Решение Ярославского областного суда от 03 сентября 2020 года №3а-216/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 сентября 2020 года Дело N 3а-216/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Постнова Виктора Павловича к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Постнов В.П. обратился в суд с административным иском, просил установить на период с 01 января 2019 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> рублей; обязать филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Ярославской области внести соответствующие изменения в сведения государственного реестра недвижимости.
В обоснование административного иска указано на то, что Постнову В.П. на праве аренды принадлежал земельный участок с кадастровым номером N, на котором расположено нежилое здание - автосалон. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере, превышающем его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей и лица, обладающего правом выкупа земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Доянов В.А. административные исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что срок договора аренды в настоящее время истек, на земельном участке расположен объект капитального строительства, принадлежащий административному истцу на праве собственности.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений по доверенности Шагабутдинова А.А. административные исковые требования не признала, указала на то, что экспертом не разрешены замечания, предъявленные административным ответчиком к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Государственное бюджетное учреждение Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ "Агентство по АЗУТП" г. Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
На основании договора N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения N к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ административный истец являлся арендатором земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов; мойки легковых автомобилей; пункты проката автомобилей, автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники.
Согласно пункту 1.1 договора N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения N к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N.
В соответствии с пунктом 6.2 договора N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды указанного земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Из расчета размера арендной платы к договору N аренды следует, что размер арендной платы в отношении спорного земельного участка определялся, по формуле, в которой используется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. В связи с этим пересмотр кадастровой стоимости повлечет изменение размера арендных платежей.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 15 июня 2020г., вследствие чего пересмотренная кадастровая стоимость подлежит применению, для перерасчета арендных платежей за период действия договора аренды до 26 июля 2020г.
Кроме того, следует учесть следующее.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно абзацам 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 N 180-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и признании утратившим силу постановления Правительства области от 27.12.2012 N 1529-п" цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется, исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Из объяснений представителя административного истца следует, договор N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ после ДД.ММ.ГГГГ не пролонгировался, вместе с тем, фактическое землепользование земельным участком осуществляется, оплата за фактическое землепользование не произведена. Административным истцом зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке.
Таким образом, административный истец обладает правом выкупа земельного участка с кадастровым номером N без проведения торгов, размер выкупной цены земельного участка определяется, исходя из кадастровой стоимости. Изменение размера выкупной цены, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере <данные изъяты> рублей (пункт 26087 приказа).
Административным истцом представлен отчет N 13969/20 оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N от 21 апреля 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со статьей 59, частью 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для проверки соответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков определением Ярославского областного суда от 16 июля 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению судебного эксперта Бабиной О.А. от 12 августа 2020 года отчет N 13969/20 от 21 апреля 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Ярэксперт" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов, мойки легковых автомобилей; пункты проката автомобилей, автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков. Недостатки, повлиявшие на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости, указанную в отчете, не выявлены.
Судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
Возражения административного ответчика к отчету об оценке рыночной стоимости и экспертному заключению не могут быть приняты, исходя из следующего.
Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях указывает на то, что экспертом не приняты во внимание замечанию к отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка. Так, к объекту-аналогу N (<адрес>), по мнению административного ответчика, необходимо применить корректировку 1,28, поскольку он не находится на красной линии. Кроме того, оценщиком не использованы в расчетах земельные участки по адресу: <адрес>).
Свидетелем ФИО1 давались пояснения по указанным замечаниям (л.д. 120-121), согласно которым земельный участок, выступающий в качестве аналога N, расположен не внутриквартально, просматривается со стороны крупной автомагистрали - <адрес>, поэтому ему присвоено расположение "частично на красной линии", применена соответствующая повышающая корректировка.
Применение указанной корректировки суд находит экономически обоснованным, соответствующим законодательству об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.
Земельные участки, предлагаемые департаментом имущественных и земельных отношений в качестве дополнительных объектов-аналогов, оценщиком не приняты, поскольку земельный участок по адресу: <адрес>, предназначен для размещения объектов технического обслуживания грузового и легкового автотранспорта и, соответственно, относится к иному сегменту рынка. Объект оценки имеет вид разрешенного использования, который предполагает его использование не только для размещения объектов технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов, мойки легковых автомобилей, но также и для размещения пунктов проката автомобилей, автосалонов и предприятий, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, что подтверждает правильность вывода оценщика о том, что объект оценки и предлагаемый объект-аналог относятся к разным сегментам рынка. Данные выводы оценщиком сделаны, в том числе, в результате анализа отчета об итогах государственной кадастровой оценки, в соответствии с которым объект оценки отнесен к объектам оптово-розничной торговли, что подтверждает обоснованность выводов оценщика в этой части.
На земельном участке по адресу: <адрес>, расположен ангар, следовательно указанный участок также относится к иному сегменту рынка, чем объект оценки.
Судом принимается во внимание также то обстоятельство, что замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не нашли своего подтверждения при проверке отчета об оценке рыночной стоимости экспертом. Несогласие с выводами отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка и экспертного заключения само по себе не свидетельствует о допущении оценщиком нарушений законодательства.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта не более 10 постов, мойки легковых автомобилей; пункты проката автомобилей, автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 15.06.2020г.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ярославский областной суд.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка