Решение Иркутского областного суда от 21 мая 2020 года №3а-214/2019, 3а-42/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 мая 2020 года Дело N 3а-42/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве А.С.,
с участием:
представителя административного истца ПАО "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" - Синяк В.В.;
представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - Давтян Л.А.,
представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" - Кутявиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-42/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "Коршуновский ГОК" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года.
Земельный участок площадью 7 120 070 кв.м. имеет разрешенное использование под размещение Коршуновского карьера, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 15 ноября 2011 года N 56-11, соглашения к нему от 19 декабря 2014 года. ПАО "Коршуновский ГОК" уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 297 476 524,6 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО "Прайс Хаус ТВ'с" в сумме 18 370 000 рублей, что следует из отчета оценщика Чипизубовой Е.В. от 14 августа 2019 года N 256/19-8.
Сравнивая результат государственной кадастровой оценки земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года с предыдущим результатом, административный истец считает, что действующая кадастровая стоимость необоснованно завышена, что нарушает его право, поскольку повышается размер арендной платы.
По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 156 641 540 рублей.
Представитель административного истца ПАО "Коршуновский ГОК" Синяк В.В. в судебном заседании требования иска поддержала, с заключением экспертизы не согласилась, настаивала на установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Давтян Л.А. в судебном заседании против удовлетворения административного иска возражала, полагая отчет о рыночной стоимости недостоверным доказательством, письменный отзыв поддержала, заключение экспертизы не оспорила.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявина М.А. требования иска не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что государственная кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с требованиями закона.
Заинтересованные лица Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области возражений против иска не высказали, экспертное заключение не оспорили.
Заинтересованное лицо администрация МО "Железногорск-Илимское городское поселение" в письменном отзыве против удовлетворения требований ПАО "Коршуновский ГОК" возражает, полагая, что земельный участок, входящий в единый производственно-технологический комплекс, следует оценивать с учетом установленной санитарно-защитной зоны. Заключение экспертизы администрация не оспаривает, просит рассмотреть дело в отсутствии ее представителя.
Все лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежащим способом. От неявившихся участников процесса поступили письменные заявления о рассмотрении дела без их участия.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие участников процесса.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ПАО "Коршуновский ГОК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 7 120 070 кв.м., с разрешенным видом использования: под размещение Коршуновского карьера, расположенного по адресу: "адрес изъят".
Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22 декабря 2011 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 12 декабря 2019 года N КУВИ-001/2019-30050469.
Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 29 февраля 2008 года, 16 января 2019 года в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 297 476 524 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО "Прайс Хаус ТВ'с" Чипизубовой Е.В., согласно Отчету от 14 августа 2019 года N 256/19-8 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 18 370 000 рублей.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения", при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
В обоснование нарушения прав ПАО "Коршуновский ГОК" ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по арендной плате, рассчитанной на основании кадастровой стоимости участка, превышающей его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Как усматривается из договора аренды земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" от 15 ноября 2011 года N 56-11, соглашения к нему от 19 октября 2015 года, заключенного между администрацией МО "Железногорск-Илимское городское поселение" и ПАО "Коршуновский ГОК", размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, ПАО "Коршуновский ГОК", как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которой возник спор, и правомерно обратилось в суд к ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, отличается от кадастровой стоимости более чем на пятьдесят процентов, у административных ответчиков возникли сомнения относительно ее достоверности, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости, производство которой поручено эксперту Зыкову А.В. (ООО "Консалт-Оценка").
Эксперт Зыков А.В. имеет высшее профильное и дополнительное профессиональное образование, аттестован в области оценочной деятельности, имеет сертификат судебного эксперта, член экспертного Совета СРО РОО, опыт в проведении оценки недвижимости более 20 лет, предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.
При исследовании отчета ООО "Прайс Хаус ТВ'с" от 14 августа 2019 года N 256/19-8 судебный эксперт установил нарушение требований, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. В частности, экспертом установлены нарушения статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пунктов 5, 8, 12 ФСО N 3, которые заключаются в отсутствии реквизитов собственника и правообладателя объекта оценки, неполноте использованной оценщиком информации - отсутствии выписок из ЕГРН в отношении объектов-аналогов. При расчете корректировки на условия финансирования сумма земельного налога для объектов-аналогов рассчитана за весь налоговый период, без учета срока совершения сделок по их отчуждению.
Проверяя отчет на соблюдение требований ФСО N 7, эксперт указал на неполноту исследования рынка, отсутствие информации об объектах-аналогах в свободном доступе. Так, оценщиком не всесторонне и не в полном объеме выявлены и проанализированы данные о ценах сделок/предложений из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект; цены совершенных сделок с земельными участками, выбранными в качестве объектов-аналогов, не входят в диапазон цен, сложившися на открытом рынке - они существенно ниже.
По результатам проверки экспертом сделано заключение о том, что отчет выполнен с нарушением требований статьи 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 5, 8, 12 ФСО N 3, пунктов 11 и 22 ФСО N 7, что могло существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Выводы эксперта в ходе судебного разбирательства представителем административного истца опровергнуты не были. Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Чипизубова Е.В. дала пояснения о выборе объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом по местонахождению, назначению, экономическими факторами и согласилась с тем, что при поиске объектов-аналогов рынок исследован в меньшем объеме, чем экспертом, фактически согласившись с замечанием Зыкова А.В.
Также свидетель ЧЕВ подтвердила, что в качестве источника информации об объектах-аналогах ею использована информационная база оценщика, свободный доступ к которой отсутствует.
На вопрос о том, почему при 14 выявленных, по утверждению оценщика, сделок с объектами, предназначенными для добычи полезных ископаемых, для анализа взяты те сделки (предложение), цена которых значительно ниже цен, сложившихся в данном сегменте рынка, убедительного объяснения от свидетеля не получено.
Кроме того, из пояснений эксперта следует, что все 14 земельных объектов находятся на землях иной категории, расположены в границах крупных административных центров - Ангарска, Братска, Шелехова, что существенно отличает их от объектов, расположенных в районах с малоактивным рынком, к которым относится оцениваемый объект. Это еще раз подтверждает неполноту исследования оценщиком рынка земельной недвижимости.
Не может быть принят во внимание основанный на положениях гражданского законодательства о недействительности сделок довод административного истца о том, что эксперт необоснованно указал на вынужденность сделок с участками, отобранными оценщиком в качестве аналогов, поскольку вывод эксперта о вынужденности сделок с участками, предназначенными для добычи угля, между физическим лицом и добывающей компанией основан на положениях статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ и применяется не как правовое (с точки зрения ГК РФ), а как оценочное понятие (с точки зрения ФЗ N 135-ФЗ). Этот вывод подробно обоснован в заключении, подтвержден пояснениями эксперта в судебном заседании, суд признает обоснование убедительным и основанном на законе.
С учетом показаний свидетеля ЧЕВ, объяснений эксперта Зыкова А.В. в судебном заседании и в письменных пояснениях на возражения административного истца, суд приходит к заключению о том, что отчет ООО "Прайс Хаус ТВ'с" от 14 августа 2019 года N 256/19-8 достоверно не подтверждает размер рыночной стоимости спорного земельного участка и в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть признан достоверным доказательством такой стоимости.
В ходе оценки рыночной стоимости земельного участка экспертом проанализированы состояние и тенденции развития рынка недвижимости, в том числе, в сегменте, к которому относится оцениваемый объект, на основании анализа рынка сопоставимых объектов произведен отбор объектов-аналогов, собрана и проверена информация по ценообразующим характеристикам объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения и проведен сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. При исследовании рынка экспертом выделены факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости, их выбор мотивирован и обоснован методикой избранного подхода к оценке. Для определения рыночной стоимости применены корректировочные коэффициенты по тем качественным и количественным параметрам объекта оценки и объектов-аналогов, которые имеют отличия.
В экспертном заключении изложена вся существенная информация, необходимая для понимания результатов экспертизы, последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, произведенные экспертом расчеты проверяемы.
Доводы и возражения административного истца относительно произведенных в экспертном заключении расчетов рыночной стоимости земельного участка суд с учетом письменных пояснений эксперта и его объяснений в судебном заседании отклоняет. Отвечая на доводы возражений, эксперт Зыков А.В. подробно мотивировал причины, которые не позволили найти объекты-аналоги в районе исследуемого объекта, что в соответствии с требованиями ФСО N 7 заставило расширить территорию исследования и выбрать объекты, попадающие в диапазон цен соответствующего сегмента рынка. В связи с удаленностью аналогов от оцениваемого объекта применена поправка на местоположение по наиболее близкому сегменту - рынку земельных участков для ИЖС, что более корректно и имеет меньшую погрешность, что примененный оценщиком расчет по данным сегмента рынка квартир на вторичном рынке жилья. При этом эксперт согласился с замечанием истца о том, что не примененные при расчетах объекты, удельные цены которых отсутствуют, не удалены из таблиц, объяснив это технической опечаткой.
В экспертном заключении проведен подробный анализ рынка недвижимости, позволивший рассчитать диапазон удельных цен предложений на продажу участков из земель промышленности в районах расположения объектов-аналогов. В отличии от оценщика, применившего собственную базу данных о сделках с недвижимостью, в экспертном заключении соблюден баланс интересов заинтересованных сторон.
Исследовав экспертное заключение от 28 февраля 2020 года N 04/Зсэ-02/20 с учетом показаний оценщика Чипизубовой Е.В., пояснений эксперта Зыкова А.В., выслушав позиции лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о том, что при выборе объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости нарушений требований закона и ФСО экспертом не допущено, объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному сегменту рынка, применена корректировка на их местоположение, рассчитанная методом, предусмотренным методическими рекомендациями по оценке недвижимости, удаленность аналогов от объекта оценки на итоговой величине рыночной стоимости не отразилась.
Заключение соответствует законодательству об экспертизе и ФСО, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту, изложив в определении мотивы несогласия с ранее данным заключением эксперта.
После исследования экспертного заключения от 28 февраля 2020 года N 04/Зсэ-02/20 с учетом показаний свидетеля и пояснений эксперта, суд противоречий в выводах эксперта, порождающих сомнения в обоснованности заключения, не установил. При отсутствии оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд отклонил ходатайство административного истца ПАО "Коршуновский ГОК" о назначении по делу повторной экспертизы.
Оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, установленные по делу обстоятельства и доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта от 28 февраля 2020 года N 04/Зсэ-02/20 соответствует требованиям законодательства об экспертизе, федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
Учитывая, что административным истцом выводы эксперта не опровергнуты, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта, которые могли бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено, административными ответчиками и заинтересованными лицами экспертное заключение не оспорено, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьями 17, 18, 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд с настоящим иском 2 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 7 120 070 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение Коршуновского карьера, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 156 641 540 (сто пятьдесят шесть миллионов шестьсот сорок одна тысяча пятьсот сорок) рублей.
Дата обращения публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 2 декабря 2019 года.
Взыскать с административного истца ПАО "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" в пользу эксперта Зыкова А.В. (наименование банка получателя: филиал N 5440 Банка ВТБ (ПАО), кор/счет Банка получателя: "номер изъят", БИК Банка получателя: "номер изъят", ИНН Банка получателя: "номер изъят", КПП: "номер изъят", счет получателя в банке получателя: "номер изъят") денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Мотивированное решение изготовлено 2 июня 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка