Дата принятия: 01 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-213/2018, 3а-24/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2019 года Дело N 3а-24/2019
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Роя Е.Е., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечника А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Али-Восток" к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Али-Восток" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости здания производственного корпуса с кадастровым номером N общей площадью 25 777 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 414 527 100 руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что с 18 апреля 2006 года является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 542 517 791 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 08.10.2018г., выполненным оценщиком ООО "Профи оценка", подтвержденным экспертным заключением Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, рыночная стоимость объекта по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 414 527 100 руб.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации г. Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель административного истца Рой Е.Е. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, заявил ходатайство о восстановлении, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока на обращение в суд с настоящим административным иском, по тем основаниям, что в силу положений статьи 1.1 Закона Хабаровского края от 10.11.2005г. N 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае", Приказа комитета потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края кадастровая стоимость в качестве налогооблагаемой базы при исчислении налога на производственный корпус, расположенный по адресу: <адрес>, стала применяться только с 01.01.2018 года. Отчет об оценке был подготовлен 08.10.2018г., экспертное заключение на него - 30.10.2018г.
Представитель Правительства Хабаровского края Пасечник А.А. заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В нарушение требования подпункта "г" пункта 24 ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости определена без учета стоимости прав на земельный участок. Процесс износа структурных составляющих объекта за период с 2004 по 2012 годы не обоснован, не подтвержден никакими расчетами. Кроме того, административным истцом пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ 5-летний срок для обращения в суд, поскольку сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 08.02.2013г. Административным истцом не соблюден досудебный порядок обращения в суд, поскольку Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление административного истца по существу рассмотрено не было.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что, не имея самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела, Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.
Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля Ри Ден Юн, составившего экспертное заключение на Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что с 18 апреля 2006 года ООО "Али-Восток" является собственником здания производственного корпуса с кадастровым номером N общей площадью 25 777 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого, внесенная в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, составляет 542 517 791 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012 года на основании постановления Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2012г. N 467-пр.
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Согласно подпункту 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
21 декабря 2017 года Комитетом потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края принят приказ N 2431 "Об определении на 2018 год перечня недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость для целей налогообложения", которым в указанный Перечень включено здание с кадастровым номером N.
Являясь собственником объекта капитального строительства, налог на который исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года. Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в ГКН 08 февраля 2013 года.
До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности административный истец представил в суд уведомление Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19.11.2018г., из которого следует, что заявление ООО "Али-Восток" о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:23:0040945:51 оставлено без рассмотрения в связи с пропуском предусмотренного статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности срока для обращения в Комиссию с указанным заявлением.
Вместе с тем требование о пересмотре кадастровой стоимости может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности").
Пропуск срока для обращения в Комиссию не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при условии сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения.
Учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость в качестве налогооблагаемой базы в отношении спорного объекта недвижимости действует с 01.01.2018г., на момент обращения административного истца в Комиссию и в суд право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения для административного истца сохраняется, суд полагает, что пропущенный срок для обращения в суд подлежит восстановлению.
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлены Отчет об оценке от 08.10.2018г., выполненный оценщиком ООО "Профи оценка" Кленовой С.С., согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 29 июня 2012г. определена в размере 414 527 100 руб., положительное экспертное заключение на указанный Отчет Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, выполненное экспертами Корнеевой Е.А. и Ри Ден Юн.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО N3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО N 3).
Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29 июня 2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства (воспроизводства) сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.
Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой 3-этажный производственный корпус нежилого назначения, 1963 года постройки общей площадью 25 777 кв.м, фактически используемый под торговый центр, класс конструктивной системы - КС-4, класс качества отделки помещения - стандарт.
Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям.
В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Торговый центр объемом 130 000 куб.м.
Оценщиком обоснованы и внесены корректирующие коэффициенты на региональные различия в уровне цен, регионально-экономические коэффициенты по классам конструктивных систем зданий, на изменение цен после издания справочника. Прибыль предпринимателя определена в размере 13,27%.
Определена величина затрат на строительство объекта оценки, физического износа и внешнего устаревания.
Стоимость воспроизводства объекта оценки определена как величина затрат на строительство объекта оценки минус совокупный износ.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 414 527 100 руб. без учета НДС и прав на земельный участок.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
На указанный Отчет представлено положительное экспертное заключение Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (эксперты Корнеева Е.А., Ри Ден Юн).
Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертами на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.
В связи с невозможностью явки в судебное заседание оценщика Кленовой С.С., в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен Ри Ден Юн, составивший экспертное заключение на Отчет.
Из показаний свидетеля Ри Ден Юн в судебном заседании следует, что с учетом цели оценки оценщиком обоснованно стоимость объекта недвижимости произведена без учета стоимости прав на земельный участок, поскольку иное привело бы к двойному налогообложению. Поскольку технический паспорт на объект оценки составлен на 02.12.2004г., до даты оценки расчет физического износа произведен методом срока жизни здания, обоснование расчета имеется в Отчете.
Положения Отчета, показания свидетеля Ри Ден Юн в судебном заседании опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.
Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. N 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определилбез учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.
Доводы об отсутствии в Отчете обоснования физического износа объекта оценки являются не обоснованными.
На стр. 97 Отчета оценщик указал, что типичный срок эксплуатации здания принят в размере срока жизни общественных кирпичных зданий, который в соответствии с Приказом Госстроя СССР от 0809.1964 года N 67 составляет 125 лет. Поскольку продолжительность эксплуатации здания с момента его освидетельствования БТИ составила 7,57 лет (технический паспорт составлен 02.12.2004г), доначисленный физический износ составит 6,06 % (7,57 года: 125 лет)Х 100%.
Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость оцениваемого здания не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку административное исковое заявление подано в суд 21 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Али-Восток" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания производственного корпуса с кадастровым номером N общей площадью 25 777 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 414 527 100 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 21 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 04 февраля 2019 года
Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
