Решение Пермского краевого суда от 25 марта 2019 года №3а-215/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 марта 2019 года Дело N 3а-215/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЛЕСКОМ" - Папсуевича П.Э., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЛЕСКОМ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "УРАЛЛЕСКОМ" обратилось с административным иском к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю) заявив требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельного участка площадью 170973 кв.м. с кадастровым номером **288, расположенного по адресу: ****; земельного участка площадью 40000 кв.м. с кадастровым номером **3, расположенного по адресу: ****; земельного участка площадью 10390 кв.м. с кадастровым номером **289, расположенного по адресу: ****; земельного участка площадью 24623 кв.м. с кадастровым номером **292, расположенного по адресу: ****; земельного участка площадью 14009 кв.м. с кадастровым номером **293 - равной рыночной стоимости.
Требование обоснованы тем, что ООО "УРАЛЛЕСКОМ" является собственником указанных земельных участков и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересовано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости как рыночной стоимости. Поскольку определенная в отношении данных объектов недвижимости, на основании удельных показателей утвержденных постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года N 1610-п кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость, права истца как собственника участков на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал.
Представители административных ответчиков: Правительство Пермского края, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в суд не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, позиция по делу изложена в письменном отзыве.
Заинтересованное лицо - администрация Красновишерского муниципального района извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителя не направило. В письменном отзыве полагает требования не подлежащими удовлетворению, приводит доводы в части недостатка представленных отчетов об оценке рыночной стоимости.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд полагает заявленные административным истцом требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.
Частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Согласно п. 1 ст. 391 Налогового кодекса налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "УРАЛЛЕСКОМ" является собственником земельных участков расположенных по адресу: ****, в том числе: земельного участка площадью 170973 кв.м. с кадастровым номером **288; земельного участка площадью 40000 кв.м. с кадастровым номером **3; земельного участка площадью 10390 кв.м. с кадастровым номером **289; земельного участка площадью 24623 кв.м. с кадастровым номером **292; земельного участка площадью 14009 кв.м. с кадастровым номером **293, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), л.д. 22-27, 28-33, 34-39, 40-45, 46-51. Являясь собственником указанных объектов недвижимости, плательщиком земельного налога общество вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости.
Согласно ч. 3 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **288 по состоянию на 29.11.2013 года установлена актом б/н от 31.12.2013 года, составляет - 56968203,60 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 14.02.2014 года (л.д. 13).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **3 по состоянию на 01.01.2013 года установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 года N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края" и составляет 12474 400 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 01.01.2014 года (л.д. 15).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **289 по состоянию на 29.11.2013 года установлена актом б/н от 31.12.2013 года, составляет - 3461 948 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 14.02.2014 года (л.д. 12).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **292 по состоянию на 29.11.2013 года установлена актом б/н от 31.12.2013 года, составляет - 8204383,60 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 14.02.2014 года (л.д. 16).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **293 по состоянию на 29.11.2013 года установлена актом б/н от 31.12.2013 года, составляет - 4667798,80 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 14.02.2014 года (л.д. 14).
Установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и 23.11.2018 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении указанных в иске земельных участков. Таким образом, на момент обращения ООО "УРАЛЛЕСКОМ" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае установленный пятилетний срок не был пропущен.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Пермском крае Решениями от 11.12.2018 года NN 1222, 1219, 220, 1221, 1223 отклонила заявления общества в связи с отличием заявленной рыночной стоимостью от кадастровой более чем на 30 %, а также тем, что оформление и содержание отчета не соответствуют требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности (л.д.17, 1819, 20, 21).
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Административным истцом представлены отчеты об оценке:
- N 35.2/2018-3 от 30.10.2018 года составленный оценщиком П., которым определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 29.11.2013 года, в том числе: земельного участка с кадастровым номером - **289 - 525000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **292 - 1250000 рублей, земельного участка с кадастровым номером **293 - 708000 рублей (л.д. 57-109);
- N 35.3/2018-3 от 30.10.2018 года составленный оценщиком П., которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **288 по состоянию на 29.11.2013 года - 7916000 рублей (л.д.110-158);
- N 35.4/2018-3 от 06.11.2018 года составленный оценщиком П., которым определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **3 по состоянию на 01.01.2013 года - 2176000 рублей (л.д.159-202).
Оценщик П. имеет необходимую квалификацию в области оценки недвижимости, входит в состав участников саморегулируемой организации оценщиков "Союз Федерации Специалистов Оценщиков", что подтверждено свидетельством, содержащим информацию о включении в реестр 01.08.2018 года, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Изучив материалы дела, представленные отчеты, возражения заинтересованного лица, заслушав объяснения представителя административного истца, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчетах присутствует описание объектов оценки, которые были осмотрены оценщиком, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость в период на который осуществлена оценка, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и метода оценки.
Как следует из отчетов, при оценке объектов недвижимости (земельных участков большой площади, расположенных на территории районного центра Пермского края, оценщик применил сравнительный подход, обосновав причины по которым не могут быть использованы затратный и доходный подходы. Оценщик определилрыночную стоимость участков с учетом требований п. 22д ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения для каждого из земельных участков в отношении которых производилась оценка, использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на три сопоставимых с оцениваемыми земельных участков, оценщик мотивировал причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Как следует из приобщенных к отчетам источников использованных оценщиком при проведении оценки, в качестве аналогов были выбраны земельные участки, предложения по продаже которых и сведения о предложениях/заключенных сделках имели место в 2012 году, приведены мотивы по которым оценщик счел возможным принять указанные сведения для оценки рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, 29.11.2013 года, в том числе сложившиеся на рынке земельных участков Пермского края длительные сроки рассмотрения предложений и совершения сделок, стабильность рынка земельных участков в районах Пермского края в оцениваемый период. Аналоги подобраны с учетом места нахождения оцениваемых объектов - все предложения касаются продажи земельных участков в городе Березники, расположенном в 100 км от города Красновишерска, при этом оценщиком принят во внимание сопоставимый уровень развития указанных районов Пермского края. Оценщик произвел корректировку с учетом имеющихся отличий объектов оценки и сопоставимых объектов-аналогов (в том числе по местоположению, передаваемым правам, условиям продажи, условиям финансирования, условиям рынка).
Приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов оценки, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, к отчетам приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключениях изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговые результаты проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; содержание отчетов об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.
Пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии). Такие документы к отчету об оценке приложены как в бумажном виде, так и на электронном носителе.
Доводы заинтересованного лица - администрации Красновишерского муниципального района о том, что при имеющейся разнице в уровне развития районов края (город Березники - 2 группа, город Красновишерск - 4 группа) выбор объектов аналогов неоснователен, о том, что данная разница не была учтена при проведении корректировки, суд полагает неосновательными. В материалы дела не представлено сведений о наличии на момент составления отчета об оценке информации по предложениям о сделках/предложениях по купле-продаже земельных участков на дату оценки в достаточных количествах по районам Пермского края, имеющих общий с Красновишерским районом уровень развития рынка недвижимости (Кизеловский, Октябрьский, Чердынский, Бардымский, Соликамский районы, Приложение 2 к отчетам). Кроме того, при корректировке оценщик учел имеющуюся разницу в уровне развития рынка, применив коэффициент и указав порядок его расчета с учетом имеющихся статистических данных, доказательств того, что расчет коэффициента неверен, основан не неточной, неполной информации в материалы дела не представлено.
Также суд не может согласиться с доводами заинтересованного лица о том, что представленные сведения о предложениях по сделкам в отношении земельных участков в п. Куеда, г.Усолье, г. Красновишерск, поскольку все указанные предложения касаются участков на которых имеются объекты недвижимости, при этом заинтересованным лицом сведений о том, что стоимость сделки определена без учета прав на здания, расположенные на земельных участках не представлено.
Таким образом, Отчеты соответствуют требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являясь надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. В письменных пояснениях по делу административного ответчика и заинтересованного лица не указано на недостатки отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Сведений об ином размере рыночной стоимости оцениваемых объектов не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
При указанных обстоятельствах, то, что определенная в результате проведения оценки конкретных объектов недвижимости рыночная стоимость земельных участков отличается от определенной в порядке массовой кадастровой оценки кадастровой стоимости, само по себе не свидетельствует о недостоверности выводов оценщика.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, приведенной в отчетах об оценке.
Доводы представителя заинтересованного лица о необоснованности иска в связи с тем, что изменение кадастровой стоимости приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования, не могут быть приняты в качестве основания для отказа в удовлетворении требований. В системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. Реализация административным истцом прав, гарантированных налоговым законодательством и законодательством об оценочной деятельности путем обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, не может расцениваться как нарушение прав заинтересованного лица.
С учетом изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость земельных участков следует установить равной рыночной стоимости. Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления. Установлено, что административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23 ноября 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "УРАЛЛЕСКОМ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **288, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 29.11.2013 года в размере 7916000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **3, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2176000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **289, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 29.11.2013 года в размере 525000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **292, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 29.11.2013 года в размере 1 250000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером **293, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на 29.11.2013 года в размере 708000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 ноября 2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 27 марта 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка