Решение Хабаровского краевого суда от 27 ноября 2019 года №3а-215/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 ноября 2019 года Дело N 3а-215/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Д.Беляниновой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дюбина Д.А. об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Дюбин Д.А. в административном исковом заявлении оспаривает кадастровую стоимость двух земельных участков: площадью 50 000 кв.м., находящегося по адресу<адрес>, кадастровый N; площадью 48 873 кв.м., находящегося по адресу<адрес>, кадастровый N. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что является собственником земельных участков и обязан уплачивать земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года, сведения о которой 19.12.2018 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетами об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2016 года, размер которой существенно ниже размера утвержденной кадастровой стоимости этих объектов на ту же дату. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года в размере его рыночной стоимости, поскольку это позволит уменьшить размер подлежащего уплате земельного налога.
Административный истец Дюбин Д.А., извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, об отложении слушания дела не просил, о причине неявки не сообщил. Учитывая, что он был извещен о времени и месте проведения судебного заседания, исходя из положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, суд посчитал возможным провести судебное заседание в отсутствие административного истца.
В судебном заседании представитель административного истца Сафиулина О.Н. (полномочия подтверждены доверенностью от 11.10.2019 года сроком действия один год), настаивал на заявленных требованиях, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Представители административных ответчиков просили провести судебное заседание в их отсутствие. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие.
В письменных возражениях административный ответчик - министерство имущественных отношений Хабаровского края, не согласился с предъявленными требованиями, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. Оценщик, применяя сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, должен был подобрать объекты-аналоги, наиболее сходные с объектом оценки по ценообразующим факторам, что бы исключить необходимость применять большое количество корректировок. Однако, все отобранные им объекты-аналоги имеют значительно меньшую площадь, чем объекты оценки. Такое различие не позволяет произвести сопоставление объектов-аналогов относительно друг друга и объекту оценки по одному из основных ценообразующих факторов. Информация и выводы оценщика о невозможности подобрать на рынке сведения о наиболее близких по указанному критерию оценки объектов в отчете отсутствуют. Также оценщиком, при определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, не учтен такой стоимостный фактор, как: инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры), и отказ от сравнения по этому критерию в отчете не мотивирован. Отбирая объекты-аналоги, оценщик использовал еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска "Вся недвижимость Хабаровска" и интернет-ресурсы "Фарпост-барахолка", "Авито"-сайт объявлений. Но этот источник не содержит сведения о кадастровых номерах земельных участков, предлагаемых к продаже, что не позволяет идентифицировать объект недвижимости и определить основные его характеристики, в том числе вид разрешенного использования. Тем не менее, оценщик произвел сравнение объектов-аналогов с объектом оценки по этим ценообразующим факторам, что порождает сомнения в обоснованности его выводов в этой части, вводит в заблуждение пользователей отчета, и нарушает требования пункта 14 ФСО N 1. Рассчитывая корректировку "на дату продажи/предложения" оценщик, применяя данные аналитического обзора "Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года", пришел к выводу, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогичная изменениям на рынке земельных участков. Но такой подход не отвечает требованиям пункта 25 ФСО N7, так как он в отчете не обоснован.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 48 873 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, находится в собственности Дюбина Д.А.. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 28.11.2016 года (номер регистрации N).
Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 50 000 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, находится в собственности Дюбина Д.А.. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 11.08.2016 года (номер регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацами первым и шестым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Решением Совета депутатов Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 26.11.2010 года N 120-45 "Об утверждении Положения о местных налогах на территории Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края" на территории сельского поселения с 01.01.2011 года введен земельный налог, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года N 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения: о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года в размере 64 737 664,53 рублей; о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года в размере 66 230 500 рублей.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года N441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018 года), согласно которому это министерство является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки. Министерство имущественных отношений Хабаровского края является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки. Министерство входит в структуру исполнительных органов власти края и подчиняется Губернатору края и Правительству края. Оно является юридическим лицом, имеет гербовую печать и штамп со своим наименованием, иные печати, штампы и бланки установленного образца.
В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Дюбин Д.А. является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 48 873 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, оценщиком ООО "ОЦЕНКА_27" Макушевым К.С. (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является с 12.10.2015 года членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный N) проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки и подготовлен отчет N 19.80.1.ЗУ от 16.09.2019 года.
С целью определения рыночной стоимости земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 50 000 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, оценщиком ООО "ОЦЕНКА_27" Макушевым К.С. (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", является с 12.10.2015 года членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", регистрационный N) проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки и подготовлен отчет N 19.80.2.ЗУ от 16.09.2019 года.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Содержание отчетов об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ позволяет суду сделать вывод, что они соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В них указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание каждого объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и руководителем ООО "ОЦЕНКА_27", скреплен печатью исполнителя.
В отчетах об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ указано, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определялась по состоянию на 01.01.2016 года. На эту же дату определена кадастровая стоимость этих земельных участков. В этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчетах об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ указано, что для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж - наиболее распространенный ввиду точности и прозрачности расчетов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, в отчетах обоснован (страницы 44-48, 65-69 отчета).
Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N1).
Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчетах об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков.
Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал вид разрешенного использования земельных участков - для размещения промышленных объектов, их местоположение (находятся в одной градостроительной и оценочной зонах), действующие на дату оценки нормативные документы, регламентирующие виды размешенного использования земельных участков на территории пос. Тополево Хабаровского муниципального района Хабаровского края, и пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок земельных участков коммерческого назначения с видом разрешенного использования - для размещения объектов производственно-складского назначения (страницы 18-20, 23-43 отчетов).
В отчетах об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик провел анализ рынка земельных участков в п. Тополево Хабаровского района за год, предшествующий дате оценки (с 01.01.2015 года по 01.01.2016 года), используя открытые источники информации: официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru); официальный сайт Росреестра (https://portal.rosreestr.ru) раздел "Мониторинг рынка недвижимости"; Интернет-ресурс "Фарпорт-Барахолка" (http;//www.farpost.ru) "архив объявлений за 2015 год"; еженедельный журнал "Вся недвижимость Хабаровска" (http://vnh27.ru/pdf).
В каждом из отчетов указано, что оценщик отобрал по 3 объекта-аналога, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подход. Различия в объектах-аналогах были скорректированы путем применения корректировок: "на торг", поскольку все земельные участки представлены на открытом рынке посредством предложения; "рыночные условия (дата продажи/предложения)", так как имеются расхождения во временном периоде с датой оценки; "на вид права", так как некоторые объекты находились у продавцов на праве краткосрочной аренды; "на площадь".
Оценщик отказался от применения корректировок: "на местоположение", так как все объекты-аналоги и объекты оценки находятся в с.Тополево, имеют одинаковый уровень доступности и развитости инфраструктуры; "на вид разрешенного использования", поскольку все объекты предназначены для производственно-складских объектов.
Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, обоснование отказа от применения корректировок представлены в Отчетах (страницы 48-60, таблицы 13-21). В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты.
После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации. К согласованию приняты все объекты-аналоги, поскольку по результатам полученной стоимости они вошли в доверительный интервал с диапазоном цен от 25,81 рублей/кв.м. до 317,69 рублей/кв.м..
После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадь 48 873 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, по состоянию на 01.01.2016 года составила 8 423 750,28 рублей.
После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадь 50 000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, по состоянию на 01.01.2016 года составила 8 618 000 рублей.
Содержание отчетов об оценке от 16.09.2019 года N 19.80.1.ЗУ и N 19.80.2.ЗУ позволяет сделать вывод, что они подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчетах сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документы содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчетах изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчеты об оценке выполнены в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчетов изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Содержание отчетов об оценке опровергает доводы административного ответчика, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, кадастровые номера которых неизвестны, что не позволяет провести их проверку по элементу сравнения "разрешенное использование (зонирование)". Сведения о месте нахождения и назначении земельных участков уточнялись и проверялись путем сравнения с данными публичной кадастровой картой и картой зонирования с.Тополева Хабаровского района Хабаровского края. Полученные в результате этого сведения позволили оценщику установить, в каких территориальных и оценочных зонах находятся объекты-аналоги, какой вид использования эти земельные участки имеют. Доказательства, свидетельствующие о том, что содержащиеся в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим данным, или по указанным в отчете адресам находятся иные земельные участки (с иной категорией земель, иным видом использования, иной площади), административным ответчиком не представлены.
Вопреки доводам административного ответчика, различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки в площади участков было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Также административный ответчик считает, что оценщиком, неверно произведен расчет корректировки "на дату продажи/предложения", и это повлекло неверное определение рыночной цены объекта оценки. Суд не может согласиться с такой позицией, ибо она не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В подпункте "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 (который является обязательным к применению при оценке недвижимости) определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчетах об оценке (страницы 56, таблицы 22) приведено подробное описание произведенного оценщиком расчета корректировки "на рыночные условия (дату продажи/предложения)", которая учитывала изменение цен на рынке нежилой недвижимости в течение периода с 01.01.2014 года по 01.01.2016 года. Мнение административного ответчика о необходимости применения иных корректирующих коэффициентов при расчете не является установленным законом основанием для признания отчета недостоверным. Представитель административного ответчика не является специалистом в области оценки объектов недвижимости, и достоверные доказательства, подтверждающие его позицию, не представлены суду.
Довод административного ответчика, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не произвел сравнение объектов по наличию или отсутствию инфраструктуры, транспортной доступности, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном толковании содержания отчета об оценке и неверном применении норм материального права.
Местоположение объекта недвижимости является одним из основных ценообразующих факторов, поскольку учитывает престижность района, в котором находится объект, его близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, доступность объекта (транспортная и пешеходная), качество окружения (рекреация и экология), наличие коммуникаций и транспортной доступности. Отказываясь от применения корректировки "на местоположение" оценщик указал, что объекты-аналоги находятся в одном с объектом оценки населенном пункте - с.Тополево, в одном и том же районе, к ним ведут одни и те же подъездные пути. Учитывая приведенные обстоятельства, суд считает, что оценщик правомерно отказался от корректировки "на местоположение".
Позиция административного ответчика, что применение корректировки "на местоположение" является обязательным условием определения рыночной стоимости, согласно Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, не согласуется с содержанием этих Методических рекомендаций, поэтому не принимается судом во внимание.
В Методических рекомендациях приведен перечень важных факторов стоимости объекта недвижимости, которые, как правило, используются при его оценке, но являются безусловно обязательными для применения во всех случаях.
Суд также считает необходимым отметить, что Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года N 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года N 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года N 765 признано недействующим.
В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона "Об оценочной детальности в Российской Федерации" разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности - Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.
Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года N 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому не применяются в настоящее время при проведении оценки не подлежат.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетами об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчетов об определении рыночной стоимости объектов оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчетов, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости земельных участков, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Дюбин Д.А. обратился в суд 30.09.2019 года, в Комиссию по результатам рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости он не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Дюбина ФИО8 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 50 000 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 8 618 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, площадь 48 873 кв.м., адрес объекта: <адрес> кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 8 423 750 рублей 28 копеек.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30 сентября 2019 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 28 ноября 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка