Решение Вологодского областного суда от 11 октября 2018 года №3а-211/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 октября 2018 года Дело N 3а-211/2018
от 11 октября 2018 года N 3а-211/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
публичное акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада" (далее ПАО "МРСК Северо-Запада") является собственником и арендатором четырнадцати объектов недвижимости:
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общей площадью 2216 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15 мая 2008 года 35-СК N... (т. 1, л.д. 29);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания мойки автотранспорта, общей площадью 2485 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 04 июня 2008 года 35-СК N... (т. 1, л.д. 94);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных нужд, общей площадью 36 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 01 августа 2012 года 35-АБ N... (т. 1, л.д. 156);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания производственных зданий, общей площадью 31 649+/-62 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 17 июля 2006 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 2-4, 5-7);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, общей площадью 3336+/-5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 23 ноября 2001 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 82-93, 94-96);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, общей площадью 3346 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 21 апреля 2003 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 162-174, 175-177);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, общей площадью 24 972 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 27 сентября 2007 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 3, л.д. 64-70, 71-73);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы "Монастырская", общей площадью 3625+/-21,07 кв.м., адрес земельного участка установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - мост через реку Режа. Участок находится примерно в 410 от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 01 февраля 2004 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 3, л.д. 165-168, 169-171);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для осуществления производственной деятельности, общей площадью 4552 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 25 апреля 1998 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 2-8, 9-10);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, общей площадью 6373+/-4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 01 февраля 2004 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 72-75, 76-78);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание здания учебного центра, общей площадью 1781 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 01 февраля 2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 144-148, 149-151);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания объектов производственной базы, общей площадью 21 488+/-256 кв.м., адрес земельного участка установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание. Участок находится примерно в 240 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15 мая 2008 года 35-СК N... (т. 5, л.д. 2);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация производственной базы, общей площадью 36 894 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 01 апреля 2011 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 5, л.д. 66-71, 72-74);
земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, общей площадью 1875 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией договора аренды от 25 октября 2000 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 5, л.д. 164-165, 166-168).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 4 055 590 рублей 24 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 28).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 6 944 705 рублей 25 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 93).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 20 718 939 рублей 72 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1, л.д. 155).
В связи с уточнением описания местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером N... с "35 394 в.м." на "36 606 кв.м." 25 июня 2018 года кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 21 428 420 рублей 28 копеек.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 6 153 831 рубль 56 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 1).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 8 872 092 рубля 00 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 81).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 8 434 094 рубля 90 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2, л.д. 161).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 5 550 276 рублей 72 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 3, л.д. 63).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 537 152 рубля 50 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 3, л.д. 164).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 5 024 361 рубль 04 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 1).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 2 328 311 рублей 82 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 71).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 3 259 479 рублей 34 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 4, л.д. 143).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 21 115 183 рубля 20 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 5, л.д. 1).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 43 779 896 рублей 16 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 5, л.д. 65).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 02 июня 2012 года определена в размере 5 483 894 рубля 65 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 5, л.д. 163).
Административный истец ПАО "МРСК Северо-Запада", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества, налогоплательщика и арендатора, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 07 мая 2018 года NN 088-2-18/Н, 088-14-18/Н, 088-15-18/Н, 088-5-18/Н, 088-8-18/Н, 088-7-18/Н, 088-10-18/Н, 088-11-18/Н, 088-9-18/Н, 088-12-18/Н, 088-4-18/Н, 088-3-18/Н, 088-16-18/Н, 088-13-18/Н, выполненные оценщиком ЗАО Управляющая компания "Магистр" Б.А.В., являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков - некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр-оценка".
Согласно отчетам рыночная стоимость земельных участков:
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 3 220 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 670 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 3 170 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 4 160 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 290 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 240 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 240 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 520 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 760 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 300 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 880 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 040 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 5 740 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 500 000 рублей 00 копеек.
Административный истец просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N... N... N..., N..., N..., N..., N..., N... N..., N... N... N..., N..., N...; пересмотреть кадастровую стоимость указанных земельных участков, установив её в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов оценщика.
Представитель административного истца ПАО "МРСК Северо-Запада" Шамахова Н.С. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержала, уточнила административные исковые требования относительно размера рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N... и N..., просила установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, в размере 4 426 528 рублей и 14 794 494 рубля соответственно.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представители заинтересованных лиц Администрации Великоустюгского муниципального района, сельского поселения Сухонское Междуреченского муниципального района, Администрации Междуреченского муниципального района, Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Вологодского муниципального района, Администрации Вологодского муниципального района, Администрации Грязовецкого муниципального района, Управления по имущественным и земельным отношениям Грязовецкого муниципального района, Администрации Сямженского муниципального района, Администрации города Вологды, Мэрии города Череповца, Комитета по управлению имуществом города Череповца, Архангельского сельского поселения Сокольского муниципального района, ЗАО "Управляющая компания "Магистр" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы по договорам аренды от 17 июля 2006 года, от 23 ноября 2001 года, от 21 апреля 2003 года, от 27 сентября 2007 года, от 01 февраля 2004 года, от 25 апреля 1998 года, от 01 февраля 2013 года, от 01 апреля 2011 года, от 25 октября 2000 года определен в процентном отношении к кадастровой стоимости земельных участков.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ПАО "МРСК Северо-Запада" как налогоплательщика и арендатора, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 9 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
ПАО "МРСК Северо-Запада" обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 25 мая 2018 года.
Уведомлениями комиссии от 28 мая 2018 года документы по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости возвращены ПАО "МРСК Северо-Запада" без рассмотрения в связи с истечением 5-летнего срока обращения в комиссию.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 10 февраля 2013 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано ПАО "МРСК Северо-Запада" в суд 05 июля 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ПАО "МРСК Северо-Запада" процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N... N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... N..., N..., N...
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 07 мая 2018 года NN 088-2-18/Н, 088-14-18/Н, 088-15-18/Н, 088-5-18/Н, 088-8-18/Н, 088-7-18/Н, 088-10-18/Н, 088-11-18/Н, 088-9-18/Н, 088-12-18/Н, 088-4-18/Н, 088-3-18/Н, 088-16-18/Н, 088-13-18/Н, выполненные оценщиком ЗАО Управляющая компания "Магистр" Б.А.В.
В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости - земельных участков:
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 3 220 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 670 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 3 170 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 4 160 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 290 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 240 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 240 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 520 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 760 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 1 300 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 880 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 2 040 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 5 740 000 рублей 00 копеек;
с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года составила 500 000 рублей 00 копеек.
Проверяя представленные административным истцом отчёты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям Федеральных стандартов оценки.
Так, в отношении отчета N 088-2-18/Н указано, что построенная в отчете регрессионная модель не отражает стоимостной диапазон рынка земельных участков коммерческого назначения города Вологды, поскольку в выборке объектов-аналогов отсутствуют объекты, расположенные в центральной части города. Согласно исследованиям консалтинговой группы "ПАРИТЕТ" рынка земли коммерческого назначения в городе Вологде ценовой диапазон земельных участков под торгово-офисное строительство колеблется в 2012 году в зависимости от местоположения от 1 352 до 5 898 рублей за 1 кв.м.
В отношении отчета N 088-7-18/Н указано, что на странице 19 отчета представлены недостоверные сведения об объекте оценки. В таблице N 2 указана площадь объекта оценки 1 838 кв.м. Также при расчетах в регрессионной модели использован код фактора площади 1,30, не соответствующий площади объекта оценки.
В отношении отчета N 088-8-18/Н указано, что на странице 58 отчета при расчетах в регрессионной модели использован код фактора площади 1,30, не соответствующий площади объекта оценки. Согласно методике для объекта оценки площадью 3 336 кв.м. код площади должен составлять 1,15.
В отношении отчета N 088-9-18/Н указано, что на странице 18 отчета представлены недостоверные сведения об объекте оценки. Адрес, площадь и кадастровая стоимость соответствуют земельному участку с кадастровым номером 35:27:0301057:28.
В отношении отчета N 088-13-18/Н указано, что в отчете представлены недостоверные сведения о площади объекта оценки. В соответствии с кадастровой выпиской площадь объекта оценки составляет 1875,4 кв.м. При этом в отчете оценщик указывает площадь объекта оценки 1875 кв.м.
Вместе с тем, по мнению представителя Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.
Оценщик Б.А.В., проводивший оценку спорного объекта недвижимости, представил в судебном заседании пояснения к отчетам об оценке NN 088-2-18/Н, 088-7-18/Н, 088-8-18/Н, 088-9-18/Н, 088-13-18/Н от 07 мая 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, в которых указал, что код фактора площади земельных участков при расчетах был использован 1,15, указание в отчетах кода 1,30 является опечаткой. В отчете N 088-9-18/Н сведения об объекте оценки ошибочно перенесены из другого отчета. В отчете N 088-13-18/Н в преамбуле были использованы таблицы в формате Excel, в которых сведения о площади земельного участка округляются автоматически. В расчетах были использованы сведения о площади земельного участка 1875,4 кв.м.
Суд, исследовав и проанализировав отчёты от 07 мая 2018 года NN 088-2-18/Н, 088-14-18/Н, 088-15-18/Н, 088-5-18/Н, 088-8-18/Н, 088-7-18/Н, 088-10-18/Н, 088-11-18/Н, 088-9-18/Н, 088-12-18/Н, 088-4-18/Н, 088-13-18/Н, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчётах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 07 мая 2018 года NN 088-2-18/Н, 088-14-18/Н, 088-15-18/Н, 088-5-18/Н, 088-8-18/Н, 088-7-18/Н, 088-10-18/Н, 088-11-18/Н, 088-9-18/Н, 088-12-18/Н, 088-4-18/Н, 088-13-18/Н с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в них информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечают предъявляемым к ним законодательным требованиям, а потому признаёт их допустимыми и достоверными доказательствами действительной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... N..., N... N... N..., N...
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчётах оценщика, величине рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, не представили.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N... N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчётов от 07 мая 2018 года NN 088-2-18/Н, 088-14-18/Н, 088-15-18/Н, 088-5-18/Н, 088-8-18/Н, 088-7-18/Н, 088-10-18/Н, 088-11-18/Н, 088-9-18/Н, 088-12-18/Н, 088-4-18/Н, 088-13-18/Н, выполненных оценщиком ЗАО Управляющая компания "Магистр" Б.А.В.
В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика была назначена судебная экспертиза о соответствии отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 07 мая 2018 года NN 088-3-18/Н, 088-16-18/Н требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Лаборатории судебных экспертиз" Ж.И.Н. от 25 сентября 2018 года N 270818-ЭОЖ-3193 оценщиком ЗАО Управляющая компания "Магистр" Б.А.В. при составлении отчета N 088-3-18/Н не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов:
в нарушение статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункта 8ж ФСО N 3 не указана дата государственной регистрации юридического лица, которому принадлежит объект оценки. Данная информация в обязательном порядке должна содержаться в пункте "Описание объекта оценки".
Оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки и методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N....
Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N...
неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости - в нарушение пункта 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Оценщиком правильно выбран подход к оценке (сравнительный), ошибки при выполнении математических действий не допускались; информация, использованная оценщиком, является достоверной, но недостаточной. Оценщик не применил при оценке сравнительным подходом подходящих аналогов, соответствующих требованиям пункта 10 ФСО N 1.
Информация, использованная оценщиком, является непроверяемой: в нарушение пункта 5 ФСО N 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта недвижимости, не подтверждена.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N... на дату оценки составляет 4 426 528 рублей.
При составлении отчета N 088-16-18/Н оценщиком ЗАО Управляющая компания "Магистр" Б.А.В. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчетов:
в нарушение статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункта 8ж ФСО N 3 не указана дата государственной регистрации юридического лица, которому принадлежит объект оценки. Данная информация в обязательном порядке должна содержаться в пункте "Описание объекта оценки".
Оценщиком соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки и методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N....
Оценщиком допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N...:
неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости - в нарушение пункта 22б ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Оценщиком правильно выбран подход к оценке (сравнительный), ошибки при выполнении математических действий не допускались; информация, использованная оценщиком, является достоверной, но недостаточной. Оценщик не применил при оценке сравнительным подходом подходящих аналогов, соответствующих требованиям пункта 10 ФСО N 1.
Информация, использованная оценщиком, является непроверяемой: в нарушение пункта 5 ФСО N 3 информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта недвижимости, не подтверждена.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N... на дату оценки составляет 14 794 494 рубля.
Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
В силу положений статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года " 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд, проанализировав приведенное выше экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... в размере 4 426 528 рублей, земельного участка с кадастровым номером N... в размере 14 794 494 рубля.
Учитывая вышеизложенное, уточненные требования административного истца подлежат удовлетворению.
При этом суд полагает необходимым отметить следующее. В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
При таких обстоятельствах датой подачи ПАО "МРСК Северо-Запада" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... N..., N..., N... необходимо указать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Вологодской области 25 мая 2018 года.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить публичному акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада" процессуальный срок для обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N... N..., N..., N..., N..., N..., N... N..., N..., N... в размере их рыночной стоимости.
Заявление публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северо-Запада" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное 25 мая 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания административного здания, общей площадью 2216 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 3 220 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания мойки автотранспорта, общей площадью 2485 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 670 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных нужд, общей площадью 36 606 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 3 170 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания производственных зданий, общей площадью 31 649+/-62 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 4 160 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, общей площадью 3336+/-5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 290 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, общей площадью 3346 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 240 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, общей площадью 24 972 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 240 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы "Монастырская", общей площадью 3625+/-21,07 кв.м., адрес земельного участка установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - мост через реку Режа. Участок находится примерно в 410 от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 520 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для осуществления производственной деятельности, общей площадью 4552 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 760 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, общей площадью 6373+/-4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 300 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание здания учебного центра, общей площадью 1781 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 880 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания объектов производственной базы, общей площадью 21 488+/-256 кв.м., адрес земельного участка установлен относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание. Участок находится примерно в 240 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 4 426 528 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация производственной базы, общей площадью 36 894 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 14 794 494 рубля 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, общей площадью 1875 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 500 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 02 июня 2012 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка