Решение Белгородского областного суда от 12 марта 2018 года №3а-216/2017, 3а-18/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 марта 2018 года Дело N 3а-18/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Сотниковой Е.В.
при секретаре Кубаевой И.В.
с участием представителя административного истца ООО "Алаксар" Курцева А.И., представителей заинтересованных лиц администрации города Белгорода - Сергеевой Т.И., Правительства Белгородской области - Егоровой Н.П.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Алаксар" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Алаксар" (далее - административный истец, Общество) является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: обслуживание автотранспорта; автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <адрес>.
На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 20.01.2003 с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "город Белгород" и по состоянию на 01.01.2014 составила <данные изъяты> руб., исходя из вида разрешенного использования земельного участка - для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции.
19.07.2016 на основании заявления о государственном учете изменений объекта недвижимости N 31-0-1-215/3001/2016-779, изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции, на обслуживание автотранспорта; автомобильный транспорт.
Орган кадастрового учета осуществил перерасчет кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, которая была утверждена актом определения кадастровой стоимости земельного участка N N от 19.07.2016 и составила <данные изъяты> руб.
19.07.2016 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Алаксар" обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Белгородской области, предоставив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 36-ОКС 72-2/16 от 12.12.2016, подготовленный оценщиком ООО "Агентство экспертизы недвижимости", согласно которому рыночная стоимость земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты кадастровой стоимости с кадастровым номером N, по состоянию на 19.07.2016 составила <данные изъяты> рублей.
Решением N 48 от 16.02.2017 комиссия отклонила кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости установленной в представленном Обществом отчете, по тем основаниям, что содержание представленного отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.
ООО "Алаксар" обратилось в суд с заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- обслуживание автотранспорта, автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 19.07.2016, обосновывая это тем, что результаты кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Общества как налогоплательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Кадастровую стоимость земельного участка просил установить в размере его рыночной стоимости, определенной на основании представленного отчета об оценке. Указал, что заключение эксперта не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки определены некорректно, в связи с чем, заключение эксперта юридической силы не имеет и не может быть положено в основу решения суда.
Представители административных ответчиков Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом и своевременно, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
Представители заинтересованных лиц Правительства Белгородской области и администрации города Белгорода, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагали, что единственным достоверным доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость земельного участка, является заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В положениях статьи 66 ЗК РФ закреплены две модели исчисления кадастровой оценки земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта оценки.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу положений статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьёй 24.18 вышеназванного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и направлено на защиту интересов ООО "Алаксар", как собственника земельного участка и плательщика земельного налога, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.
При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом представлен отчет N 36-ОКС 72-2/16 от 12.12.2016 об оценке земельного участка, подготовленный ООО "Агентство экспертизы недвижимости" и подтвержденный положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная Палата Оценщиков от 19.12.2016 N 1929, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 19.07.2016 составила <данные изъяты> рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, что вызвано, в том числе разницей (47%) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено Белгородской торгово-промышленной палате.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 067.04-0022 от 15.01.2018, отчет об оценке N 36-ОКС 72-2/16 от 12.12.2016, подготовленный ООО "Агентство экспертизы недвижимости" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выявленные экспертом нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 19.07.2016 определена в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО1., соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.
Судебное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, стаж работы эксперта ФИО1 в области оценки составляет 14 лет, не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Экспертиза проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости с приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.
Анализируя сведения об оцениваемом земельном участке, в том числе его местоположение - участок расположен на красной (первой) линии, вдоль улицы/автодороги - пр. Б.Хмельницкого, возле торгового центра, учитывая разрешенное использование - для обслуживания автотранспорта, автомобильный транспорт и фактическое использование - под парковку (автостоянку) возле торгово-развлекательного центра, местоположение оцениваемого земельного участка экспертом охарактеризовано как имеющее высокую коммерческую привлекательность.
Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок, исходя из вида разрешенного использования, оцениваемый объект отнесен экспертом к земельным участкам коммерческого назначения.
Выбрав для анализа предложения о продаже земельных участков коммерческого назначения города Белгорода и ближайшем пригороде, размещенные в открытом доступе (в периодических печатных изданиях средств массовой информации), эксперт в заключении сделал вывод о том, что для рынка земельных участков коммерческого назначения города Белгорода и ближайшего пригорода стоимость 1 кв.м. земельного участка варьируется в интервале от 3000 руб. до 10000 руб. Рынок земельных участков коммерческого назначения не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально сходными характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт применил методологию сравнительного подхода, используя объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, ограниченных датой оценки 19.07.2016, что не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и мотивирован.
По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, примененные в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель города Белгорода на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость; в заключении присутствуют ссылки на источники использованной информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
В рамках сравнительного подхода для расчета эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым объектом по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в архиве интернет -сайта htt://ruads.org/Belgorod/zemelnye_uchastki.
Характеристики объектов - аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что при выборе объектов аналогов экспертом учитывались следующие характеристики: наличие построек, объем передаваемых прав, обстоятельства совершения сделки с земельным участком, условия финансирования при совершении сделки с земельным участком, условия продажи, дата предложения, условия совершения сделки, категория земель, разрешенное использование, наличие коммуникаций (возможность подведения коммуникаций), транспортная доступность, особенности местоположения, физические характеристики, расположение относительно магистралей, интенсивность транспортного потока, площадь, цена предложения земельного участка, руб./кв.м.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта аналога, подробно обосновал приведенные поправки и расчет их значений.
Исходя из того, что цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке недвижимости, продажа объектов происходит, как правило, по более низким ценам, используя Справочник оценщика недвижимости 2016, том III, земельные участки, экспертом применена корректировка на торг на среднем уровне для неактивного рынка, равная 18%, исходя из того, что в 2016 году на рынке недвижимости г. Белгорода предложение превышало спрос, то есть рынок являлся не активным.
Поскольку стоимость недвижимости зависит от его местоположения, а для коммерческой недвижимости играет роль совокупность многих факторов: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность, экспертом обоснованно, с применением источника информации: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Лейфер Л.А., Гришин М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости", Асаул А.Н., Князь И.П., Коротаев Ю.В. Теория и практика принятия решений по выходу организаций из кризиса; Рудяк М.С. - кандидат технических наук, ЗАО "Объединение ИНГЕОКОМ"; Умнов В.А. - профессор, доктор технических наук "Анализ факторов, влияющих на ценность подземного пространства", текст научной статьи по специальности "Экономика и экономические науки"), применена корректировка на местоположение и окружение. Для каждого объекта недвижимости определено бальное значение каждого из основных ценообразующих факторов, а также суммарное бальное значение для каждого объекта.
Применение корректировок при сравнительном подходе к оценке недвижимости согласуется с положениями пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Как следует из заключения эксперта, согласование результатов, производилось методом определения весовых коэффициентов и поскольку, в рамках заключения экспертом был использован только сравнительный подход, его результатам присвоен вес 100%. Рыночная стоимость объекта оценки после согласования результатов, с учетом округления составила <данные изъяты> рублей.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России N 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод об имеющихся нарушениях в отчете ООО "Агентство экспертизы недвижимости" N 36-ОКС 72-/2016 от 12.12.2016 требований федеральных стандартов оценки, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В ходе проверки отчета выявлены нарушения пункта 20 ФСО N 7, а также использование оценщиком в расчетах корректировок (на уторговывание, на наличие коммуникаций к аналогу N 2, на расположение относительно красной линии, корректировки на площадь для ИЖС) из устаревшего Справочника оценщика недвижимости 2014 года, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Суд соглашается с таким выводом эксперта, поскольку он основан на анализе и исследовании экспертом предмета экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, подробно мотивирован. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный Обществом, содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости.
Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не предоставлено.
Эксперт поддержал свое заключение при допросе в судебном заседании, дал исчерпывающие ответы относительно проведенного им экспертного исследования.
Иными доказательствами выводы данного экспертного исследования не опровергаются.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, в связи с чем, не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО "Алаксар".
Вопреки утверждениям представителя административного истца, не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение N 1929 от 19.12.2016 на отчет ООО "Агентство экспертизы недвижимости", подготовленное Саморегулируемой организацией оценщиков Некоммерческое партнерство "Международная палата Оценщиков".
Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ.
Поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы, положительное экспертное заключение также является недостоверным доказательством, суд в качестве доказательства его принять не может.
Учитывая изложенное, доводы представителя административного истца о соответствии представленного отчета об оценке стоимости земельного участка нормам и требованиям законодательства об оценочной деятельности, и требованиям федеральных стандартов оценки, признаются судом несостоятельными и опровергающимися материалами дела.
Доводы о том, что экспертом необоснованно не применена корректировка на красную линию, несмотря на то, что используемые экспертом объекты -аналоги расположены на первой линии возле дороги, а оцениваемый объект расположен на второй линии от автодороги, что сыграло значительную роль в завышении итоговой стоимости объекта оценки, отклоняются судом как не состоятельные в силу следующего.
Как следует из заключения судебной экспертизы, в ходе визуального обследования объекта оценки экспертом установлено, что земельный участок расположен на красной (первой) линии, вдоль улицы/автодороги - пр. Б.Хмельницкого, возле торгового центра. Транспортная доступность к участку хорошая, доступ осуществляется с пр. Б.Хмельницкого по асфальтированной дороге общего пользования.
Делая выводы о сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, используя источник информации: Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. - Экономика недвижимости, учебник 2009, и исходя из вида разрешенного использования земельного участка (обслуживание автотранспорта, автомобильный транспорт), оцениваемый земельный участок отнесен экспертом к земельным участкам коммерческого назначения. Принятые экспертом в качестве аналогов земельные участки также имеют коммерческое назначение.
При проведении оценки, в частности при расчете корректировок, экспертом использовался Справочник оценщика недвижимости - 2016, том 3, Земельные участка, под редакцией Лейфера Л.А., использование которого рекомендовано на дату оценки - 19.07.2016.
В соответствии с указанным Справочником, экспертом применена корректировка на торг в среднем значении 18% для неактивного рынка для объектов придорожного сервиса, как и объекта оценки - согласно разрешенному использованию - обслуживание автотранспорта, автомобильный транспорт и фактического использования - под автопарковку возле торгового центра. Корректировка же на расположение относительно красной (первой линии) согласно данному Справочнику используется исключительно для объектов торгового и офисного назначения.
В соответствии с заключением эксперта, для коммерческой недвижимости решающим фактором, влияющим на её стоимость, является её местоположение: удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность.
Названные факторы экспертом в заключении учтены, в частности, удобство подъездных путей (удаленность от основных магистралей). Для каждого объекта недвижимости эксперт определилбальное значение каждого из основных ценообразующих факторов, а также суммарное бальное значение для каждого объекта.
Таким образом, в заключении эксперта учтен основной ценообразующий фактор, имеющий значение для коммерческой недвижимости - удаленность от центра города, основных магистралей или оживленных улиц локального значения, транспортная доступность.
Отклоняются судом как несостоятельные доводы представителя административного истца о необоснованном не применении экспертом доходного подхода при расчете стоимости объекта оценки.
В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Экспертом ФИО1 обоснованно не применены затратный подход, под которым в соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, что неприменимо к определению стоимости земельных участков, и доходный подход в соответствии с п.п. 15,16 ФСО N 1, который применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Отказ от использования доходного подхода экспертом мотивирован тем, что городе Белгороде и Белгородской области отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, представляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом).
Следует обратить внимание на то, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выводы которого были поддержаны представителем административного истца, оценщиком также принято решение не применять доходный подход с учетом требований п.п. 15-17 ФСО N 1, по причине отсутствия достоверной информации.
Данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, представленных по итогам аукционов физическим и юридическим лицам, вопреки утверждениям представителя административного истца не могут быть приняты во внимание, поскольку составлены по состоянию на 24.09.2014, а датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего ООО "Алаксар", является 19.07.2016.
Как следует из заключения судебной экспертизы, анализируя фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значения цен, экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения, с указанием цены предложения, расположенных в г. Белгороде и ближайшем пригороде. Для анализа выбрано 11 предложений о продаже объектов, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, данные анализа отражены экспертом в таблице 8 экспертного заключения, в которой содержится информация о виде разрешенного использования выбранного экспертом земельного участка, его площадь, цене предложения и удельной цене предложения за 1 кв.м. По результатам анализа экспертом сделаны выводы о том, что стоимость предложения 1 кв.м. земельных участков коммерческого назначения расположенных в г. Белгороде и ближайшем пригороде может варьироваться от 3 000 руб. (минимальная стоимость) до 10 000 руб. (максимальная стоимость).
Пунктом 5 Федерального Стандарта Оценки (ФСО N 7), установлена последовательность выполнения анализа рынка недвижимости, которая в соответствии с п.п. 11 "в" включает в себя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Таким образом, вопреки утверждениям представителя административного истца, экспертом обоснованно приведен интервал значения цен предложений по земельным участкам коммерческого назначения от минимального значения - 3000 руб./кв.м. до максимального 10 000 руб./кв.м. Федеральные стандарты оценок не содержат обязательных указаний на применение каких-либо методик для определения вышеназванного интервала значений цен.
Ссылаясь на данный довод, представителем административного истца не указано, как это обстоятельство может повлиять на выводы эксперта об итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Представитель административного истца не приводит правильного расчета определения интервала значения цен, в связи с чем, у суда отсутствует возможность проверить обоснованность доводов представителя.
В силу положений пункта 11 Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.
Из заключения судебной экспертизы следует, что в расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом использовался только сравнительный подход. Полученная в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценки является итоговой. Проведение округления стоимости объекта оценки до согласования результатов оценки, не повлияло на итоговую величину стоимости земельного участка.
В связи с изложенным, доводы представителя административного истца о некорректном округлении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, суд признает безосновательными, не влияющими на выводы эксперта.
Доводы представителя административного истца о том, что квалификации эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты недостаточно для ответа на вопрос о соответствии выводов оценщика требованиям законодательства, поскольку экспертом не представлено доказательств сдачи им единого квалификационного экзамена, включении его в состав экспертного совета, не представлена копия квалификационного аттестата, не свидетельствуют о необоснованности и недостоверности заключения эксперта ФИО1
Профессиональные и квалификационные требования, предъявляемые к эксперту, регламентированы статьей 13 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Уровень профессиональной подготовки эксперта Белгородской Торгово-промышленной палаты ФИО1 соответствует требованиям, предъявляемым к экспертам статьёй 13 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", что подтверждено представленными в материалы экспертного заключения: дипломом о высшем образовании, дипломом о профессиональной переподготовки, удостоверением о повышении квалификации. При этом, указанным законом не предусмотрена обязанность эксперта, проводящего судебную экспертизу, состоять в экспертном совете Саморегулируемой организации, членом которой он является.
Таким образом, все утверждения представителя административного истца о незаконности экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Оснований для назначения в соответствии с положениями статьи 83 КАС РФ, по возражениям представителя административного истца повторной экспертизы, не имеется. Протокольным определением судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. Кроме того, необходимо учитывать, что проведение повторной экспертизы, в отсутствии достаточных на то оснований, повлечет за собой несение дополнительных судебных расходов.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы административным истцом не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости земельного участка, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.
То обстоятельство, что представитель административного истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.
Необходимо учитывать, что эксперт свободен в выборе научных методов исследования, это положение вытекает из принципа независимости эксперта, оценка содержания научных положений, из которых исходил эксперт, равно как и научной состоятельности избранных им методик, ведет к вторжению в сферу специальных знаний, носителем которых в силу выполняемых функций предполагается эксперт.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд также отмечает, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Белгородской области; произведен осмотр объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; мотивы отказа от применения корректировок по объектам-аналогам приведены и обоснованы, проведенные расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 19.07.2016.
Согласно Федеральному закону "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" N 73-ФЗ от 5 апреля 2001 г. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
Лицами, участвующими в деле, не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также ставящих их под сомнение, в то же время у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта.
На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы N 067.04-0022 от 15.01.2018 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке подготовленного ООО "Агентство экспертизы недвижимости" требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 19.07.2016 в размере <данные изъяты>.
Отчет N 36-ОКС 72-2/16 от 12.12.2016 суд признает ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости спорного земельного участка, так как он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Кроме того, выводы оценщика опровергнуты выводами проведенной по делу судебной экспертизы.
Вместе с тем, судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка, определенная экспертом ФИО1. превышает его кадастровую стоимость.
Согласно статье 57 Конституции Российской Федерации, пункту 1 статьи 3, подпункту 1 пункта 1 статьи 23 и статье 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики обязаны уплачивать законно установленные налоги в срок, установленный законодательством о налогах и сборах.
Один из основных начал законодательства о налогах и сборах является принцип их экономической обоснованности. В силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении N 20-П от 11.07.2017 "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободняк и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" следует, что право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями её статей 15 и 18 (постановление Конституционного Суда Российской федерации от 03 июня 2014 года N 17-П и от 1 июля 2015 года N 19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года N 2341-О и N 2343-О).
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
После проведения судебной оценочной экспертизы, представитель административного истца настаивал на заявленных исковых требованиях, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 19.07.2016. Данные требования истца подлежат отклонению, поскольку они основаны на отчете об оценке N 36-ОКС 72-2/16, подготовленном ООО "Агентство экспертизы недвижимости". Однако данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку при его составлении были допущены ошибки, что установлено при проведении судебной оценочной экспертизы. Выводы заключения судебной оценочной экспертизы суд считает обоснованными, ссылки представителя административного истца на недостоверность оценочной экспертизы исследовались в ходе рассмотрения дела и признаны несостоятельными, своего подтверждения не нашли.
Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).
Несмотря на то, что размер рыночной стоимости земельного участка - <данные изъяты> рублей, определенный по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы превышает его кадастровую стоимость, необходимо отказать в удовлетворении заявленных требований по следующему основанию.
Правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса административного истца, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.
При таком положении, отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд полагает установленный размер кадастровой стоимости земельного участка, равный <данные изъяты> рублей, отвечающий интересам налогоплательщика, иной размер рыночной стоимости в пределах кадастровой стоимости не доказан.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ООО "Алаксар" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для обслуживания автотранспорта, автомобильный транспорт, расположенного по адресу: <адрес> в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 19.07.2016 - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме принято 16 марта 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка