Решение Белгородского областного суда от 01 марта 2018 года №3а-211/2017, 3а-14/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 1 марта 2018 года Дело N 3а-14/2018
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Кубаевой И.В.,
с участием: представителей административного истца Манаковой О.Д.: Гобанова С.Л., Княгиницкой Н.Я.,
представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,
представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.;
в отсутствие: административного истца Манаковой О.Д., представителя административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области),
представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - Управление Росреестра по Белгородской области),
представителя заинтересованного лица ООО НПО "ГеоГИС",
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Манаковой Оксаны Дмитриевны к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, Правительству Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
по административному исковому заявлению Манаковой Оксаны Дмитриевны к ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, Правительству Белгородской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию недостоверности сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости,
установил:
Манакова О.Д. обратилась с административным иском, уточненным письменным заявлением 08.11.2017, об установлении кадастровой стоимости (определена по состоянию на 01.01.2016 в размере 35710639 руб. 10 коп.) земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7409 кв.м +/- 30 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства комплекса зданий оздоровительного центра, равной его рыночной стоимости, которая согласно отчету оценщика ООО "Компания профессиональной оценки" М от 20.09.2017 N КПО-118-1/09/17 составила <данные изъяты> руб.
Не дождавшись результата рассмотрения вышеуказанного административного иска, Манакова О.Д. обратилась с административным иском об установлении кадастровой стоимости по состоянию на ту же дату - 01.01.2016 года, но в ином размере - <данные изъяты> руб. и по другому основанию - по основанию недостоверности сведений, использованных при проведении государственной кадастровой оценки, а именно, требования Манакова О.Д. сформулировала следующим образом: признать технической ошибкой, допущенной органом кадастрового учета, неправильное определение группы видов разрешенного использования (отнесение к 17 группе, соответствующей подпункту 1.2.17 пункта 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39) для земельного участка с кадастровым номером N и неправильное применение удельного показателя кадастровой стоимости в размере 4769,80 руб. за 1 кв.м по графе 17 "Средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Белгородской области по кадастровым кварталам", утвержденных постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 448-пп, и установление кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб. с 01.01.2016; пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка - обязать административного ответчика исправить техническую ошибку путем установления с 01.01.2016 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в сумме <данные изъяты> руб., исчисленной исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель 276,10 руб. за 1 кв.м по графе 8 вышеназванных Средних значений удельных показателей, что соответствует виду разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения".
Определением Белгородского областного суда от 31.01.2018 административные дела по вышеуказанным административным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
Манакова О.Д., будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером N, полагает, что результаты государственной кадастровой оценки этого участка завышены, чем нарушаются ее права как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Представители административного истца в судебном заседании поддержали все заявленные требования, полагали неправильным отнесение земельного участка с кадастровым номером N при его государственной кадастровой оценке к 17 группе видов разрешенного использования, исходя из наименования вида разрешенного использования данного участка.
Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возражали против требований, заявленных по основанию недостоверности сведений, использованных при проведении государственной кадастровой оценки, но не возражали против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Белгородской области, административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо ООО НПО "ГеоГИС", будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет (образован) 07.04.2015 года (на основании постановления главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 27.02.2015 N1029 "Об образовании земельного участка по адресу: <адрес>") со следующими основными характеристиками: площадь - 7409 кв.м+/- 30 кв.м, адрес: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства комплекса зданий оздоровительного центра (что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.09.2017). При этом, указанный вид разрешенного использования данного земельного участка внесен в государственный кадастр недвижимости из вышеназванного постановления от 27.02.2015 N1029.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб. установлена по состоянию на 01.01.2016 года постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".
В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшей до 1 января 2017 г., кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости. Согласно пункту 2 части 1 статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ошибкой в государственном кадастре недвижимости, является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).
В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее - Правила), и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.
Методическими указаниями определены виды разрешенного использования земельных участков, в том числе:
земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (пункт 1.2.8);
земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17).
Исходя из положений пунктов 2, 6, 7, 16 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, отнесение объекта кадастровой оценки к какому-либо виду разрешенного использования является результатам работы оценщика, который при этом руководствуется приказом Минэкономразвития РФ N 39.
Согласно пункту 14 ФСО N 4, при определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
При проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Белгородской области по состоянию на 01.01.2016, результаты которой утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп, земельный участок с кадастровым номером N в соответствии с информацией о виде его разрешенного использования ("для строительства комплекса зданий оздоровительного центра") отнесен к виду разрешенного использования земель, указанному в подпункте 1.2.17 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39, - "Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии" (17 группа видов разрешенного использования). Данное обстоятельство подтверждается письмом ООО НПО "ГеоГИС" N 67-О от 01.03.2018 (названная организация выполняла работы по государственной кадастровой оценке в рамках государственного контракта от 29 апреля 2016 года N 1).
По состоянию на 01.01.2016 земельный участок с кадастровым номером N не относился к какой-либо территориальной зоне согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 25.02.2011 N 545 (в ред. решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 07.07.2016 N 442).
Земельный участок с кадастровым номером N образован и предоставлен в аренду Манаковой О.Д. по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Первоначально Манаковой О.Д. было предварительно согласовано место размещения комплекса зданий Центра медицинской диагностики и профилактики на земельном участке, площадью 9700 кв.м, категории земель- земли населенных пунктов, по адресу: <адрес>, в охранной зоне тепловых сетей и сетей связи, что подтверждается постановлением главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 02.06.2014 N 1837.
Затем Манакова О.Д. обратилась с заявлением от 23.12.2014 о том, чтобы считать вид разрешенного использования земельного участка, на котором предварительно согласовано место размещения объекта, - для строительства комплекса зданий оздоровительного центра. На основании данного заявления произведен акт выбора земельного участка от 02.02.2015, которым комиссия рекомендовала администрации Старооскольского городского округа согласовать Манаковой О.Д. предварительное местоположение земельного участка категории "земли населенных пунктов" площадью 7409 кв.м, под проектирование комплекса зданий оздоровительного центра. Из данного акта следует, что испрашиваемый участок находится внутри жилой застройки микрорайона Космос, а расстояние от этого участка до жилых домов и магазинов составляет от 1,5 м до 54 м, на участке имеются внутриквартальные проезды.
В один и тот же день, 10.02.2015, главой администрации Старооскольского городского округа отменено вышеуказанное постановление от 02.06.2014 N 1837 и вынесено новое постановление от 10.02.2015 N 627 "О предварительном согласовании Манаковой Оксане Дмитриевне места размещения комплекса зданий оздоровительного центра на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, которым согласовано место размещения комплекса зданий оздоровительного центра. После чего постановлением главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 27.02.2015 N 1029 и был образован земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства комплекса зданий оздоровительного центра", который поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N, и предоставлен в аренду Манаковой О.Д. для использования по указанному назначению (договор аренды от 17.04.2015).
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ вид разрешенного использования земельных участков определяется в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор видов разрешенного использования), которым с 24 декабря 2014 года для использования на будущий период введен закрытый перечень возможных видов разрешенного использования и коды к ним, подлежащие применению во всех регионах РФ. Классификатор содержит пояснения по допустимой деятельности по каждому виду разрешенного использования.
В пункте 2 Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 установлено, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.
Таким образом, вид разрешенного использования, установленный земельному участку с кадастровым номером N администрацией Старооскольского городского округа (учитывая, что данный участок на момент его образования не был отнесен к какой-либо территориальной зоне в соответствии с действовавшими Правилами землепользования и застройки) следует определять по Классификатору видов разрешенного использования.
Согласно данному классификатору (по состоянию на момент образования земельного участка с кадастровым номером N) слова "оздоровление", "оздоровительный" встречаются в описании только одного вида разрешенного использования "курортная деятельность" (9.2).
При этом, под курортной деятельностью понимается следующее: использование, в том числе с их извлечением, для лечения и оздоровления человека природных лечебных ресурсов (месторождения минеральных вод, лечебные грязи, рапой лиманов и озер, особый климат и иные природные факторы и условия, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека), а также охрана лечебных ресурсов от истощения и уничтожения в границах первой зоны округа горно-санитарной или санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курорта.
В данном случае территория, из которой был образован земельный участок, не относится к лечебно-оздоровительной местности или курорту, на ней отсутствуют лечебные ресурсы.
В соответствии со статьями 2.1, 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" лечебные свойства природных лечебных ресурсов устанавливаются на основании научных исследований, соответствующей многолетней практики, а признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.
По одному наименованию вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N его нельзя отнести к "земельным участкам, предназначенным для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения": про возможность размещения объектов рекреационного назначения в названном виде разрешенного использования вообще не говорится, а слово "лечебно-оздоровительного" не равнозначно слову "оздоровительного". Оздоровительного назначения могут быть объекты, относящиеся к объектам здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта.
По состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость, - 01.01.2016 и по настоящее время земельный участок не застроен. Манакова О.Д. даже не обращалась за получением разрешения на строительство на данном участке.
Согласно правилам землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области с учетом изменений, внесенных в них решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 30.11.2016 N 497, земельный участок с кадастровым номером N расположен в зоне Ж1 - зоне застройки многоэтажными жилыми домами, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает: среднеэтажную и многоэтажную жилую застройку, в качестве условно разрешенных: социальное обслуживание, бытовое обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, культурное развитие, религиозное использование, амбулаторное ветеринарное обслуживание, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, спорт, обеспечение внутреннего порядка; в качестве вспомогательных видов разрешенного использования предусмотрены коммунальное обслуживание, обслуживание автотранспорта, связь, территории общего пользования. Данное обстоятельство также подтверждается ответом Манаковой О.Д. управления архитектуры и градостроительства администрации Старооскольского городского округа от 30.08.2017 N 4-3-3/3495.
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки; указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3); реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (абзац шестой пункта 4).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером N может быть использован только для строительства того объекта, который указан в градостроительном регламенте для зоны Ж1 в соответствии с правилами землепользования и застройки Старооскольского городского округа Белгородской области. Вид разрешенного использования участка сформулирован таким образом, что он соответствует таким условно разрешенным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж1, как амбулаторно-поликлиническое обслуживание, спорт.
В заявлении от 23.08.2017, поданном в департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, представитель административного истца Гобанов С.Л. заявил от имени Манаковой О.Д., что на земельном участке с кадастровым номером N планировалось построить комплекс зданий оздоровительного центра, соответствующего коду 3.4.1 "Амбулаторно-поликлиническое обслуживание" по классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Согласно указанному классификатору, к третьей группе видов разрешенного использования "Общественное использование объектов капитального строительства" относятся земельные участки для размещения объектов капитального строительства в целях обеспечения удовлетворения бытовых, социальных и духовных потребностей человека. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя виды разрешенного использования с кодами 3.1 - 3.10.2. В частности, под кодом 3.4.1 "Амбулаторно-поликлиническое обслуживание" объединены земельные участки для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории).
В письме администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2017 N 03-01/1442 указано, что под инвестиционным проектом "Строительство комплекса зданий оздоровительного центра в микрорайоне Космос", инвестором которого выступает Манакова О.Д., понимается строительство оздоровительного реабилитационного центра с диагностическим центром, лабораторией, спортивным спецкомплексом, парковой зоной тихого и активного отдыха, зимним садом, термопарком и бассейном. Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в письме от 11.07.2017 года также подтвердил, что вышеуказанный проект направлен на оздоровление и реабилитацию жителей городского округа, здоровье которых требует длительного восстановления.
Исходя из толкования пунктов 4, 5 и 7 статьи 2 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации", диагностика является одной из медицинских услуг, то есть медицинским вмешательством (выполняемым медицинским работником видом медицинского обследования по отношению к пациенту), направленным на распознавание состояний или установление факта наличия либо отсутствия заболеваний в целях определения диагноза, выбора мероприятий по лечению пациента и (или) контроля за осуществлением этих мероприятий.
Восьмая группа видов разрешенного использования, включающая земельные, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (согласно пункту 1.2.8 Методических указаний) более узкая по отношению к 17 группе видов разрешенного использования и те, что не вошли в 8 группу соответственно попадают в 17 группу - 1.2.17 "Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии".
Таким образом, формулировка вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N не позволяет однозначно отнести его к какому-то узкому конкретному виду разрешенного использования, предусмотренному 8-й группой видов разрешенного использования земельных участков. Фактическое использование данного участка не определяется, поскольку он не застроен по настоящее время, разрешение на строительство не выдавалось. В полученном Манаковой О.Д. ордере на проведение земляных работ отсутствует более точная информация о назначении объекта, планируемого к строительству. Документ, представленный административным истцом под названием "О развитии мультипарка на территории Старооскольского городского округа", правовым актом не является, обязательного значения не имеет, его достоверность не обеспечена каким-либо закрепленным законодательством порядком принятия. Кроме того, названный документ по своему содержанию не позволяет сделать вывод о его применимости к земельному участку с кадастровым номером N, в связи с чем доказательственного значения указанный документ не имеет. При таких обстоятельствах, участок обоснованно отнесен к 17-й группе видов разрешенного использования. Тот факт, что прежняя кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была рассчитана филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Белгородской области с применением удельного показателя другой группы видов разрешенного использования, - не имеет правового значения, поскольку оспаривается актуальная, а не архивная кадастровая стоимость участка. Законность и обоснованность расчета архивной кадастровой стоимости участка не проверялась.
Поскольку не установлено, что при кадастровой оценке земельного участка были использованы недостоверные сведения о нем, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок был оценен исходя из вида разрешенного использования, содержащегося в государственном кадастре недвижимости, - то не подлежат удовлетворению административные исковые требования Манаковой О.Д. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, заявленного по основанию недостоверности сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление Манаковой О.Д. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, исходя из определенной экспертом А рыночной стоимости участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01.01.2016, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая наличие сомнений в обоснованности отчета об оценке, представленного административным истцом, судом была назначена экспертиза определением от 21.11.2017, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости земельного участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Согласно заключению эксперта А (N 067.04.0893 от 29.12.2017) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> рублей.
Данное заключение эксперта также содержит вывод о неполном соответствии отчета об оценке N КПО-118-1/09/17 от 20.09.2017 требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. В ходе проверки отчета об оценке экспертом были выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части неоднозначности толкования отчета об оценке, п.п. 10, 11 раздела V и п. 22 раздела VII Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в части выбранных объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, п. 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, п. 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.
Эксперт описал в заключения следующие нарушения, допущенные оценщиком: некорректный анализ рынка и подбор объектов-аналогов, отсутствие корректировки на местоположение, неправильная корректировка на площадь, нарушен запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки (при расчете рыночной стоимости оценщик использовал значения корректировок по Справочнику оценщика, 2016 года, рекомендованного к использованию для оценки с 01.05.2016).
Заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, основано на применении подходов и методов, соответствующих федеральным стандартам оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Заключение эксперта не подчиняется правилам составления отчета об оценке, изложенным в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, поскольку является самостоятельным видом доказательств в силу ст. 59 КАС РФ и составляется по правилам законодательства, регулирующего судебную экспертизу.
Выводы заключения эксперта не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка, мотивы отнесения объекта оценки к сегменту офисно-торговой застройки рынка коммерческой недвижимости, определен перечень ценообразующих факторов в данном сегменте, объекты-аналоги по своему назначению находятся в одном с объектом оценки сегменте.
Доводы стороны административного истца по оспариванию заключения эксперта сводились к несогласию с выбором экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода к оценке, в том числе по совпадению таких характеристик с объектом оценки, как местоположение, нахождение в одном сегменте рынка, а также выражено несогласие с установленным диапазоном цен, в пределах которого выбраны объекты-аналоги.
По заявленным стороной административного истца замечаниям экспертом разъяснено заключение (согласно письменным пояснениям эксперта А от 27.02.2018 года).
По мнению административного истца, А не обладает достаточной компетенцией для того, чтобы проводить экспертизу отчета об оценке, поскольку, во-первых, она не отвечает требованиям, предъявляемым к экспертам статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой экспертиза отчета может проводиться экспертом по направлению, указанному в квалификационном аттестате и соответствующему объекту оценки, а во-вторых, имеет менее продолжительный стаж работы по сравнению с оценщиком М, отчет которой являлся предметом проверки в рамках судебной экспертизы. Указанные доводы не основаны на законе. К проведению судебной экспертизы и проверке компетентности судебного эксперта не применимы положения статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", из которых следует, что они регулируют проверку отчета, проводимого во внесудебном порядке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При назначении судебной экспертизы именно суд оценивает компетентность и квалификацию лица с целью установления возможности привлечения его к участию в деле в качестве эксперта.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении Конституционного Суда РФ от 17.07.2014 N 1585-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Богданова Дмитрия Юрьевича на нарушение его конституционных прав статьями 79 и 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" обязанность суда по определению того, в каком конкретно судебно-экспертном учреждении или каким конкретно экспертом должна быть проведена экспертиза, будучи следствием принципа судейского руководства процессом, является процессуальной гарантией закрепленного в статье 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации права граждан на судебную защиту.
В соответствии с ч. 1 ст. 49 КАС РФ экспертом является лицо, которое обладает специальными знаниями.
Эксперт А имеет стаж оценочной деятельности, составляющий 10 лет, ее профессиональные знания подтверждены дипломами и свидетельствами в области оценочной деятельности.
При обсуждении кандидатуры А с целью привлечения ее экспертом участвующие в деле лица не высказывали сомнения относительно компетентности названного эксперта.
Более того, согласно ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертизу отчета вправе проводить только члены той саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, составивший отчет. При этом такая экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. Таким образом, наличие соответствующего квалификационного аттестата не подтверждает право оценщика, его получившего, на экспертизу отчетов членов иной саморегулируемой организации оценщиков. Суд полагает, что поручение проведения судебной экспертизы лицу, состоящему в одной саморегулируемой организации с оценщиком, составившим отчет, нарушит принципы независимости и беспристрастности судебного эксперта. Оценщик М., отчет которой проверялся посредством судебной экспертизы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков - РОО. В связи с чем экспертиза была поручена оценщику А, которая состоит в НП АРМО.
Законодательство не содержит определенных требований к стажу работы лица, привлекаемого экспертом. Кроме того, продолжительность стажа работы по определенной специальности сама по себе не свидетельствует о более высоком профессионализме в соответствующей области знаний.
Второе замечание административного истца касается правильности определения сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, а именно, Манакова О.Д. выразила несогласие с отнесением участка к земельным участкам под "офисно-торговую застройку". Указанное возражение относительно заключения эксперта основано на том, что земельный участок с кадастровым номером N не предназначен для размещения ни офисных, ни торговых зданий. С таким доводом согласиться нельзя.
Как следует из заключения эксперта и подтверждено в письменных пояснениях А от 27.02.2018, при определении сегмента рынка, к которому относится оцениваемый участок, она руководствовалась Справочником оценщика недвижимости (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2014, под общей ред. Лейфера Л.А.). Данный Справочник в разделе 1.1 (Классификация земельных участков) части II (Корректирующие коэффициенты для земельных участков) содержит таблицу соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования, из которой следует, что к землям под офисно-торговую застройку относятся (наряду с другими) земельные участки для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Учитывая вышеизложенные мотивы признания судом правильным отнесение земельного участка к 17 группе видов разрешенного использования (которая как раз включает земельные участки, перечисленные в сегменте земель под офисно-торговую застройку), определение экспертом А сегмента рынка также является правильным.
Алгоритм отбора экспертом участков для анализа рынка описан в заключении эксперта на страницах 30,31. Не согласиться с заключением в данной части оснований не имеется. Факты, которые бы опровергали изложенный экспертом анализ рынка, не приведены в замечаниях относительно заключения. Право эксперта расширить территорию исследования (то есть использовать аналоги, расположенные в других районах города или в других населенных пунктах) закреплено в пункте 11 ФСО N 7. В письменных пояснениях от 27.02.2018 эксперт А признала наличие описки в наименовании сегмента рынка: указание "индустриальный" вместо правильного "под офисно-торговую застройку", а также объяснила, что входе проведенного анализа на территории <адрес> было выявлено, что к продаже предлагаются в основном участки для индивидуальной жилой застройки, либо из иных сегментов рынка, отличных от сегмента, к которому относится объект оценки, причем на протяжении длительного периода времени предложения о продаже одних и тех же объектов повторяются, что и обусловило расширение территории исследования. Замечания относительно отсутствия сходных характеристик между аналогами и объектом оценки выражают субъективное мнение стороны административного истца, ничем не обоснованное. Все аналоги соответствуют сегменту рынка, к которому относится объект оценки.
По поводу использования экспертом якобы несуществующего "метода аналогов", на что указал административный истец, эксперт в письменных пояснениях указал на то, что в оценочной практике метод "сравнения продаж" именуется "методом аналогов".
Относительно правильности примененных к аналогам корректировок эксперт А пояснила, что для целей пересмотра кадастровой стоимости участки оцениваются как свободные (без улучшений), то есть при расчете рыночной стоимости учитывается только возможность подключения коммуникаций, которая обеспечивается в данном случае в равной степени для всех объектов-аналогов. Аналог N 2 относится к одному с объектом оценки сегменту рынка, а соответственно, не требуется корректировка на вид разрешенного использования или назначение.
Правомерность использования корректировки на торг для активного рынка обоснована как в самом заключении, так и в письменных пояснениях от 27.02.2018 А., которая указала, что такой показатель как "активность рынка" использован применительно ко всему региону (области), в котором расположены аналоги и объект оценки, учитывая, что значения корректировки на торг рассчитаны в соответствующем Справочнике оценщика применительно к понятию "регион Российской Федерации".
Как указала А в письменных пояснениях от 27.02.2018 корректировка на местоположение проведена на основании перечисленных в заключении источников, исходя из принципа достаточности и целесообразности.
Нельзя согласиться также с доводом стороны административного истца о том, что итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки не соответствует нижней границе выборки предложений о продаже. Делая данное утверждение, административный истец не учел, что эксперт применял скидку на торг, в связи с чем, имеется отклонение (в допустимых пределах) итоговой стоимости от нижней границы диапазона цен аналогов.
Что касается замечаний административного истца по второму вопросу, поставленному перед экспертом, о соответствии отчета об оценке законодательству, они не содержат сведений, которые возможно было бы проверить, а являются по сути субъективным мнением стороны.
Кроме того, существенным недостатком отчета об оценке, выполненного оценщиком ФИО14, влекущим недостоверность данного отчета, является тот факт, что М отнесла объект оценки (земельный участок с кадастровым номером N) к объектам рекреации, и применила в связи с этим к объектам-аналогам корректировки, значительно снижающие их стоимость, с целью корректировки видов разрешенного использования (назначения) аналогов к объектам рекреации. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельскими показаниями оценщика М, отраженными в протоколе предварительного судебного заседания от 21.11.2017. Учитывая вышеизложенные выводы суда о том, что указанный земельный участок не предназначен для размещения объектов рекреации (8 группа видов разрешенного использования), а относится к 17 группе видов разрешенного использования, соответственно отчет оценщика М является недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку основан на неправильных выводах оценщика относительно назначения объекта оценки, что повлекло ненадлежащий подбор объектов-аналогов в рамках применения сравнительного подхода к оценке (нарушение п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.
Заключение эксперта содержит существенную и достаточную для исследования информацию, ссылки на источники информации об объектах-аналогах, подбор последних обоснован экспертом.
Таким образом, все высказанные стороной административного истца сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Ввиду отсутствия иных достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков, кроме заключения эксперта, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков исходить из определенной в заключении эксперта А. рыночной стоимости.
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В связи с чем резолютивная часть решения суда должна содержать дату подачи административным истцом настоящего административного иска- 29.09.2017.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления Манаковой Оксаны Дмитриевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, заявленного по основанию недостоверности сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Удовлетворить административное исковое заявление Манаковой Оксаны Дмитриевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - N рублей по состоянию на 01.01.2016.
Датой подачи заявления Манаковой Оксаны Дмитриевны о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 29.09.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 06.03.2018.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка