение ДАЗ N 206-10/2000/Д2-38/06-2015, заключенное между администрацией муниципального образования "Светлогорский район" и ООО "Орис Плюс", об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "для строительства гостевых домов" на "здравоохранение" представлено административным истцом только в настоящем судебном заседании и не было приложено к административному исковому заявлению.
До направления дела в распоряжение эксперта 23 сентября 2020 года истребована актуальная выписка из ЕГРН, которая поступила в суд 28 сентября 2020 года и согласно которой разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 39:17:030011:3 действительно "здравоохранение" (л.д. 143-154).
30 сентября 2020 года административное дело поступило в ОО "НЦ "Балтэкспертизы" по месту работы эксперта Сергиенко Г.А. (л.д. 155).
В заключении эксперта от 2 октября 2020 года отражено, что определение стоимости объекта исследования проведено, исходя из сведений ЕГРП о разрешенном использовании земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года - "здравоохранение" (л.д. 159).
В соответствии с заключением эксперта от 2 октября 2020 года рыночная стоимость упомянутого земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 28 310 400 руб. (л.д. 158-182).
Из содержания экспертного заключения видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, при этом в качестве объектов-аналогов отобрано 3 земельных участка, один из которых принадлежит правообладателю на праве аренды и два - на праве собственности, все земельные участки расположены на незначительном удалении от побережья Балтийского моря (п.Малиновка (г.Зеленоградск), пгт Янтарный и г.Балтийск).
С учетом различных видов землепользования экспертом применена соответствующая корректировка.
Принимая во внимание, что рыночная стоимость земельных участков в пределах Светлогорского городского округа превышает рыночную стоимость земельных участков в п.Малиновка (черта г.Зеленоградска), пос.Янтарный и г.Балтийск, экспертом применена корректировка на местоположение в размере 29%.
Разрешенное использование объектов-аналогов - под строительство рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, для строительства курортно-рекреационного комплекса и под объекты рекреационного назначения.
Все земельные участки относятся к землям населенных пунктов.
В судебном заседании эксперт Сергиенко Г.А. пояснил, что в целях определения рыночной стоимости земельных участков код разрешенного использования согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, не имеет определяющего значения, а назначение оцениваемого участка "здравоохранение" и назначение объектов аналогов - под объекты санаторно-курортного назначения сопоставимо.
В заключении эксперта имеются скриншоты объявлений о продаже всех объектов-аналогов, при этом в отношении земельного участка в г.Балтийске действительно не имеется указания на кадастровый номер участка.
Эксперт Сергиенко Г.А. пояснил, что в ходе производства экспертизы он уточнил сведения о кадастровом номере этого земельного участка в целях сопоставления приведенных в объявлении сведений об участке с данными Единого государственного реестра недвижимости.
В отношении иных объектов-аналогов в объявлениях о продаже приводятся их кадастровые номера.
Вопреки доводам администрации муниципального образования "Светлогорский городской округ", в объявлении о продаже объекта-аналога N 1, расположенного в п.Малиновка (черта г.Зеленоградска) указана продажная стоимость по состоянию на март 2018 года, что подтверждается приведенными курсами иностранной валюты в этот период времени.
Указанная окружной администрацией дата - 2 марта 2016 года - является датой первоначального размещения объявления о продаже данного земельного участка.
В этой связи в отношении этого объекта оснований для применения корректировки на условия рынка не имеется.
В отношении объекта-аналога N 3, расположенного в г.Балтийске, экспертом указана продажная стоимость - 5 200 000 руб. по состоянию на апрель 2018 года, однако эта стоимость действительно является первоначальной продажной стоимостью объекта, которая в последующем была снижена.
В отношении этого объекта экспертом был учтен вид землепользования - собственность, который соответствует сведениям ЕГРП.
Вместе с тем, само по себе некорректное использование сведений о цене объекта-аналога N 3 не повлекло за собой занижения стоимости оцениваемого объекта, поскольку уменьшение стоимости одного из трех объектов-аналогов с очевидностью повлечет за собой дальнейшее уменьшение стоимости объекта оценки, что не отвечает бюджетным интересам муниципального образования.
В то же время, административный истец с определенной экспертным путем рыночной стоимостью земельного участка, в том числе с использованием завышенной стоимости одного из объектов-аналогов, согласен.
В целом изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.
Эксперт Сергиенко Г.А. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.
Допущенный экспертом недостаток при учете продажной стоимости одного из объектов-аналогов не повлек за собой занижения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и, следовательно, нарушения прав муниципального образования.
При таких обстоятельствах законных оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется, равно как не усматривается достаточных оснований для назначения повторной оценочной экспертиза.
Таким образом, заключение эксперта объективно свидетельствует о том, что установленная методом массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:17:030011:3 существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца по исчислению арендной платы в экономически обоснованном размере.
При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно заключению эксперта - 28 310 400 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Орис Плюс", поданное в суд 6 августа 2020 года, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 37945 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - здравоохранение, расположенный в п.Лесное Светлогорского городского округа Калининградской области, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 28 310 400 руб.
Настоящее решение N 39:17:030011:3 в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда А.А. Струкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
