Решение Пермского краевого суда от 04 марта 2019 года №3а-213/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 марта 2019 года Дело N 3а-213/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием административного истца Трапезникова А.И., представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности, законного представителя заинтересованного лица главы администрации Бершетского сельского поселения Непогодина А.В., действующего на основании решения об избрании от 28.01.2019 N 9,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Трапезникова Александра Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Трапезников А.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю), Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, общей площадью 1072 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1040000 рублей по состоянию на 04.04.2017. Также административный истец просил возложить на ФГБУ ФКП "Росреестра" обязанность" внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной.
В обоснование заявленных требований истец указал, что являлся собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 04.04.2017 составила 1688260, 64 рублей, что превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом независимого оценщика на эту же дату. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет уплату земельного налога в завышенном размере.
Трапезников А.И. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Административные ответчики Правительство Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о рассмотрении дела извещены, ими был представлен письменный отзыв, в котором изложена просьба о рассмотрении дела без участия представителя.
Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю, привлеченный к участию в деле в качестве заинтересованного лица на основании определения суда от 04.03.2019, занесенного в протокол судебного заседания, в судебном заседании не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной по основаниям изложенным в письменном отзыве.
Законный представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципального образования в лице администрации Бершетского сельского поселения Пермского муниципального района - глава администрации Бершетского сельского поселения в судебном заседании не возражал против права истца на установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Исследовав письменные доказательства, обозрев письменные отзывы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.
Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.
Из материалов дела видно, что административному истцу на праве собственности в период с 16.03.2018 до 10.12.2018 принадлежал земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, общей площадью 1072 кв.м, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах на спорный земельный участок, договором купли-продажи участка от 08.03.2018 о приобретении Трапезниквым А.И. участка, договором купли-продажи участка от 04.12.2018 о продаже участка Трапезниковым А.И., на основании которых осуществлена государственная регистрация перехода прав собственности.
Принимая во внимание, что в силу положений статьи 391 НК РФ, налоговая база по земельному налогу за 2018 год в отношении земельного участка определятся как его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018, при том, что административный истец являлся собственником спорного земельного участка в период 2018 года, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость, вне зависимости от того, что с 10.12.2018 он собственником объекта не является.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 постановления от 30.06.2015 N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Как следует из выписки из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю N 59-0-1-125/3001/2017-1889/1 от 04.04.2017 по состоянию на 04.04.2017 и составила 1688260, 64 рублей.
Спорный участок является вновь образованным объектом недвижимости, поставлен на учет 27.12.2013. Кадастровая стоимость участка с 04.04.2017 в связи с изменением вида разрешенного использования определена в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, с учетом предоставленных приказом Росреестра от 18.10.2016 N П/0515 ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице его филиалов полномочий, в том числе, по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости.
Суд исходит из того, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком, поскольку предметом рассмотрения по настоящему делу являются требования заявителя об оспаривании кадастровой стоимости, определенной именно названным органом, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом Трапезников А.И., реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости находившегося в собственности участка в размере рыночной, не оспаривает утвержденные постановлением Правительства Пермского края N 1610-п средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью указанного выше участка, обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представил отчет об оценке от 18.12.2018 N 1063.1/Н-18, составленный оценщиком ООО "Инвест-аудит" Ч.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.04.2017 составила 1040 000 рублей.
Оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составление отчета, осуществляет оценочную деятельность на основании трудового договора с ООО "Инвест-аудит", является членом ООО "Российское общество оценщиков". Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в САО "Военная страховая компания" (на период с 28.03.2018 по 27.03.2019).
Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости составлен по состоянию на 04.04.2017, что согласуется с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как видно из отчета описание объекта оценки дает однозначное представление о нем. В отчете присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки и выбор примененных оценщиком подхода и методов оценки. При оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик отказался от использования доходного и затратного подходов, изложены в отчете на страницах 35-36, 40-42 отчета.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 611 от 25.09.2014, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект - земельный участок в видом разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, и по результатам полученной выборки для расчета рыночной стоимости объекта выбрал несколько объектов-аналогов для использования под коммерческое строительство на землях населенных пунктов, руководствуясь основными ценообразующими факторами, которые определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок: вид права, условия финансирования, условия продажи, торг, местоположение, подъездные пути, дополнительные улучшения, назначение земельного участка, его площадь.
Проанализировав рынок земли населенных пунктов с видом использования под коммерческую застройку, установив общую ситуацию и динамику средних цен предложения, оценщиком проведена очистка выборки от критических значений (максимумы и минимумы) и выбрано три объекта расположенных в пределах одного муниципального района, с похожими характеристиками: объекты реализуются в рыночных условиях, с одинаковыми условиями финансирования, все сравниваемые участки предназначены под коммерческое использование (цены по которым находятся в одном ценовом диапазоне), все объекты сравнения и объект оценки расположены в районах с развитой инженерной инфраструктурой, дорожной и транспортной инфраструктурой, практически одинаковой площади. Поскольку оценщиком были взяты для исследования сведения по фактически состоявшимся сделкам и по предложениям, проведена корректировка на торг только в отношении предложенных к продаже, в отношении фактической сделки скидка на торг не применялась. По всем имеющимся отличиям между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены корректировки, обоснование применения и отказа от проведения корректировок дано оценщиком на странице 43-49 отчета.
Суд считает, что отобранные оценщиком в качестве объектов-аналогов земельные участки существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано в отчете об оценке, не противоречит пункту 22 ФСО N 7. В связи с чем, оснований полагать, что в отчете об оценке допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положений федеральных стандартов оценки суд не усматривает.
С учетом вышеизложенного, суд считает установленным, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Стороны не привели доводов недостоверности представленного административным истцом отчета. В доводах административных ответчиков не указано на наличие недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.
Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 следует, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Трапезников А.И. обратился в суд 08.02.2019, в связи с чем суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 08.02.2019.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу положений части 1 и пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости.
При этом Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного земельного участка в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований, при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется. В связи с чем, в требовании административного истца о возложении обязанности на ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю внести соответствующие сведения о кадастровой стоимости участка в размере рыночной удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Трапезникова Александра Ивановича удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты придорожного сервиса, общей площадью 1072 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1040000 рублей по состоянию на 4 апреля 2017 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 8 февраля 2019 года.
В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 5 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка