Решение Пензенского областного суда от 17 августа 2020 года №3а-214/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2020 года Дело N 3а-214/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" (далее - ООО МК "Комфорт", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - N, общей площадью 4 474,2 кв.м, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2019 г. - 74 950 000 рублей.
Представитель административного истца ООО "МК "Комфорт" генеральный директор Биндер А.И. изменил предмет иска по результатам проведенной по делу судебной экспертизы и просил суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости - 89 491 000 рублей.
В судебном заседании представитель ООО МК "Комфорт" Илюшина О.В. (доверенность от 22 мая 2020 г.) требования поддержала.
Представитель административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) в судебном заседании не оспаривала право административного истца на предъявление иска, а также размер рыночной стоимости, определенной заключением эксперта. Разрешение спора полагала на усмотрение суда.
Представители административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области, а также заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда.
Представитель администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, в письменных возражения просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что уменьшение размера кадастровой стоимости повлечет уменьшение доходов бюджета муниципального образования.
Представитель заинтересованного лица - Правительства Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на административный иск не направил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
ООО МК "Комфорт" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, наименование: нежилое помещение в литере А, А1, общей площадью 4 474,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 30 июня 2020 г. NКУВИ - N (том 1, л.д. 127-130).
В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса, к которому относятся помещения.
Приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 декабря 2019 г. N 777-пр спорное помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378,2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Поскольку административный истец ООО МК "Комфорт" является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности общества, следовательно, оно вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 652-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. - 173 918 910,04 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ЕГРН 26 января 2020 г. (том 1, л.д. 6)
Согласно данным выписки, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного помещения, является 1 января 2019 г.
В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N административный истец представил отчет об оценке от 20 марта 2020 г. N 40/20, подготовленный индивидуальным предпринимателем Б.А. (далее - ИП Б.А.), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила 74 950 000 руб. (том 1, л.д. 11-81)
В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившими от представителей административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области и административного истца ходатайствами назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования".
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" А.Р. от 31 июля 2020 г. N 36/20, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 89 491 000 рублей (том 1 л.д. 181- 268).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости - 89 491 000 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 31 июля 2020 г. N 36/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного и доходного подхода является мотивированным и корректным.
Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к вторичному рынку городской коммерческой недвижимости.
В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости.
В рамках определения стоимости доходным подходом экспертом после оценки валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов экспертом определен действительный валовый доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. Также экспертом произведены расчеты размера расходов по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Чистая прибыль определена экспертом с использованием метода прямой капитализации. В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной арендной ставки были использованы сходные с оцениваемым объектом помещения. Для сглаживания различий между аналогами и оцениваемым помещением экспертом применены обоснованные корректировки.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости - 89 491 000 руб.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, доказательств иной рыночной стоимости не представлено, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" от 31 июля 2020 г. N 36/20 по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 89 491 000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца ООО МК "Комфорт" об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от 31 июля 2020 г. N 36/20 является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является 18 июня 2020 г. - дата подачи настоящего административного искового заявления в суд.
В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Возражения представителя администрации г.Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом. Кроме того, налог на имущество организаций согласно Налоговому кодексу Российской Федерации относится к числу региональных налогов, поступающих в бюджет субъектов Российской Федерации, в связи с чем уменьшение кадастровой стоимости спорного помещения не повлечет уменьшения доходов местного бюджету муниципального образования "город Пенза".
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителей Департамента государственного имущества Пензенской области и административного истца была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО Центр Бизнес-планирования" А.Р. Согласно счету и смете затрат стоимость проведения экспертизы составила 25 000 рублей (том 2, л.д. 1-3).
Счет, выставленный за производство экспертизы, Департаментом государственного имущества Пензенской области и административным истцом не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика в пользу истца только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку ООО МК "Комфорт" обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом административные ответчики не оспаривали наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости помещения, постановленное по настоящему делу решение не может расцениваться как принятое против них.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, в настоящем случае не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости (48,5%) укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. При этом кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой подлежат взысканию с ООО МК "Комфорт" в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 4 474,2 кв.м, наименование: нежилое помещение в литере А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г. в размере, равном его рыночной стоимости - 89 491 000 (восемьдесят девять миллионов четыреста девяносто одна тысяча) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 18 июня 2020 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мебельная компания "Комфорт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы за производство судебной экспертизы в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 августа 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка