Дата принятия: 04 марта 2021г.
Номер документа: 3а-2147/2020, 3а-230/2021
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 марта 2021 года Дело N 3а-230/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Пермнефтегеофизика" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
публичное акционерное общество "Пермнефтегеофизика" (далее - ПАО "Пермнефтегеофизика", Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (с учетом уточненного административного искового заявления), заявив требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственное здание, общей площадью 28956,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 43895 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленное предприятие, общей площадью 21023,0 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6332 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленное предприятие, общей площадью 34355,25 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8173 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, общей площадью 25460,0 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5527 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемые производственной базой, общей площадью 20495,0 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков значительно выше рыночной, установленной отчетом, что влияет на размер земельного налога. Права административного истца нарушены существенной разницей между кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью.
Представитель административного истца ПАО "Пермнефтегеофизика" - Б1. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края" К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований, иных доказательств представлять не намерена. Ходатайств о назначении экспертизы не заявила.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала, Управление Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись судом надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили, мнение по заявленным требованиям не выразили.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что ПАО "Пермнефтегеофизика" является собственником объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером **3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственное здание, общей площадью 28956,6 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **4, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленное предприятие, общей площадью 21023 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки баз и складов, общей площадью 34355,25 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административно-производственную базу, общей площадью 25460 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- земельного участка с кадастровым номером **1, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемые производственной базой, общей площадью 20495 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы дела выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков следует, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером **3 - 68196 826 рублей 38 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером **4 - 14950 085 рублей 99 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером **35 - 19547 106 рублей 59 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 20 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером **1 - 11131 517 рублей 43 копейки, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2020 года;
- земельного участка с кадастровым номером **1 - 8372 822 рубля 35 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 января 2020 года(т.1 л.д.12-14).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 18-1-2/20-Т от 29 октября 2020 года, выполненный оценщиком Б2. (ООО "ОК "Тереза"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **3 по состоянию на 1 января 2019 года составила 43895000 рублей.
Согласно уточненного отчета об оценке N 18-2-3/20-Т от 1 марта 2021 года, выполненного оценщиком Б2. (ООО "ОК "Тереза") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **4 составила 6332000 рублей.
Согласно уточненного отчета об оценке N 18-3-3/20-Т от 1 марта 2021 года, выполненного оценщиком Б2. (ООО "ОК "Тереза") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **:35 составила 8173 000 рублей.
Согласно уточненного отчета об оценке N 18-4-3/20-Т от 1 марта 2021 года, выполненного оценщиком Б2. (ООО "ОК "Тереза") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1 составила 5527 000 рублей.
Согласно уточненного отчета об оценке N 18-5-3/20-Т от 1 марта 2021 года, выполненного оценщиком Б2. (ООО "ОК "Тереза") рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **1 составила 7520 000 рублей.
Оценщик Б2. является членом Ассоциации "СРОО "Экспертный совет", включен в реестр 21 декабря 2015 года за регистрационным **. Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 2 ноября 2020 года СПАО "РЕСО-Гарантия".
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком они отнесены к сегменту рынка земельных участков - под производственно-складскую недвижимость.
В ходе подготовки отчетов об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков под производственно-складскую недвижимость на территории Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", за 4 квартал 2018 год отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по Пермскому краю.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчетах полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, под производственно-складскую недвижимость, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, физических характеристик, скидки на торг, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми.
С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б2. при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчетах об оценке, является достоверной, вследствие чего требования административного истца ПАО "Пермнефтегеофизика" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 8 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление публичного акционерного общества "Пермнефтегеофизика" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **3, общей площадью 28956,6 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 43895 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **4, общей площадью 21023 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6332 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **35, общей площадью 34355,25 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8173 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **1, общей площадью 25460 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 5527 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **1, общей площадью 20495 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7520 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 8 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 19 марта 2021 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
