Решение Ростовского областного суда от 27 июня 2019 года №3а-216/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июня 2019 года Дело N 3а-216/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 5 февраля 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что Чайка О.С. является арендатором земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 21.09.2016). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 05.02.2019 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 51,2 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца - Шварцкоп М.С. (по доверенности) в судебное заседание явилась, административный иск просила удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Волгин Д.В. (по доверенности) в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска.
Представитель Комиссии в суд не явился, извещен надлежаще.
Чайка О.С. и её представитель Шанибов Б.Б. в суд не явились, извещены надлежаще, в ходе судебного разбирательства ими поданы возражения против административного иска. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ.
Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Чайка О.С. является арендатором земельного участка площадью 30348 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - физкультурно-спортивный комплекс с открытыми плавательными бассейнами общего пользования.
Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N778 по состоянию на 21.09.2016 и составила 212 777 718,48 рублей.
21 января 2019 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 3 декабря 2018 года N27, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 103 911 552 рублей.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка (участки под коммерческое строительство). Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов с интервалом стоимости 1 кв.м от 2800 до 3333 рублей (таблица 14). Расчет рыночной стоимости и описание корректировок приведен в таблице 15.
5 февраля 2019 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 51,2 %, как отмечено в решении Комиссии.
Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года N 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 N 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете N27 от 03.12.2018; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение N681-Э/2019 от 17 июня 2019 года) сделал вывод о том, что стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается содержанием отчета; оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки (л.д.40 том 2).
В заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения п.8 ФСО 1 (использование информации после даты оценки), п.5 ФСО N3 (отчет вводит в заблуждение пользователя), пункты 11б,11в,11г,11д,22б,22в ФСО 7: неверно определен сегмент рынка земельных участков - согласно "Справочнику оценщика недвижимости 2016. Том 3. Земельные участки", Лейфер Л.А. оцениваемый участок относится к офисно-торговой застройке (а не к участкам под коммерческое строительство). При этом в выборку предложений, приведенную в отчете, включены также участки под индустриальную застройку с другим диапазоном цен. На дату оценки экспертом установлены иные предложения из сегмента рынка участков офисно-торговой застройки (л.д.32 том 2 - диапазон цен за 1 кв.м от 5 625 до 14 167 рублей). Экспертом установлены и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости (л.д.33-39 том 2).
Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке приводят к выводу о необоснованном (заниженном) размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Возражения административного ответчика по своему содержанию не опровергают конкретные суждения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью (более 50%).
Решение Комиссии подлежит признанию не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.
При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 5 февраля 2019 года N11-28/2019-17 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 сентября 2016 года, установленной в отчете от 3 декабря 2018 года N27.
Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 5 февраля 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 103 911 552 рублей по состоянию на 21 сентября 2016 года из Единого государственного реестра недвижимости.
Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 30 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка