Решение Хабаровского краевого суда от 29 января 2019 года №3а-214/2018, 3а-25/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 января 2019 года Дело N 3а-25/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коноплевой И.А.,
при секретаре Афанасьевой А.А.,
с участием представителя административного истца Чалого С. Н. - Паниной Л.Р., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредовой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чалого С.Н. к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта кадастрового учета равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Чалый С.Н. обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости жилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 322,1 кв.м., равной его рыночной стоимости 3 568 310,77 рублей по состоянию на 18.05.2018 года.
В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что на кадастровый учет помещение поставлено 18.05.2018 (после разделения помещения по <адрес> на два помещения).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.05.2018 кадастровая стоимость спорного помещения составляет 9 688 832,42 руб.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости - Помещение, назначение: жилое, площадью 322,1 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый N, по заказу Чалого С.Н. оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А. проведена оценка и подготовлен отчет от 30.11.2018 N 136/Н/2018.
Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.05.2018 года составляет 3 568 310,77 рублей.
Просит установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 322,1 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 3 568 310,77 рублей по состоянию на 18 мая 2018 года.
Административный истец Чалый С.Н., представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представитель администрации города Комсомольска-на-Амуре в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель административного истца Панина Л.Р. в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях, в обоснование которых сослалась на обстоятельства, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Шкредова Т.С. в судебном заседании требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что административным истцом не подтвержден факт наличия права собственности на объект недвижимости, являющимся предметом оценки, и как следствие, не доказан факт того, что результатами определения кадастровой стоимости нарушены его права.
Полагает, что представленный отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Указанные в отчете объекты-аналоги по своим характеристикам существенно отличаются от характеристик объекта оценки, что противоречит положениям федеральных стандартов оценки. Оценщиком не учтены положения п. 13 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Объект оценки имеет жилое назначение, оценщиком в качестве объектов-аналогов подобраны нежилые помещения, что свидетельствует о подборе несопоставимых с объектом оценки помещений и неверном определении сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, что нарушает п. 14 ФСО N 1, пп. "б" п. 22 ФСО N 7.
Кроме того, на странице 90 отчета итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки указана в размере 4 435 907,88 рублей, что противоречит иным данным отчета, а также свидетельствует о нарушении оценщиком положений ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п.п. 3,5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, которые предусматривают, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю Е.О. Рязанская в отзыве на административное исковое заявление указывает, что самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела Управление не имеет, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Комсомольска-на-Амуре О.В. Сергеева в письменном отзыве требования не признала, просила в их удовлетворении отказать, пояснив, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал объекты-аналоги не сопоставимые с объектом оценки: назначение объекта оценки - жилое помещение, в то время как объекты аналоги имеют назначение - нежилое помещение. Кроме того, ссылка оценщика на научно-практический журнал "Дальневосточный оценщик" N 4(61) - 2017, выпускаемый ООО РСО "Кредо" не подтверждена, что нарушает п. 11 ФСО N 3, так как данный источник отсутствует в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", его копии к отчету не приобщены. Оценщик в рамках сравнительного подхода, в качестве объектов-аналогов N 1-3 использует объекты недвижимости с отсутствием сведений о кадастровом номере. Оценщиком нарушен п. 12 ФСО N 3, так как отчет представленный собственником содержит копии документов незаверенных в установленном порядке.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, пояснения свидетеля и исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Чалый С.Н. является собственником объекта недвижимости - жилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 322,1 кв.м.
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.06.2018 года (номер регистрации N). Объект недвижимости приобретен на основании договора купли-продажи от 15.06.2018.
Согласно выписке из ЕГРН от 17.01.2019 года Чалый С.Н. является собственником объекта недвижимости - <адрес>.
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Положением о местных налогах на территории муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", утвержденного решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 20.07.2016 N 57 "Об установлении и введении на территории муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" с изменениями от 13.12.2017 года, установлен налог на имущество физических лиц. Налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 18.05.2018 года в размере 9 688 832,42 рубля.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18.05.2018 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Чалый С.Н. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости: жилого помещения, кадастровый N, этаж 3, общей площадью 322,1 кв м, расположенного по адресу: <адрес>, по заказу Чалого С.Н. оценщиком ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А. проведена его оценка и подготовлен отчет от 30.11.2018 года N 136/н/2018, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 18.05.2018 года составила 3 568 310,77 рублей.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 30.11.2018 года N N 136/н/2018, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299.
Раздел 1.8 Отчета предусматривает перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения: при описании общей экономической ситуации в стране и регионе (сайт Минэкономразвития, сайт администрации города Комсомольска-на-Амуре, Хабаровского края), при анализе рынка объекта оценки журнал "Дальневосточный оценщик", при описании объекта оценки (выписка из ЕГРН, Правила землепользования и застройки, данные сайта "Россреестра". "Яндекс карты"), при определении источников рыночной информации (официальный сайт Росреестра, администрации г. Комсомольска-на-Амуре), при определении методологии оценки - федеральные стандарты оценки.
Из Отчета следует, что объект оценки расположен в многоквартирном доме (бывшем здании общежития, неэксплуатируемого по причине частичного или полного отсутствия отдельных конструктивных элементов. На 3-ем этаже частично демонтированы перегородки, выполнено усиление проемов в капитальных внутренних кирпичных стенах. Разрешение на проведение реконструкции не выдавалось, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции не выдавалось. Целевое назначение объекта определить невозможно, так как в ходе реконструкции утрачено первоначальное назначение - специализированный жилой фонд (общежитие). Планировка здания типична для коммерческих помещений (офисно-торговых).
Оценщиком проанализированы износы и устаревания объекта: физическое состояние удовлетворительное. Функциональное и экономическое устаревание не выявлено.
Объект оценки расположен на красной линии улицы Васянина в окружении жилых и административных домов, в административной части города.
При решении вопроса о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости (вероятном использовании собственности с улучшениями, которое юридически допустимо (законодательно разрешено), физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости), с учетом того, что на дату оценки и на дату составления отчета объект оценки представляет собой помещение неопределенного назначения, оценщик пришел к выводу о возможности отнесения его по фактическому использованию к коммерческим помещениям с учетом законодательной разрешенности.
Объект находится в зоне Ж-1 "Зона многоэтажной жилой застройки". Так как помещение в результате реконструкции является помещением неопределенного назначения, в качестве наиболее эффективного использования в рамках проведения оценки принимается текущее использование - сегмент коммерческих помещений.
Оценщик отказался от применения доходного метода, так как фактическое использование объекта оценки не определено. Затратным методом также не может быть определена рыночная стоимость, так как объект оценки расположен в многоквартирном доме.
Экспертом проведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, влияющих на его стоимость, обзор экономических показателей по РФ, Хабаровскому краю и городу Комсомольску-на-Амуре. Оценщик отметил снижение количества сделок с нежилой недвижимостью, а также спад роста спроса на жилую недвижимость.
Оценщиком определены источники информации для поиска аналогов, критерии отбора аналогов. В таблице 15 приведена информация о выбранных объектах аналогах.
Исходя из выбранных аналогов оценщиком принят метод прямого сравнения с внесением корректировок: на условие финансирования, рыночные условия (время продажи), условия продажи (скидка на торг), передаваемые права, местоположение, расположение относительно красных линий, физическое состояние, этаж, размер площади помещения.
После получения скорректированной стоимости по всем аналогам проведена проверка вариации, приведена в таблице 22, согласно которой значение вариации по всем аналогам находится в пределах допустимого диапазона.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта определена в размере 3 568 310, 77 рублей.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Положения Отчета и показания оценщика ООО "Оценка-Партнер" Демьяненко Ю.А., допрошенной в суде в качестве свидетеля, опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края, доводы представителя администрации Комсомольска-на-Амуре о допущенных оценщиком нарушениях.
Довод о недостоверности отчета в связи с тем, что оценщик использует в качестве объектов-аналогов нежилые помещения, что несопоставимо с объектом оценки, являющегося жилым помещением, является несостоятельным, так как в соответствии с п.20 ФСО N 7: " рыночная стоимость ... объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта."
На стр.22 отчета указано следующее "Объект оценки находится в состоянии, требующем проведения ремонта. Целевое назначение установить невозможно, так как в ходе реконструкции утрачено первоначальное назначение - специализированный жилой фонд (общежитие). Планировка помещения на дату определения стоимости типична для коммерческих помещений (большие помещения без перегородок), расположение на 3-ем этаже тоже типично для коммерческих (офисно-торговых) помещений."
На страницах 26-28 отчета обосновано наиболее эффективное использование объекта оценки в соответствии с законодательной разрешенностью. Таким образом, оценщик обосновал отнесение объекта оценки к сегменту нежилых коммерческих помещений.
На дату оценки объект оценки расположен в неэксплуатируемом здании, демонтированы перегородки, выполнено усиление проемов, произведена реконструкция, разрешение на которую не было получено.
Фактически использовать данный объект без перевода жилого помещения в нежилое в установленном порядке, нельзя.
Вместе с тем, и эксплуатироваться и как жилое данное помещение не может, так как отсутствуют инженерные системы, вспомогательные помещения: "мокрая зона" - туалет, ванная, душевая", кухня, а для приведения его в состояние, отвечающее требованиям Жилищного кодекса РФ и СанПин, также требуется реконструкция, разрешение на которую не получено.
Согласно п.12 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", следует, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, в газифицированных районах также газоснабжение).
Первоначальное целевое назначение - специализированный жилой фонд (общежитие) утрачено. Здание в целом (все этажи) не эксплуатируется как жилое.
Доводы заинтересованного лица о недостоверности отчета, так как использованы данные журнала "Дальневосточный оценщик" также несостоятельны. Журнал официально зарегистрирован, является средством массовой информации, оценщиком соблюдены требования п.11 ФСО N 3 в части наличия ссылки на источник информации, также вся информация об объектах-аналогах подробно изложена в описательной части отчета.
Пунктом 12 ФСО N 3 предусмотрено, что документы, представленные заказчиком, должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, к отчету прикладываются их копии.
Таким образом, все доводы письменных отзывов и возражений ответчика и заинтересованного лица, объективно и мотивировано опровергаются объективными расчетами и выводами, изложенными в Отчете.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объекта кадастрового учета, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 24 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 18 мая 2018 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 18 мая 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
административный иск Чалого С.Н. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта кадастрового учета - жилого помещения, кадастровый N, этаж 3, общей площадью 322,1 кв м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2018 года в размере 3 568 310 рублей 77 копеек на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 24 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Хабаровского краевого суда И.А. Коноплева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка