Дата принятия: 01 июля 2019г.
Номер документа: 3а-212/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 июля 2019 года Дело N 3а-212/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аветисян Сусанны Маисовны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Аветисян С.М. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объект бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечные, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подсобные объекты), в том числе встроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 385 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Аветисян С.М. является арендатором данного земельного участка на основании договора N 26089-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка 28 марта 2019 года, заключенного с МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 1 002 025, 40 рублей.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ООО "Ярэксперт", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 385 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Грачева А.А. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. и представитель заинтересованного лица МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административный ответчик ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований Аветисян С.М. на усмотрение суда, в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов с данных административных ответчиков просили отказать.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Аветисян С.М. подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
В соответствии с пунктом 5 Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 года N 516, расчет величины годовой арендной платы осуществляется с использованием сведений об удельном показателе кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, муниципальной собственности, либо государственная собственность на который не разграничена, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативными актами органов государственной власти Ярославской области и органа местного самоуправления. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора N 26089-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 28 марта 2019 года, заключенного с МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля", Аветисян С.М. является арендатором земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объект бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные, расположенного по адресу: <адрес>
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Аветисян С.М. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 1 002 500, 40 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ООО "Ярэксперт", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 385 000 рублей.
Анализируя представленный административным истцом Отчет, дополнительные пояснения оценщика Григорьевой Л.А., а также заявленные заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано девять объектов - аналогов с известными ценами их предложений. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком проведены корректировки на уступку, на имущественные права, на местоположение, на выход на красную линию, на площадь.
В ходе рассмотрения дела заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области на указанный Отчет представлены возражения, в которых указано, что оценщик при применении сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости не использовал в качестве объекта-аналога земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> что является нарушением п.22 ФСО N7.
Суд полагает, что возражения Департамента в указанной части являются необоснованными, так как представленный объект-аналог расположен в градостроительной зоне СН.2 - зона действующих кладбищ и предназначен только под строительство бюро-магазинов похоронного обслуживания, что отличается от вида разрешенного использования объекта оценки.
Заинтересованное лицо МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в качестве доводов недостоверности Отчета указывает, что оценщиком было неверно определено местоположение оцениваемого объекта, который следовало отнести к "центрам административных районов" с присвоением корректирующего коэффициента 0,84.
Кроме того, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" указывает, что оценщик при описании корректировки на обеспеченность газоснабжением должен был применить повышающую корректировку к объекту-аналогу N3 <адрес> так как у данного объекта отсутствует резерв пропускной способности газораспределительной сети, что является основанием полагать о необеспеченности объекта-аналога N3 газоснабжением.
Следовательно, объект-аналог N3 не может считаться сопоставимым с объектом оценки по такому ценообразующему фактору как наличие газоснабжения без соответствующей корректировки, которая является обязательной в силу требований п. 22 ФСО N7.
Из пояснений оценщика Григорьевой Л.А., не опровергнутых заинтересованным лицом, следует, что местоположение земельного участка определено исходя из его ближайшего окружения, а именно окружающей застройки, которая в заданном радиусе (250 м) представляет собой частный сектор и прочие дома 9 этажей, крупную автомагистраль ул. Федоровская и не включает в себя Администрацию района, Прокуратуру, Пенсионный фонд, тем самым не позволяя отнести объект оценки к "центрам административных районов".
Также, в соответствии с пунктом 5.3.2 СНиП 42-01-2002 "Газораспределительные системы" транзитная прокладка газопроводов всех давлений по стенам и над кровлями общественных, административных и бытовых зданий с массовым пребыванием людей не допускается. Таким образом, оснований полагать, что наличие или отсутствие газораспределительных систем на земельном участке является ценообразующим фактором для земельных участков с видом разрешенного использования. подобных участку административного истца, не имеется. Доказательств того, что наличие сетей газоснабжения повышает стоимость земельного участка для размещения объектов бытового обслуживания заинтересованное лицо суду не представило.
Суд полагает данные пояснения обоснованными и, соответственно, вышеприведенные возражения МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" не свидетельствующими о недостоверности Отчета.
В остальной части оценки суд не усматривает нарушений требований федеральных стандартов оценки. Действия оценщика при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца полно и последовательно в Отчете описаны, выводы обоснованы информацией об оцениваемом объекте и об объектах - аналогах. Отчет соответствует требованиям о его проверяемости, неоднозначного толкования содержащихся в нем выводов не допускает.
В связи с этим, суд полагает, что установленная Отчетом величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 385 000 рублей является достоверной.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Аветисян С.М. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Аветисян С.М. с заявлением в Ярославский областной суд, а именно - 29 мая 2019 года.
Разрешая заявление Аветисян С.М. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:
В качестве таких расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а также расходы на оплату услуг представителя и расходы по нотариальному оформлению доверенности.
С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что исходя из существенного расхождения, превышающего 50 %, кадастровой стоимости земельного участка административного истца по сравнению с установленной судом его рыночной стоимостью, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию в его пользу.
Учитывая разъяснения, приведенные в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" судебные расходы по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административного истца, который вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, подлежат взысканию с Правительства Ярославской области.
Таким образом, с Правительства Ярославской области в пользу Аветисян С.М. подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Кроме того, с Правительства Ярославской области в пользу Аветисян С.М. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей. Указанные расходы, заявленные административным истцом в размере 25 000 рублей, снижены судом с учетом объема выполненной представителем работы, ее правовой сложности и исходя из закрепленного в статье 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципа разумности определения величины данных расходов.
Также с Правительства Ярославской области в пользу Аветисян С.М. подлежат взысканию расходы по нотариальному оформлению доверенности от 22.05.2019 г. N76 АБ 1639950 в размере 1500 рублей. Указанные расходы, включающие в себя размер государственной пошлины, оплату услуг правового и технического характера, суд полагает необходимыми в полном объеме для удостоверения доверенности нотариусом.
Указанная доверенность выдана Аветисян Сусанной Маисовной на имя Грачевой Анастасии Александровны для представления интересов в Ярославском областном суде как административного истца по конкретному административному делу об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки. Оснований полагать, что данная доверенность представлялась для участия в других делах, у суда не имеется. Доверенность от 22.05.2019 г. N76 АБ 1639950 передана в материалы дела.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявления Аветисян С.М.о взыскании судебных расходов.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое Аветисян Сусанны Маисовны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - объект бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроено - пристроенные, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 мая 2019 года.
Заявление Аветисян Сусанны Маисовны о взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с Правительства Ярославской области в пользу Аветисян Сусанны Маисовны судебные расходы в сумме 41 800 рублей, в том числе расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по нотариальному оформлению доверенности в размере 1 500 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
