Решение Хабаровского краевого суда от 18 октября 2019 года №3а-213/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 октября 2019 года Дело N 3а-213/2019
Хабаровский краевой суд в составе: председательствующего судьи Романовой И.А.,
при секретаре Афанасьевой А.А.,
с участием представителя административного истца Сафиулиной О.Н., представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска - Давыдовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хлебоприемное предприятие, Пром" к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Хлебоприемное предприятие, Пром" обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 527 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 19 605 641,94 руб.
В обоснование заявленных требований указало, что является собственником данного земельного участка. Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 09.2018 N 42 по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 47 065 064,45 руб. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "ОЦЕНКА 27" Макушевым К.С., рыночная стоимость земельного участка определена в размере 19 605 641,94 руб.
Определением судьи Хабаровского краевого суда от 20 сентября 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Хабаровска.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, представитель министерстве имущественных отношений Хабаровского края просил рассмотреть дело в ег отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца ОО "Хлебоприемное предприятие, Пром" Сафиулина О.Н. заявленные требовани поддержала по основаниям, изложенным в административном исково заявлении.
Представитель заинтересованного лица администрации горо;, Хабаровска Давыдова Н.А. с требованиями не согласилась по основания]\ изложенным в письменном отзыве администрации г.Хабаровска, из которог следует, что объекты-аналоги N 1,2 являются застроенными и не могут бьп использованы как незастроенные. На стр. 149 из объявления следует, чт объект-аналог N 3 предлагается на праве собственности, тогда как на стр. 8 указано право аренды.
Представитель административного ответчика министерств имущественных отношений Хабаровского края в письменном отзыве согласился с заявленными требованиями. Указал на то, что представленны отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российско Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, частности, подобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаютс по ценообразующим факторам, в том числе по площади. Оценщиком не учтен такие стоимостные факторы, как транспортная доступность, инфраструктур; наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к hw объекты социальной инфраструктуры. Использованные оценщиком пр подборе объектов-аналогов источники информации достоверно ъ подтверждают характеристики указанных объектов-аналогов, в частности ь содержат кадастровые номера участков. В отчете необоснован вывод оценщиь о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимое! аналогична изменениям на рынке земельных участков при расчет корректировки на дату продажи предложения.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому кра) следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебног заседания, ООО "Хлебоприемное предприятие, Пром" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 18 527 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (запись регистрации права собственности N с 01.04.2015).
Земельный участок относится к категории земель - земли населеннь пунктов, разрешенное использование - под здания складов (лит. Е, И, К, Ж, Д сооружение железнодорожного подъездного пути необщего пользования.
Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании Приказа Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" по состоянию на 01.01.2016 и составляет 47 065 064,45 руб.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.
ООО "Хлебоприемное предприятие, Пром", являясь собственником земельного участка, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на землю является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что 05.08.2019 административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом в Комиссию представлен Отчет об оценке от 11.07.2019 N 19.40.2 ЗУ, выполненный оценщиком 00" "Оценка_27" Макушевым К.С., согласно которому по состоянию на 01.01.201 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 19 605 641,9 руб.
Решением Комиссии от 28.08.2018 N 5 заявление отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требования статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 1Э5-ФЗ "Об оценочно деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета о оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведени оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лин обратилось 17 сентября 2019 года.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимост земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке с 11.07.2019 N 19.40.2.3У, составленный оценщиком ООО "ОЦЕНКА 27" Макушевым К.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 19 605 641,94 руб.
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценк "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказо Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации о 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащи сведения доказательственного значения, составленный в соответствии законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в то: числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовым актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции п нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а такж стандартами и правилами оценочной деятельности, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являете оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N 3). Отчет об оценк выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснование профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объект оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенны расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживатьс следующих принципов: в отчете должна быть изложена информацш существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объект оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчик оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а такж не должно допускать неоднозначного толкования полученных результато (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию н 01.01.2016, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (https://torgi.gov.ru); официального портала Федеральной службы государственной регистрации, раздел мониторинг рынка недвижимости (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal); портала бесплатных объявлений Фарпост. Хабаровск (https://www.farpost/ru/); Еженедельного журнала "Вся недвижимость Хабаровска" (https://vnh27.ru).
Отобрано 7 объектов-аналогов, соответствующих определенным оценщиком критериям отбора.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице 18.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: наличие торга, рыночные условия (дата продажи/предложения), разрешенное использование земельного участка, передаваемые права, местоположение земельного участка, размер участка.
Произведены корректировки стоимости объектов-аналогов на торг для объектов-аналогов N 3,5,6,7, дату предложения, вид права на объект для объектов-аналогов N 3,6, местоположение для объектов-аналогов N 1-6, площадь.
После проведения корректировок, при проведении анализа выборки, доверительный интервал для стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов составил от 436,32 руб. до 1 892,24 руб.
К последующим расчетам приняты объекты-аналоги N 1,2,3,4,7.
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, определена в размере 19 605 641,94 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения Отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведени оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должн быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методо в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательност определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующи расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объект оценки оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подходг обоснованы отказы от других подходов и методов, приведен последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведен! соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом объект оценки для целей оценки признается объекту, сходный объекту оценки п< основным экономическим, материальным, техническим и други. характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качеств объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы п" ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при примененш метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различи, объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющи устранить различия По ценообразующим факторам, как между объектами аналогами, так и при их сравнении с объектом оценки, в том числе корректировка на площадь. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
Содержание отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним возможность подключения к ним). Оценщиком, как указано на странице 8 отчета, произведена корректировка "на местоположение", которая устраняв- различие объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности.
Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом от 12.05.2017 N 226 Министерством экономического развития Российской Федерации, кадастровая стоимость определяется без учета степени благоустройства, в том числе инженерных
коммуникаций. Земельный участок для указанных целей считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Кроме того, довод о необходимости использования всех элементов сравнения, перечисленных в ФСО N 7, в том числе транспортной доступности, инфраструктуры, наличие и близость инженерных сетей, условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры, физические характеристики, является необоснованным.
В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 перечислены элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, которые обычно используются при оценке.
Учитывая ретроспективную дату оценки (01.01.2016) оценщик обоснованно использовал элементы сравнения, по которым имелась достоверная информация в источниках информации.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, с учетом данных Публичной кадастровой карты, определилфактическое нахождение объектов- аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Доводы администрации г.Хабаровска о невозможности использования объектов-аналогов N 1,2 поскольку они являются застроенными, судом отклоняются, поскольку, согласно п. 20 ФСО N 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Довод о неверном указании оценщиком вида права для объекта-аналога N 3, исходя из различия данных, представленных на стр. 149 и 85 отчета, судом отклоняются, поскольку на правильность определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком не влияет, исходя также из использования 5 объектов-аналогов, а содержание отчета об оценке не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и соответствует п. 5 ФСО N3.
Обстоятельства на которые ссылаются министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не является основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 Кодекса административно) судопроизводства Российской Федерации административное судопроизводст) осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность по доказывани несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимость объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленну административным истцом рыночную стоимость земельного участк свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размер административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопре* положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объек- оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которь предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определена рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлен нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объек оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного, заявленное административным истцо требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельност в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.1 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости установленной решением комиссии или суда, применяются для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Хлебоприемное предприятие, Пром" обратилось в комиссию по рассмотрению споров результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра
по Хабаровскому краю 5 августа 2019 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17.12.2018, таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.08.2018г. N 334-ФЭ) сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Хлебоприемное предприятие, Пром" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 527 кв.м., расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01. 01.2016 в размере 19 605 641,94 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 5 августа 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Хабаровский краевой суд.
Судья Хабаровского краевого суда
Решение в окончательной форме изготовлено 22.10.2019.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка