Решение Кемеровского областного суда от 25 июня 2020 года №3а-213/2020

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2020 года Дело N 3а-213/2020
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,
при секретаре Злобиной П.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово
"25" июня 2020 года
дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Требования мотивированы тем, что 25 декабря 2019 года состоялось заседание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области (далее - Комиссия), по результатам которого, исходя из представленного отчета оценщика, принято решение N 24-75 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N размере его рыночной стоимости равной 12 609 000 руб. Комитет, осуществляющий полномочия по распоряжению в отношении земельного участка, не согласен с принятым решением. Ссылаясь на несоответствие отчета об определении рыночной стоимости земельного участка положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", административный истец отмечает, что оценщиком выбраны для сравнения в рамках сравнительного подхода объекты - аналоги не подходящие по своим техническим характеристикам, а именно по датам сделок, в силу чего полагает установленную решением Комиссии кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости недостоверной.
С учетом изложенного административный истец просит признать незаконным и отменить решение Комиссии от 25 декабря 2019 года N 24-75, в части установления кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, севернее городской свалки, общей площадью 145 730 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, разрешенное использование: железнодорожный транспорт, в размере рыночной стоимости 12 609 000 руб.; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установлении решением Комиссии от 25 декабря 2019 года N 24 - 75 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12 609 000 руб.
Административный истец о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, на заявленных требованиях настаивает.
Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, а также заинтересованное лицо ООО "Разрез Кийзасский" своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (л.д. 117 - 120, 144 - 146).
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области в письменных возражениях на административное исковое заявление указал, что на основании решения Комиссии в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости (л.д. 223 - 226).
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.
Заинтересованное лицо ООО "Разрез Кийзасский" направил в суд возражение на административное исковое заявление, в котором указывает, что оценщиком при исследовании сегмента рынка определенного по виду использования земельного участка выявлены 13 фактических совершенных сделок, из которых произведена выборка объектов-аналогов наиболее подходящих по основным характеристикам и иным элементам сравнения. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком применена корректировка на условия рынка, то есть изменение цен за период между датами сделки и оценки, что соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 7. Полагает, что отчет оценщика соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Просил в удовлетворении административных исковых требований отказать (л.д. 106 - 107).
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, заслушав свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.
В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 (далее также - Порядок).
Согласно п. 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии (п. 11 Порядка).
Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (п. 12 Порядка).
На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол (п. 18 Порядка).
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области в составе 4 человек создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года N П/72, в который впоследствии приказами Росреестра N П/129 от 26.03.2015 года, N П/496 от 28.09.2015 года N П/0039 от 31.01.2017 года, N П/0057 от 09.02.2017 года, N П/0186 от 15.05.2018 года, N П/0178 от 29.04.2019 года, N П/0338 от 09.08.2019 года, N П/0357 от 03.09.2019 года, N П/0390 от 25.09.2019 года и N П/0443 от 23.10.2019 года вносились изменения относительно персонального состава комиссии без изменения ее численного состава (л.д. 147 - 157). В состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, а также представитель национального совета по оценочной деятельности.
Как следует из материалов дела, ООО "Разрез Кийзасский" является собственником объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства степени готовности - 90 %, проектируемое назначение: сооружение железнодорожного транспорта, с кадастровым номером N, протяженностью 1169 м., расположенного на земельном участке площадью 145730+/-668 кв.м., с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, севернее городской свалки (л.д. 12 - 18, 160 - 161). Земельный участок имеет категорию земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения, вид разрешенного использования - железнодорожный транспорт.
ООО "Разрез Кийзасский" на основании договора аренды земельного участка от 18.08.2019 N 27-19, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 241 - 244). Расчет размера арендной платы по договору осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 245).
Соответственно ООО "Разрез Кийзасский" имеет правовую заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 ноября 2019 года (л.д. 159) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 01 июня 2016 года, утвержденная по состоянию на 01 июня 2016 года, составляет 82 392 827,40 руб.
03 декабря 2019 года ООО "Разрез Кийзасский" обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (л.д. 158). На заявлении ООО "Разрез Кийзасский" имеется штамп входящей корреспонденции Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу с датой 03 декабря 2019 года и входящим номером 31474. В заявлении указаны прилагаемые документы: отчет об оценке земельного участка на бумажном носителе и в форме электронного документа, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Уведомления о поступлении в Комиссию заявления ООО "Разрез Кийзасский" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и его принятии к рассмотрению с указанием даты заседания Комиссии (25 декабря 2019 года) направлены 04 декабря 2019 года заинтересованным лицам, в том числе, в Комитет (л.д. 207 - 209).
Из материалов дела следует, что 25 декабря 2019 года при рассмотрении заявления ООО "Разрез Кийзасский" в работе Комиссии принимали участие председатель Комиссии ФИО4 (начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу), член комиссии ФИО5 (заместитель председателя Комиссии, заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу).
Все члены комиссии единогласно проголосовали за удовлетворение заявления ООО "Разрез Кийзасский" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 210 - 216 - выписка из протокола заседания Комиссии).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 25 декабря 2019 года N 24-75 заявление ООО "Разрез Кийзасский" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12 609 000 руб. по состоянию на 01.06.2016 (л.д. 217 - 219).
Обстоятельств свидетельствующих о нарушении процедуры заседания Комиссии судом не установлено, заседание состоялось при участии не менее половины её членов, рассмотрение заявления ООО "Разрез Кийзасский" и голосование данной Комиссии по итогам рассмотрения заявления соответствуют Порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.
Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
В рассматриваемом случае административный истец как отраслевой орган в области управления и распоряжения объектами муниципальной собственности Мысковского городского округа, а также земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена, включенный в структуру администрации Мысковского городского округа - органа местного самоуправления, на территории которого расположен спорный земельный участок, и в местный бюджет которого поступают арендные платежи, вправе оспорить решение Комиссии.
При обращении ООО "Разрез Кийзасский" в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка им был представлен отчет N ОН/226.2-31-10-2019-12 от 29 ноября 2019 года, составленный оценщиком ООО "Инфо-Консалт" ФИО6, исходя из которого рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 01 июня 2016 года составляет 12 609 000 руб. (л.д. 162 - 205).
При рассмотрении заявления ООО "Разрез Кийзасский" и принятии оспариваемого решения Комиссией обсуждался представленный отчет, который признан соответствующим требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Проверив содержание и оформление отчета, суд также не находит оснований для признания его недостоверным.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее ФСО N 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.
Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Пунктом 22 ФСО N 7 установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Из исследованного в судебном заседании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка земельного участка проводилась с его осмотром, в распоряжение оценщика был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе, позволяющих определить вид его фактического использования. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, определен оценщиком исходя из наиболее эффективного использования, которым признано фактическое использование объекта оценки - железнодорожные пути, категория земель - земли промышленности, IV группа вида разрешенного использования земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, согласно Приказу Росземкадастра от 20.03.2003 N П/49. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
При определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка применен сравнительный подход, а в нем метод сравнения продаж. Отказ от применения методов доходного и затратного подходов обоснован.
В целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик ООО "Инфо-Консалт" ФИО6, которая пояснила, что ею был составлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Для выполнения указанных работ был определен сегмент рынка объекта оценки исходя из наиболее эффективного вида использования - железнодорожные пути, в более широком понимании - линейные объекты. Изначально анализировался рынок за период с 2015 года, но поскольку информация по анализируемому сегменту рынка отсутствовала было принято решение расширить временной период и территорию исследования, охвачена Кемеровская область. Поскольку информации о предложениях к продаже сопоставимых земельных участков выявлено не было, принято решение проанализировать информацию о сделках, содержащуюся на сайте Кузбассфонд. В результате были выявлены сделки по ряду объектов сопоставимых с оцениваемым, из которых в качестве объектов-аналогов были отобраны прежде всего наиболее походящие по виду разрешенного использования. В число объектов-аналогов не был включен объект по сделке, состоявшейся в 2014 году, поскольку удельная цена продажи данного участка за 1 кв.м. была ниже средней цены земель за 1 кв.м. в оцениваемом сегменте. Применение параметров данного объекта привело бы к снижению итогового результата рыночной цены оцениваемого земельного участка.
Анализируя представленный отчет N ОН/226.2-31-10-2019-12 от 29 ноября 2019 года суд отмечает, что по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в том числе, на изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до проведения оценки (таблица 14.1). В отчете имеются описание и расчет корректировок. Для применения корректировки на условия рынка оценщиком исследована информация о динамике изменения стоимости объектов недвижимости по времени
Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание использование оценщиком объектов-аналогов с удельным показателем стоимости превышающим среднюю цену за квадратный метр земельного участка в анализируемом сегменте рынка, в том числе относительно сделки, состоявшейся в 2014 году, ссылка административного истца на допущенные нарушения при выборе объектов-аналогов в силу их различия по ценообразующему фактору - дате сделки, на обоснованность отчета не влияет, сама по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Административным истцом не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценивая представленные доказательства по делу в совокупности, суд находит выводы Комиссии о соответствии отчета об оценке Закону об оценочной деятельности верными.
В ходе судебного разбирательства доводы административного истца о том, что рыночная стоимость земельного участка оценщиком занижена, не нашли своего подтверждения, соответственно, оспариваемым решением Комиссии права административного истца на поступление в бюджет муниципального округа арендной платы в экономически обоснованном размере не нарушены.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции, с соблюдением установленного порядка принятия решения при наличии предусмотренных нормативными правовыми актами оснований для принятия такого решения и не нарушает права административного истца.
При таких данных административные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административных исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 25 декабря 2019 года N 24-75 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 12 609 000 руб., исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об установленной решением Комиссии от 25 декабря 2019 года N 24-75 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12 609 000 руб., отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Киклевич С.В.
Решение в окончательной форме принято 26 июня 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка