Решение Нижегородского областного суда от 27 июля 2017 года №3а-211/2017

 
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 27 июля 2017 года Дело N 3а-211/2017
 
Именем Российской Федерации
г. Нижний Новгород 27 июля 2017 года
Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,
с участием представителя административного истца ООО «Береста» - Ким К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Береста» об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Береста» (далее - ООО «Береста», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, которые принадлежат ему на праве собственности:
1) нежилого здания (магазин) с кадастровым номером №, этажность-1, общей площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 638 000 (шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.;
2) нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, площадью 184, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 076 000 (два миллиона семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 03.09.2013 г.;
Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», составляет:
- для нежилого здания (магазин) с кадастровым номером № кадастровая стоимость определена в размере 3 220 273, 86 рублей по состоянию на 05.06.2011 г.;
- для нежилого здания с кадастровым номером №, кадастровая стоимость определена в размере 6 327 123, 26 копеек по состоянию на 03.09.2013 г.
Рыночная стоимость спорных объектов недвижимости подтверждается отчетами № № и № № от 28.12.2016 г., составленными ООО «Альянс».
28.12.2016 г. административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии № от 25.01.2017 г. заявление ООО «Береста» были отклонены.
Ссылаясь на положения ст.ст.24.11, 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ООО «Береста» с указанной кадастровой стоимостью спорных объектов недвижимости не согласно, считает, что права Общества нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости указанной кадастровой стоимости.
Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.
Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331.
Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.1-8 т.2).
Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.9-14 т.2).
В процессе рассмотрения дела представителем ООО «Береста» - Ким К.А. было заявлено ходатайство о назначении по настоящему делу судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
В соответствии с определением областного суда от 15.05.2017 г. по данному делу была назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта (л.д.64-68 т.2).
Определением от 18.07.2017 г. производство по делу возобновлено (л.д.172 т.2).
В судебном заседании представитель ООО «Береста» - Ким К.А. просила удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, с учетом судебной экспертизы.
В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.
Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя ООО «Береста» - Ким К.А., обсудив доводы административного искового заявления, позиции административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.
В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
На основании ст.373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.
В соответствии со ст.24.19 вышеназванного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.
Из материалов дела следует, что ООО «Береста» обладает на праве собственности объектами недвижимости:
1) нежилым зданием (магазин) с кадастровым номером №, этажность-1, общей площадью 77 кв.м., расположенным по адресу: < адрес>, право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2017 г. № (л.д.22-26 т.1);
2) нежилым зданием с кадастровым номером №, этажность-1, площадью 184, 8 кв.м., расположенным по адресу: < адрес>, право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2017 г. № (л.д.27-29 т.1).
В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.
Следовательно, ООО «Береста», права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащие ему нежилые здания, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых зданий и помещений.
Материалами дела подтверждается, что Общество 28.12.2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых зданий и помещений по основанию установления в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, по состоянию на 05.06.2011 года, и по состоянию на 03.09.2013 г. для объекта недвижимости с кадастровым номером №, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии № от 25.01.2017 г. было отклонено (л.д.262-264 т.1).
Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что
1) объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером № внесен в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 г. как ранее учтенный.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05 июня 2011 года.
В соответствии с Приложением 1 к постановлению № 331 значение кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости утверждено в размере 3 220 273, 86 рублей.
Изменения в учетные характеристики вышеуказанного объекта недвижимости, влекущие за собой изменение кадастровой стоимости объектов капитального строительства, не вносились.
2) объект капитального строительства (нежилое здание) с кадастровым номером № поставлен на государственный учет 03.09.2013 г.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.03.2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее - Приказ № 113) утвержден порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости).
Согласно п.1.1 кадастровая стоимость зданий, помещений определяется в случаях:
- осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;
- при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости;
- осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, определенных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», влекущих изменение его кадастровой стоимости (далее - изменение учетных характеристик)».
На основании п.2.1 ч.II Порядка «Кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь».
В соответствии с Приложением 2 к Постановлению № 331 средний удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилые здания) кадастрового квартала 52:18:0010308, в котором расположен вышеуказанный объект, утвержден в размере 34 237, 68 руб./кв.м.
Руководствуясь требованиями Приказа №113 кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером № определена в размере 6 327 123, 26 рублей.
Изменения в учетные характеристики вышеуказанного объекта недвижимости, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости, не происходили (л.д.15-24 т.2).
Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером №, является 05 июня 2011 года.
Объекту недвижимости - нежилому зданию, расположенному по адресу: < адрес>, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2017 г. №, кадастровый номер присвоен 03.09.2013 г. Соответственно, суд приходит к выводу, что датой определения кадастровой стоимости для данного объекта недвижимости будет являться 03.09.2013 г. (дата присвоения кадастрового номера).
По делу установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331.
В соответствии с Приложением № 1 к указанному Постановлению Правительства Нижегородской области № 331 («городской округ Нижний Новгород»), кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № установлена в размере 3 220 273, 86 рублей (п.9426 Приложения № 1) - л.д.6 т.2.
В соответствии с Приложением 2 к Постановлению № 331 средний удельный показатель кадастровой стоимости объектов недвижимости (нежилые здания) кадастрового квартала 52:19:0102015, в котором расположено нежилое здание с кадастровым номером №, утвержден в размере 34 237, 68 руб./кв.м.
Руководствуясь требованиями Приказа № 113, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.02.2017 г. № №, определена в размере 6 327 123, 267 рублей - л.д.17 т.2.
Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административным истцом ООО «Береста» в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке оценщика ООО «Альянс» ФИО3 № № и № от 28.12.2016 г.
Согласно отчету № № от 28.12.2016 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 05.06.2011 г. составила 638 000 (шестьсот тридцать восемь тысяч) рублей (л.д.34-143 т.1).
Выводы оценщика сделаны на основании применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
При оценке спорного объекта недвижимости оценщиком был применен метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы) затратного подхода, в рамках которого стоимость объекта капитального строительства была определена путем суммирования затрат на замещение объекта, прибыли предпринимателя и вычитания физического износа, функционального и экономического устареваний, с учетом характеристик объекта-аналога (на основании Справочника оценщика недвижимости, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012 год; Справочника оценщика «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства» - «ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010 год).
Для определения стоимости спорного здания без учета стоимости земельного участка, в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на местоположение, на площадь (на основании Фонда данных государственной кадастровой оценки - Отчет № от 02.04.2015 г.; Справочника оценщика недвижимости, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012 год; статья Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» журнал «Имущественные отношения», 2005 г.; на основе данных интернет-сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. Оценщиком был рассчитан потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; произвел расчет ставки капитализации объекта оценки (л.д.77-112 т.1).
Согласно отчету № № от 28.12.2016 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 03.09.2013 г. составила 2 076 000 (два миллиона семьдесят шесть тысяч) рублей (л.д.146-260 т.1).
Выводы оценщика сделаны на основании применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
При оценке спорного объекта недвижимости оценщиком был применен метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы) затратного подхода, в рамках которого стоимость объекта капитального строительства была определена путем суммирования затрат на замещение объекта, прибыли предпринимателя и вычитания физического износа, функционального и экономического устареваний, с учетом характеристик объекта-аналога (на основании Справочника оценщика недвижимости, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012 год; Справочника оценщика «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства» - «ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010 год).
Для определения стоимости спорного здания без учета стоимости земельного участка, в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого были выбраны 4 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на местоположение, на площадь (на основании Справочника оценщика недвижимости, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г. Нижний Новгород, 2012 год; статья Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» журнал «Имущественные отношения», 2005 г.; на основе данных интернет-сайта http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm).
В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации. Оценщиком был рассчитан потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход; произвел расчет ставки капитализации объекта оценки (л.д.191-231 т.1).
По ходатайству представителя ООО «Береста» - Ким К.А., определением суда от 15.05.2017 г. была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 05.06.2011 г. и с кадастровым номером № по состоянию на 03.09.2013 г.
Как следует из представленного заключения эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО5 № от 11.07.2017 г., при определении рыночной стоимости объекта исследования - нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, общей площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, применялся затратный, сравнительный и доходный подходы.
Для расчета рыночной стоимости в исследовании в рамках затратного подхода был выбран метод укрупненных обогащенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), в рамках которого эксперт определял стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на замещение объекта, прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний, с использованием Справочника оценщика, раздел «Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания», ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010 г.; Методики определения физического износа гражданских зданий от 27.10.1970 г. № 404 и с применением формул (л.д.92 оборот-95 т.2).
В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж была определена стоимость спорного здания без учета стоимости земельного участка. Для сравнения экспертом было отобрано 6 объектов-аналогов. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, экспертом применены корректировки: на скидку к ценам предложений - по данным Справочника оценщика недвижимости, ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.; на местоположение - на основании проведенного сравнительного анализа цен предложений производственно-складской недвижимости по административным районам г. Нижнего Новгорода, источник информации - Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, апрель 2011 г.; на площадь - рассчитана по формуле на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера - источник: статья Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», опубликованная в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005 г.; на наличие инженерных коммуникаций - на основании сведений, опубликованных на сайте Центра экономического анализа и экспертизы http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm. Кроме того, экспертом рассчитано физическое состояние объекта капитального строительства (физический износ) и рассчитана итоговая стоимость с учетом весовых коэффициентов (л.д.100-105 т.2).
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта исследования рассчитана экспертом методом капитализации.
Экспертом выбраны 4 объекта-аналога и применены корректировки на торг на арендные ставки - по данным Справочника оценщика недвижимости, ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.; на местоположение - источник информации: Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, апрель 2011 г., рассчитано физическое состояние объекта капитального строительства (физический износ) на основании Методики определения физического износа гражданских зданий от 27.10.1970 г. № 404 и с применением формул. Также экспертом определены потенциальный и действительный валовые доходы, чистый операционный доход, операционные расходы (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.) (л.д.105-108 оборот т.2).
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта исследования - нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, общей площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 638 983 (шестьсот тридцать восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля (л.д. 109-110 т.2).
Как следует из представленного заключения эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО5 № от 11.07.2017 г., при определении рыночной стоимости объекта исследования - нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, площадью 184, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, применялся затратный, сравнительный и доходный подходы.
Для расчета рыночной стоимости в исследовании в рамках затратного подхода был выбран метод укрупненных обогащенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), в рамках которого эксперт определял стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на замещение объекта, прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устареваний, с использованием Справочника оценщика, раздел «Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания», ООО «КО-ИНВЕСТ», 2010 г.; Методики определения физического износа гражданских зданий от 27.10.1970 г. № 404 и с применением формул (л.д.137-139 оборот т.2).
В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж была определена стоимость спорного здания без учета стоимости земельного участка. Для сравнения экспертом было отобрано 5 объектов-аналогов. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, экспертом применены корректировки: на скидку к ценам предложений - по данным Справочника оценщика недвижимости, ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.; на местоположение - на основании проведенного сравнительного анализа цен предложений производственно-складской недвижимости по административным районам г. Нижнего Новгорода, источник информации - Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, апрель 2011 г.; на площадь - рассчитана по формуле на основании статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера - источник: статья Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», опубликованная в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005 г.; на наличие инженерных коммуникаций - на основании сведений, опубликованных на сайте Центра экономического анализа и экспертизы http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm. Кроме того, экспертом рассчитано физическое состояние объекта капитального строительства (физический износ) и рассчитана итоговая стоимость с учетом весовых коэффициентов (л.д.139 оборот-149 оборот т.2).
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта исследования рассчитана экспертом методом капитализации.
Экспертом выбраны 6 объектов-аналогов и применены корректировки на торг на арендные ставки - по данным Справочника оценщика недвижимости, ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.; на местоположение - источник информации: Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, апрель 2011 г., рассчитано физическое состояние объекта капитального строительства (физический износ) на основании Методики определения физического износа гражданских зданий от 27.10.1970 г. № 404 и с применением формул. Также экспертом определены потенциальный и действительный валовые доходы, чистый операционный доход, операционные расходы (на основании Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», Нижний Новгород, 2012 г.) (л.д.149 оборот-154 оборот т.2).
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта исследования - нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, площадью 184, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, по состоянию на 03.09.2013 г. составляет 2 128 813 (два миллиона сто двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать) рублей (л.д. 154 оборот-155 т.2).
В силу ст.247 КАС РФ, обязанность доказывания оснований, указанных в ст.248 Кодекса, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.
Согласно ст.84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Оценив представленные административным истцом доказательства: отчеты об оценке № ОКС-11-А/2016-12 и № ОКС-11-В/2016-12 от 28.12.2016 г., выполненные оценщиком ООО «Альянс» ФИО3, а также полученные в рамках рассмотрения данного дела заключения эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО5 № и № от 11.07.2017 г., суд приходит к следующему.
При определении рыночной стоимости спорных нежилых зданий, как оценщиком, так и экспертом применены затратный, сравнительный и доходный подходы, проведён анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений складской недвижимости, к которой относятся указанные объекты капитального строительства, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и экспертом и приведена в расчетных таблицах Отчётов и Заключений эксперта, соответственно, как указывалось выше.
При этом, принимая во внимание, что объекты-аналоги, выбранные оценщиком, более сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, суд полагает, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, общей площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: < адрес> лит.ББ1, подлежит установлению в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключении эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО5 № от 11.07.2017 г., - равной его рыночной стоимости в размере 638 983 (шестьсот тридцать восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля по состоянию на 05.06.2011 г.; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, этажность-1, площадью 184, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, подлежит установлению в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключении эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» ФИО5 № от 11.07.2017 г., - равной его рыночной стоимости в размере по состоянию на 03.09.2013 г. в размере 2 128 813 (два миллиона сто двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать) рублей.
Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ООО «Береста» требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у ООО «Береста» вышеуказанных нежилых зданий, их рыночной стоимости на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость (ст.24.18
Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не касаются существа спора, следовательно, не могут повлиять на выводы суда.
В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых зданий, которая соответствует дате обращения ООО «Береста» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 28 декабря 2016 года.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Береста» об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий, - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (магазин) с кадастровым номером №, общей площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости-638 983 (шестьсот тридцать восемь тысяч девятьсот восемьдесят три) рубля по состоянию на 05 июня 2011 г.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 184, 8 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, в размере его рыночной стоимости-2 128 813 (два миллиона сто двадцать восемь тысяч восемьсот тринадцать) рублей по состоянию на 03 сентября 2013 г.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2016 г.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Гущева
Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка