Решение Ростовского областного суда от 16 июля 2020 года №3а-214/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июля 2020 года Дело N 3а-214/2020
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего Шикуля Е.В.,
при секретаре Даниловой С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ВодСтройСервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ВодСтройСервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - одноэтажного нежилого помещения литер Б площадью 1364 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости, составляющей 10 998 000 рублей по состоянию на 11 января 2018 года; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2019 года.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ООО "ВодСтройСервис" просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, составляющей 29 219 500 рублей по состоянию на 11 января 2018 года; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2019 года.
В обоснование заявленных требований ООО "ВодСтройСервис" указывает, что является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость которого по состоянию на 11.01.2018 определена в размере 55 026 938,12 рублей. По мнению административного истца, разница между кадастровой и рыночной стоимостями принадлежащего ему нежилого помещения является существенной и влияет на размер налога на имущество, а также другие обязательственные платежи, чем нарушаются права организации. Заявление ООО "ВодСтройСервис" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РО от 17.01.2020.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
Представитель административного истца ООО "ВодСтройСервис" по доверенности - адвокат Деркач А.Г. исковые требования в уточненной редакции поддержал и просил удовлетворить в полном объеме.
Правительство Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет оценщика не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.
Управление Росреестра по Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
От Администрации города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" отзывы и ходатайства в суд не поступали.
Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, обладающих публичными полномочиями, извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о дате судебного заседания на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена в 2016 году, ее результаты утверждены по состоянию на 1 января 2016 года Постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 N 881.
В то же время на основании абзаца 1 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в том числе юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Установлено, что ООО "ВодСтройСервис" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1364 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, последняя в отношении нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 11 января 2018 года в размере 55 026 938,12 рублей.
Согласно п.1 ст.373 НК Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
В силу п.1 ст.372 НК Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
На территории Ростовской области региональный налог на имущество организаций установлен и введен в действие Областным законом Ростовской области от 10.05.2012 N 843-ЗС "О региональных налогах и некоторых вопросах налогообложения в Ростовской области".
Как следует из п.1 ст.374 НК Российской Федерации объектами налогообложения признаются: недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса; недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.
Согласно пп.2 п.1 ст.378.2 НК Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении признаваемых объектами налогообложения нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Таким образом, являясь собственником указанного объекта недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.
Доводы Правительства Ростовской области об отсутствии в регионе областного закона, устанавливающего особенности определения налоговой базы налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, также как и утвержденного перечня объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость, не являются основанием полагать отсутствие у административного истца заинтересованности в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.
Воспользовавшись предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, в целях соблюдения предусмотренного действующим законодательством для юридических лиц обязательного досудебного порядка урегулирования спора, ООО "ВодСтройСервис" 27.12.2019 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении по Ростовской области.
Решением Комиссии от 17.01.2020 N 11-28/2019-441 заявление ООО "ВодСтройСервис" отклонено со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке N О-497/2019 от 20.12.2019, составленный оценщиком ООО "ЭКСПЕРТ+". Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения на 11 января 2018 года составляла 10 998 000 рублей.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов о рыночной стоимости нежилого помещения, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью объекта, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 11 января 2018 года, поручив проведение экспертизы эксперту СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз".
Согласно заключению о результатах судебной оценочной экспертизы N 0219/Э от 25 июня 2020 года, составленному экспертом СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" ФИО1., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом его индивидуальных особенностей составляет 29 219 500 рублей.
Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Выводы о размере рыночной стоимости нежилого помещения, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Ростове-на-Дону по состоянию на дату оценки.
Для определения рыночной стоимости нежилого помещения эксперт использовал доходный и сравнительный подходы, в рамках которых осуществлен подбор аналогичных объектов, в наибольшей степени схожих с исследуемым объектом. Одновременно экспертом проанализированы характер и степень отличий каждого аналога от оцениваемого объекта по ценообразующим факторам, выявленным в ходе анализа рынка объекта исследования. По выявленным различиям экспертом применены корректировки. Отказ от использования затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы в достаточной степени мотивирован экспертом в исследовательской части заключения.
В заключении эксперта содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения конкретных корректировок.
Суд находит заключение эксперта СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" ФИО1 от 25 июня 2020 года N 0219/Э убедительным, не вызывающим сомнений в своей обоснованности. Расчеты, проведенные экспертом в рамках используемых сравнительного и доходного подходов, а также приведенное экспертом согласование стоимости и итоговый расчет стоимости нежилого помещения, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае представленный административным истцом отчет об оценке N О-497/2019 от 20.12.2019, составленный оценщиком ООО "ЭКСПЕРТ+", не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчета проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы, результаты проведения которой позволяют прийти к выводу об обоснованности оспаривания указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению, поскольку определенный судебным экспертом размер рыночной стоимости нежилого помещения является экономически обоснованным.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, поскольку в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит необоснованными.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
При этом датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО "ВодСтройСервис" с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 27 декабря 2019 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с его рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик нежилого помещения. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью нежилого помещения (46,9%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование расчета затрат на проведение судебной экспертизы в сумме 38630,12 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения литер Б площадью 1364 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 января 2018 года равной рыночной стоимости в размере 29 219 500 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения считать 27 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ООО "ВодСтройСервис" в пользу Специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 38 630 рублей 12 копеек.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Решение в окончательной форме принято 17 июля 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка