Решение Свердловского областного суда от 20 июля 2020 года №3а-213/2020

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 июля 2020 года Дело N 3а-213/2020
Именем Российской Федерации







г. Екатеринбург


20 июля 2020 года







Номер производства 3а-213/2020




Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайнуллиным И.У. с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЦСР Групп" (ИНН 6685035250)
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Уральскому федеральному округу, администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор",
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЦСР Групп" (ИНН 6685035250) (далее - административный истец) обратилось в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости, по состоянию на 15 ноября 2012 года.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 21 января 2020 года N 1/2020, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Доминант" Н.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Веретнов И.А., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля - оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор", извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля - оценщика Н., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 24.15 Федерального закона N 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения административного искового заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является собственником нежилого здания, общей площадью 11579, 5 кв.м., расположенного по адресу: ..., следовательно, он выступает фактическим пользователем земельного участка общей площадью 1 323 кв. м., расположенного по адресу: ...
Арендатором земельного участка выступает общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Навигатор" (привлечено в качестве заинтересованного лица), что подтверждается дополнительным соглашением от
27 марта 2019 года к договору аренды земельного участка от 29 декабря 2003 года N 6-414, а также расчетами арендной платы за 2018 и 2019 годы.
Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург" был сформирован по состоянию на
15 ноября 2012 года.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года
N 32 в размере 32549993, 91 руб.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 09 апреля 2013 года.
Датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 15 ноября 2012 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 03 февраля 2020 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия), которая уведомила его 03 февраля 2020 года об отказе в принятии заявления к рассмотрению, так как истек пятилетний срок с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков.
В связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона N 135-ФЗ, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
Поэтому истечение этого срока не может являться обстоятельством, исключающим возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта.
Обосновывая свои требования на установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 21 января 2020 года N 1/2020, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Доминант" Н., согласно которому, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки - 15 ноября 2012 года, составила
13 857 000 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании Н. была допрошена судом в качестве свидетеля и после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердила изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли общественно - деловой застройки (для общественно - деловых целей).
На земельном участке расположено нежилое здание общей площадью 11579,5 кв.м.
Согласно градостроительному плану объект оценки расположен в зоне Ц-1 (общественно - деловая зона городского центра).
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, территориальную зону расположения, текущее и фактическое использование земельного участка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту рынка земель населенных пунктов предназначенные для общественно - деловых целей (офисная застройка).
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве четырех штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение.
Исходя из ретроспективности оценки на 15 ноября 2012 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение, на красную линию, на наличие коммуникаций.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 15 ноября 2012 года составила 13 857 000 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля Н. в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик Н., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 23 ноября 2017 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком Н., скреплен печатью юридического лица.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 15 ноября 2012 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через сравнение полученного медианного значения со стоимостью объектов-аналогов, которое в итоге не превысило 33 %.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 13 857 000 руб. на дату оценки - 15 ноября 2012 года.
При таких обстоятельствах, административный иск подлежит удовлетворению.
Суд устанавливает по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 13857 000 руб.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области является 03 февраля 2020 года.
Согласно статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено.
Административным истцом при подаче административного искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 4 500 руб. платежным поручением от 17 февраля 2020 года N 193 вместо 2 000 руб.
Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 500 руб. подлежит возврату административному истцу из местного бюджета.
Руководствуясь статьями 103, 106, 111, 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ЦСР Групп" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 15 ноября 2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1 323 кв.м., в размере его рыночной стоимости 13857 000 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 03 февраля 2020года.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЦСР Групп" (ИНН 6685035250) излишне уплаченную платежным поручением N 193 от 17 февраля 2020 года государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) руб.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка