Дата принятия: 15 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-212/2021
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 февраля 2021 года Дело N 3а-212/2021
15 февраля 2021г. гор. Ярославль
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Чистяковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений <адрес> об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 670 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенность ФИО5 в судебное заседание не явилась, в отзыве на иск административные исковые требования не признала, сославшись на недостоверность отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
В письменных объяснениях ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области возражений относительно административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не указано, изложены сведения о земельном участке.
Выслушав административного истца и его представителя на основании доверенности ФИО4, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.
ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:040605:3 площадью 1964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 НК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными, изменение размера земельного налога, в том числе, его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.
При таких обстоятельствах, административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:040605:3 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года в 11 043 670,99 рублей (Пункт 503676 Приложения N 2).
Административным истцом представлен отчет N 1-15/12-20 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:040605:3, подготовленный оценщиком Александровой О.О., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. составляет 4 670 000 рублей.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.
В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
В письменном объяснении департамент имущественных и земельных отношений указывает, что оценщик необоснованно в расчетах использовал объект-аналог N 1 на Тверицкой набережной, так как данный объект был предоставлен в аренду по результатам аукциона, договор аренды расторгнут 25.04.2019г., объявление опубликовано 13.11.2017г., что, по мнению департамента, свидетельствует об отсутствии правовых оснований для возможности использования данного предложения. Данный аналог не входит в определенный оценщиком диапазон площадей, в семь раз меньше объекта оценки.
Также департамент указывает, что использование объекта-аналога N 2 (ул. М.Химическая, у д. 7а), объекта-аналога N 3 (ул. Урочская, 44) недопустимо, так как в отношении этих аналогов заключены договоры аренды по результатам аукционов.
Департамент полагает, что права аренды передаваться не могут, в связи с чем объявления по указанным участкам не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объекта оценки.
Кроме того, на объекте-аналоге N 3 (ул. Урочская, у дома 44) располагается объект капитального строительства, вследствие чего необходима корректировка на улучшение либо исключение этого аналога из расчета. В отношении этого аналога оценщиком не учтены условия продажи - срочность продажи.
Свидетель Александрова О.О. - оценщик в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, поддержала, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля Александровой О.О., материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
Доводы департамента относительно объекта-аналога N 1 на Тверицкой набережной, объекта-аналога N 2 на ул. М.Химическая, у д. 7а, объекта-аналога N 3 на ул. Урочской, у д. 44, в части невозможности передачи права аренды сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 11 ФСО N 1). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12 ФСО N 1).
Из содержания отчета и показаний свидетеля Александровой О.О. следует, что вся информация об объектах-аналогах была проверена. Содержание объявлений позволяет сделать вывод о достаточности информации об объектах-аналогах. Противоречий по использованию указанных аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке, не выявлено.
Расторжение договора аренды в отношении объекта-аналога N 1 25.04.2019г. не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика, так как оценщик использовал предложение о продаже аналога на Тверицкой набережной, опубликованное 13.11.2017г. То есть на день размещения объявления предложение было актуально.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания отчета и показаний свидетеля Александровой О.О. также следует, что оснований для исключения из расчета рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога N 3 (ул. Урочская. Д. 44), не имеется, так как при исследовании предложения оценщиком были выяснены все существенные характеристики аналога, влияющие на стоимость, участок принят как условно свободный и сопоставим с объектом оценки по всем ценообразующим факторам. Обязательное заполнение в форме объявления на конкретном ресурсе реквизитов, в том числе о срочности продажи, не может служить основанием для вывода о наличии такого условия продажи как срочность, поскольку в текстовом содержании объявления, которое было проверено оценщиком, такого условия не содержится.
Объект капитального строительства, расположенный на данном земельном участке по ул. Урочская, 44, поставлен на кадастровый учет в 2017г. В то время как оценщиком использовано объявление от 17 марта 2016г. В тексте объявления отсутствует информация о продаже земельного участка с объектом капитального строительства. Содержание объявления, дата размещения объявления и дата постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет позволяют сделать однозначный вывод о том, что земельный участок предлагался свободный от застройки, цена земельного участка формировалась без учета расположения на нем объекта капитального строительства.
Тем самым, не имеется оснований для вывода о том, что применение в расчете рыночной стоимости объекта оценки объекта-аналога N 3 противоречит федеральным стандартам оценки.
В связи с этим доводы департамента о необходимости применения корректировки на улучшение не могут быть приняты во внимание.
На странице 68 отчета описан способ отбора аналогов, согласно которому предпочтение отдавалось участкам, которые находятся в одном диапазоне по площади с объектом оценки ( от 0,1 до 0,5 га) или в соседних диапазонах ( менее 0,1 га и от 0,5 га до 1 га). Основания для отбора объекта-аналога N 1 в отчете изложены, эти основания не противоречат федеральным стандартам оценки. Данные выводы оценщика в отчете мотивированы со ссылкой на справочные материалы, используемые в оценочной деятельности. Тем самым, выводы департамента о том, что объект-аналог N 1 на Тверицкой набережной не входит в указанный оценщиком диапазон, не мог использоваться в расчете рыночной стоимости объекта оценки, основан на неверном толковании выводов, изложенных в отчете.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п "в" п. 22, п\п "д" п. 11 ФСО N 7.
В силу изложенного оснований для вывода о том, что отчет противоречит федеральным стандартам оценки, вводит пользователей отчета в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 964 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 4 670 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 30.12.2020 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
