Решение Ростовского областного суда от 21 июня 2019 года №3а-215/2019

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 июня 2019 года Дело N 3а-215/2019
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22 января 2019 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что Резников И.С. является собственником земельного участка, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 25.02.2016). Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22.01.2019 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на 61,5 %. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
Представитель административного истца - Андрусенко Н.А., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, административное исковое заявление просила удовлетворить.
Представитель Управления Росреестра по Ростовской области - Волгин Д.В., действующий на основании доверенности, в суд явился, возражал против удовлетворения административного иска, поддержал письменные объяснения с учетом проведенной судебной экспертизы.
Резников И.С. в суд явился, просил в удовлетворении административного иска отказать.
Представитель Комиссии в суд не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие согласно статье 150 КАС РФ.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Резников И.С. является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 2247 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование - административные здания, офисы.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N778 по состоянию на 25 февраля 2016 года и составила 32 366 080 рублей.
26 декабря 2018 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 06.11.2018 ООО "БИЗНЕСКОНСАЛТ" (л.д.52-106), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25.02.2016 составляет 12 468 064 рублей. На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на подтверждение стоимости.
22 января 2019 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вынесла решение N11-26/2018-387 об определении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Орган местного самоуправления в соответствии со ст.245 КАС РФ и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года N 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Следует отметить, что при оценке реализации права на оспаривание решения комиссии необходимо применять критерий существенности, что вытекает из данного Постановления.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Материалами дела подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 N 263 (далее по тексту - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статей 24.18, 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:
подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете (земельный участок с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), определенная оценщиком в отчете NО03-Ф/1048 от 06.11.2018; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
По результатам исследования эксперт ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение N677-Э/2019 от 10 июня 2019 года) сделал следующие выводы:
стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете NО03-Ф/1048 от 06.11.2018, подтверждается;
оценщиком частично допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки и иные нарушения, которые не повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости;
нарушения требований ФСО к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки не допускались, факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены правильно, при выполнении математических действий ошибки не допускались;
4) информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.
Эксперт выявил в рамках проведения экспертизы указанные в заключении отдельные виды нарушений федеральных стандартов оценки и Закона об оценочной деятельности (л.д.176-183), которые не признаны экспертом влияющими на определение рыночной стоимости в конечном итоге, не свидетельствуют о методологическом занижении рыночной стоимости в отчете.
Анализируя отчет, в том числе применительно к расчету рыночной стоимости (л.д.87) и корректности выбранных объектов-аналогов, суд приходит к выводу о том, что в рамках сравнительного подхода оценщиком обоснованно применен метод сравнения продаж, корректно определен сегмент рынка. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; им последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в отчете приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
В результате оценки заключения эксперта и содержания отчета оснований для несогласия с выводами судебного эксперта о подтверждении отчета суд не усматривает, поскольку они достаточно обоснованы и мотивированы, не противоречат иным собранным по делу доказательствам.
Конкретных возражений на заключение эксперта не представлено.
Наличие приведенных в экспертном заключении нарушений ФСО в отчете само по себе не влечет вывод о необходимости признания незаконным оспариваемого решения. Возражения административного истца против отчета и решения Комиссии основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости земельного участка (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено. Поскольку все суждения, изложенные в отчете оценщика и в заключении эксперта, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с доводами ДИЗО о наличии существенных нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта. Разница между двумя видами стоимости обусловлена индивидуальным характером оценки рассматриваемого земельного участка с учетом его конкретных данных, использованием при определении кадастровой стоимости среднего удельного показателя кадастровой стоимости (поскольку стоимость определена не на базовую дату - 1 января 2014 года).
Административное исковое заявление подлежит отклонению.
Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного истца в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 22 января 2019 года N11-26/2018-387 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного земельного участка, установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области в размере его рыночной стоимости - 12 468 064 рублей по состоянию на 25 февраля 2016 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону 20 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М. Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка