Решение Белгородского областного суда от 17 января 2018 года №3А-210/2017, 3А-13/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2018 года Дело N 3А-13/2018
Белгородский областной суд в составе
судьи А.С. Квасова
при секретаре М.В. Давыдовой,
с участием представителя административного истца Дробышевой Т.Е., представителя административного ответчика - Правительства Белгородской области Жариковой А.И., представителя заинтересованного лица - администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Цветанова С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соснина Виктора Сергеевича, Ровенских Елены Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Правительству Белгородской области, с участием заинтересованного лица - администрации Старооскольского городского округа Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
Соснин Виктор Сергеевич, Ровенских Елена Сергеевна (далее также административные истцы) обратились в Белгородской областной суд с административным исковым заявлением, согласно которому просят установить кадастровую стоимость принадлежащего им на праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.
В обоснование заявленного требования административные истцы указали, что кадастровая стоимость земельного участка (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость, которая определена оценщиком БРООП "Общество защиты прав автомобилистов" (далее -БРООП "ОЗПА"), что затрагивает их права, поскольку ведет к уплате налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.
Соснин В.С., Ровенских Е.С., извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания заказными письмами с уведомлением о вручении (почтовые идентификаторы 30800018771593 и 30800018771609), в суд не явились. К дате судебного заседания по факсимильной связи представили заявление об уточнении требований, согласно которому просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., то есть в размере рыночной стоимости, определенный экспертом по результатам судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель административных истцов, уточнение требования подтвердил и поддержал его.
Представители Правительства Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возражений по административному иску, в том числе с учетом его уточнения, не имели и считали, что заявленное требование может быть удовлетворено с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО по результатам проведенной судебной экспертизы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области о судебном заседании извещено своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (список от 29.12.2017 N 2017-РК/4438), явку своего представителя в суд не обеспечило.
При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административных истцов и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1пункты 1, 2 и 5).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области".
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> руб.
Как следует из материалов административного дела, Соснин В.С. является сособственником 1/3 доли (свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N <данные изъяты>, а Ровенских Е.С. - 2/3 (свидетельство о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N <данные изъяты>) доли в праве общедолевой собственности на спорный земельный участок.
Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административных истцов как собственников земельного участка, они вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.
В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административные истцы представили в суд составленный оценщиком БРООП "ОЗПА" отчет от 14.06.2017 N 289.Р-ЗН/17 об оценке рыночной стоимости участка. Рыночная стоимость определена оценщиком в размере <данные изъяты> руб. на 01.01.2016.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения администравного ответчика и заинтересованного лица против представительного административными истцами доказательства размера рыночной стоимости земельного участка, возникновение сомнений в обоснованности доводов административных истцов относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (72 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 23.10.2017 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Проведение экспертизы поручено эксперту Белгородской торгово-промышленной палаты ФИО
По результатам экспертизы экспертом ФИО составлено заключение от 01.12.2017 N 067.04.0809, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.
Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт на основании проведенных исследований сделал вывод, о том, что отчет N 289.Р-ЗН/17 не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно.
В ходе проверки отчета об оценке выявлены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности в части неоднозначности толкования отчета об оценки; пунктов 10, 11 и 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 N 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов; пункта 5 раздела II Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценки" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297.
В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Экспертное заключение от 01.12.2017 N 067.04.0809 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.
При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.
Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., "Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник" Е. Ардемасов, пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый объект относится к рынку коммерческих земельных участков - земельные участки для офисной застройки.
Для анализа рынка были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения с указанием цены предложения, расположенных на территории Белгородской области. Фактических данных о ценах сделок экспертом не выявлено. Исследуемые предложения были размещены в открытом доступе (в периодических печатных изданиях средств массовой информации). Объекты с нетипичной (максимальной и минимальной) ценой предложения в анализ включены экспертом не были.
Для расчета стоимости участка эксперт выбрал пять объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника - сайта объявлений в сети Интернет - https://ruads.org. Характеристики аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении, на площадь.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> руб.
По результатам проверки отчета N 289.Р-ЗН/17 экспертом были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Так, эксперт указал, что при расчете стоимости участка в качестве аналога использован участок, на котором имеется недостроенный объект, что влечет некорректное определение стоимости объекта оценки.
Суд учитывает, что согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Следовательно, для расчета стоимости земельного участка должны быть подобраны объекты-аналоги, свободные от застройки, так как участок на котором уже находятся объект строительства при продаже включает цену такого строения.
Также эксперт ФИО указала, что копии объявлений по объектам-аналогам не содержат данных об источнике информации, датах публикаций. При расчете рыночной стоимости земельного участка оценщиком неправомерно применена корректировка на НДС, поскольку в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них).
Выявленных ФИО нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.
Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.
Напротив, как установлено судом, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду этого отчет, составленный оценщиком БРООП "ОЗПА", отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.
Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае административные истцы в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращались. В суд административный иск был направлен почтовым отправлением 11.09.2017 и поступил 14.09.2017.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,
решил:
административное исковое заявление Соснина Виктора Сергеевича и Ровенских Елены Сергеевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> руб.
Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда на 01.01.2016.
Датой подачи заявления Сосниным Виктором Сергеевичем и Ровенских Еленой Сергеевной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный кадастр недвижимости, является 11.09.2017.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.С. Квасов
Решение в окончательной форме принято 22.01.2018


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка