Решение Красноярского краевого суда от 13 марта 2019 года №3а-217/2019

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 марта 2019 года Дело N 3а-217/2019
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при секретаре Козиной Е.Я.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Оазис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Оазис", имеющее преимущественное право выкупа, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 102 457 772,7 руб. не соответствует его рыночной стоимости и значительно превышает ее. Данным обстоятельством затронуты права административного истца, поскольку на указанном выше земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий административному истцу на праве собственности. В связи с чем, он обладает исключительным правом выкупа указанного земельного участка.
Просило об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 5 405 000 руб. по состоянию на <дата>.
В судебное заседание представитель административного истца ООО "Оазис", представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Земельный участок с кадастровым номером N относится к земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку, земельный участок расположен на территории городского округа, то органом осуществляющим управление и распоряжение земельного участка с кадастровым номером N является администрация города Красноярска в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений.
Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 13 458 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, входит в состав земель населенных пунктов, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> (л.д. 20-21).
Административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 36 кв.м., расположенное в границах вышеназванного земельного участка (л.д. 10-12).
В материалы дела представлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, сторонами которого являются Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, действующий в качестве продавца, и ООО "Оазис", действующий в качестве покупателя. Пунктом 2.1 договора установлена цена отчуждаемого земельного участка - 15 368 665 руб., что составляет 15% от его кадастровой стоимости (л.д. 13-19).
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что по состоянию на <дата> кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 102 457 772,7 руб.
<дата> ООО "Оазис" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с приложением необходимых для этого документов (л.д. 23).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю N от <дата> заявление ООО "Оазис" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка было отклонено, в связи с не соответствием оформления и содержания отчета об оценке от <дата> N (учетный N) требованиям Закона об оценке (л.д. 24).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке от <дата> N (учетный N), выполненный ООО "Инвент", в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 5 405 000 руб. (л.д. 29-133).
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследован отчет об оценке от <дата> N (учетный N) и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на <дата> составляет 5 405 000 руб. не имеется.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Административный истец обладает исключительным правом выкупа земельного участка с кадастровым номером N, в связи с чем, вправе оспорить его кадастровую стоимость, от которой зависит размер арендной платы, а так же его выкупная цена.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта затрагивает права административного истца, которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N должна быть определена равной рыночной в размере 5 405 000 руб., определенной по состоянию на <дата>.
Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - <дата>.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "Оазис", - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 13 458 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 5 405 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать <дата>.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка