Решение Иркутского областного суда от 18 мая 2020 года №3а-212/2019, 3а-40/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2020 года Дело N 3а-40/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Быковой Н.Н.,
с участием:
представителя административного ответчика Правительства Иркутской области Давтян Л.А.,
представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-40/2020 по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ПАО "Коршуновский ГОК" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года.
Земельный участок площадью 54 128 кв.м. имеет разрешенное использование под размещение Склада ВВ, принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора от 15 ноября 2011 года N 56-11, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19 декабря 2014 года. ПАО "Коршуновский ГОК" уплачивает арендную плату, исчисляемую в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 2 261 467,84 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО "Прайс Хаус ТВ'с" в сумме 1 732 000 рублей, что следует из отчета оценщика Чипизубовой Е.В. от 14 августа 2019 года N 256/19-10.
Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его право на уплату арендной платы в экономически обоснованном размере.
По делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно поступившему в суд экспертному заключению, рыночная стоимость спорного участка по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 1 840 352 рубля.
Административный истец с заключением экспертизы согласился, в письменном ходатайстве административные исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 1 840 352 рубля. Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.
ПАО "Коршуновский ГОК" в судебное заседание представителя не направил, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела 18 мая 2020 года без участия его представителя.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявина М.А. требования иска не признала, письменные возражения на иск поддержала.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Давтян Л.А. в судебном заседании административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Заинтересованные лица - Управление Росреестра в Иркутской области, филиал ФЕБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, администрация муниципального образования "Железногорск-Илимское городское поселение" в письменных отзывах возражений против требования иска не высказали, сведений об иной рыночной стоимости не представили, заключение экспертизы не оспорили.
Все неявившиеся участники процесса извещены о проведении судебного заседания 18 мая 2020 года заблаговременно, об отложении судебного разбирательства не просили, представили письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит административные исковые требования ПАО "Коршуновский ГОК" подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ПАО "Коршуновский ГОК" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 54 128 кв.м., с разрешенным видом использования: под размещение Склада ВВ, расположенного по адресу: "адрес изъят".
Право аренды на основании договора N 56-11 с МО "Нижнеилимский район" от 15 ноября 2011 года, соглашения к нему от 28 октября 2015 года о замене стороны арендодателя на администрацию МО "Железногорск-Илимское городское поселение" зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22 декабря 2011 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 13 декабря 2019 года N КУВИ-001/2019-30051941.
Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 29 февраля 2008 года, в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 261 467,84 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО "Прайс Хаус ТВ'с" Чипизубовой Е.В., согласно Отчету от 14 августа 2019 года N 256/19-10 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1 732 000 рублей.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1).
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения", при рассмотрении данного административного спора подлежит применению Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Поскольку кадастровая стоимость участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости арендуемого участка, ПАО "Коршуновский ГОК" считает свои права и законные интересы нарушенными.
Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
Как усматривается из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 38:12:010114:37 от 15 ноября 2011 года N 56-11, соглашения к нему от 28 октября 2015 года, заключенных между администрацией МО "Железногорск-Илимское городское поселение" и ПАО "Коршуновский ГОК", размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка.
Таким образом, ПАО "Коршуновский ГОК", как арендатор, является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости, в отношении которой возник спор, и правомерно обратилось в суд к ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.
Поскольку рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке, существенно отличается от его кадастровой стоимости, у административных ответчиков возникли сомнения относительно ее достоверности, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой поручено эксперту Зыкову А.В. (ООО "Консалт-Оценка").
Эксперт Зыков А.В. имеет высшее профильное образование и дополнительное профессиональное образование, аттестован в области оценочной деятельности, имеет сертификат судебного эксперта, стаж работы в области оценки недвижимости более 20 лет, является членом Экспертного Совета саморегулируемой организации" Российской общество оценщиков", председателем экспертно-консультационного комитета Иркутского регионального отделения РОО, предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, что подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.
При проверке Отчета ООО "Прайс Хаус ТВ'с" от 14 августа 2019 года N 256/19-10 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, в отчете в отношении собственника объекта оценки и правообладателя объекта оценки отсутствуют реквизиты - информация о наименовании, дате государственной регистрации, а также об основном государственном регистрационном номере, на страницах 71-72 оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, применена корректировка на наличие свободного подъезда к участку, что не является обоснованным. Также документы, представленные заказчиком, устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемого земельного участка, приложенные на страницах 86-131 отчета, не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке. Кроме того, оценщиком не всесторонне и не в полном объеме был проведен анализ на предмет выявления фактических данных о ценах сделок и предложений на продажу с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.
При таких обстоятельствах отчет ООО "Прайс Хаус ТВ'с" от 14 августа 2019 года N 256/19-10 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения.
Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы. Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
Административный истец с заключением экспертизы согласился, уточнил требования по размеру кадастровой стоимости в соответствии с выводом эксперта.
От Правительства Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" и заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило. Суд также не установил недостоверности содержащихся в заключении сведений или нарушения требований законов об экспертной и об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки.
При таких обстоятельствах суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 24 марта 2020 года N 08/Зсэ-03/20 надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость участка в размере 1 840 352 рублей - достоверной.
Учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы эксперта не опровергнуты, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта, которые могли бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", равной его рыночной стоимости, рассчитанной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 840 352 рублей.
В соответствии со статьями 17, 18, 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд с настоящим иском 2 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 54 128 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: под размещение Склада ВВ, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 1 840 352 (один миллион восемьсот сорок тысяч триста пятьдесят два) рубля.
Дата обращения публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 2 декабря 2019 года.
Взыскать с публичного акционерного общества "Коршуновский горно-обогатительный комбинат" в пользу Зыкова А.В. (наименование банка получателя: филиал N 5440 Банка ВТБ (ПАО), к/с Банка получателя: "номер изъят", БИК Банка получателя: "номер изъят", ИНН Банка получателя: "номер изъят", КПП Банка получателя: "номер изъят", счет получателя в банке получателя: "номер изъят")денежные средства в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка