Решение Белгородского областного суда от 05 сентября 2017 года №3а-210/2016, 3а-55/2017

 
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 05 сентября 2017 года Дело N 3а-55/2017
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 5 сентября 2017 г.
Белгородский областной суд в составе:
судьи Борисовой О.В.,
при секретаре Грицощенко Т.О.,
с участием представителя административного истца Романенко М.Н. - Ахметжанова М.И.,
представителя административного ответчика - администрации города Белгорода Мосиенко Ю.В.,
представителя заинтересованного лица - Правительства Белгородской области Егоровой Н.П.,
в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административного истца Романенко М.Н., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Романенко Михаила Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,
установил:
Романенко М.Н. обратился в суд с административным иском, в котором первоначально (до уточнения требований) просил установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: < адрес>, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года:
- участка с кадастровым номером № - < данные изъяты> руб.;
- участка с кадастровым номером № - < данные изъяты> руб.
Административный истец находит кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере < данные изъяты> руб. (кадастровая стоимость участка с кадастровым номером №) и < данные изъяты> руб. (кадастровая стоимость участка с кадастровым номером №) завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этих участков.
С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельных участков административный истец представил заключение от ... года о стоимости земельных участков, составленное < данные изъяты> ФИО1
Административный истец также представил в суд отчет об оценке №№ от ... года, выполненный оценщиком - индивидуальным предпринимателем ФИО7 (далее - отчет об оценке №№ от ... года), согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 01.01.2014 года имеет следующие значения: < данные изъяты> руб., < данные изъяты> руб. соответственно.
На основании вышеуказанного отчета об оценке №№ от ... года, приобщенного к материалам дела протокольным определением суда от 31.01.2017 года, административный истец уточнил предмет административных исковых требований, обратившись к суду с соответствующим письменным заявлением от 17.02.2017 года, принятым судом протокольным определением от 27.02.2017 года.
В указанном уточненном письменном заявлении от 17.02.2017 года Романенко М.Н. просил установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 01.01.2014 года в размере их рыночной стоимости: < данные изъяты> руб., < данные изъяты> руб. соответственно, с 01.01.2016 года.
Определением Белгородского областного суда от 27.02.2017 года по делу была назначена экспертиза (в результате удовлетворения соответствующего ходатайства администрации города Белгорода о назначении судебной экспертизы) на предмет определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № по состоянию на 01 января 2014 года, а также с целью установления соответствия отчета об оценке №№ от ... года стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы поручено ФИО13 (< данные изъяты>).
В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО14 составлено заключение №№ от ... , согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 г. - < данные изъяты> рублей, стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 г. - < данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным в административном иске, выразил сомнения в достоверности заключения эксперта.
Представитель административного ответчика - администрации города Белгорода, представитель заинтересованного лица Правительства Белгородской области не возражали против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.
Административный истец Романенко М.Н., а также административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области, заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщено.
Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, признав необоснованной заявленную административным истцом рыночную стоимость этих участков.
Установлено, что с ... года Романенко М.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на ... года постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет < данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ... ).
С ... года Романенко М.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: < данные изъяты>, площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: < адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на ... года постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» и составляет < данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ... ).
В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.
Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорные земельные участки признаются объектами налогообложения по земельному налогу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В данном случае кадастровая стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами №, № установлена по состоянию на ... года, что подтверждается постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 года №236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая наличие сомнений в достоверности отчета об оценке №№ от ... , что вызвано значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной административным истцом рыночной стоимостью, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 27.02.2017 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участков и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.
Согласно заключению эксперта ФИО15 (№№ от ... ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 г. составляет < данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2014 г. составляет < данные изъяты> рублей.
Данное заключение эксперта также содержит вывод о несоответствии отчета об оценке №№ от ... требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Как указано экспертом, в ходе экспертизы отчета об оценке были выявлены нарушения ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части неоднозначности толкования отчета об оценке, п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, п.п. 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в отчете имеются ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достаточной и проверяемой. При этом, эксперт сделал вывод, что указанные нарушения повлияли на величину рыночной стоимости земельных участков.
Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, основано на методологии федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.
Отчет об оценке №№ от ... года, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2014 г., не являются достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта не оспорены представлением каких-либо доказательств.
Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.
Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Как следует из заключения эксперта и фактически подтверждается содержанием отчета об оценке №№ от ... , оценщиком, составившим данный отчет об оценке, не проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (нарушение пп. «г» п. 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611), не указаны критерии выбора объектов-аналогов, не приведены источники информации об объектах-аналогах, в том числе о цене предложений последних, соответственно проверить источники информации о предложениях объектов-аналогов не представляется возможным, что является нарушением ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в части неоднозначности толкования отчета об оценке и введения в заблуждение пользователей отчета), п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. При определении стоимости участков сравнительным подходом оценщик в источниках получения информации указывает газету «Моя реклама», не приводя номера и даты издания данной газеты, что не позволяет пользователю отчета проверить соответствующую информацию, что является нарушением пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299. Данное нарушение не позволяет проверить исходные сведения об объектах-аналогах, которые положены в основу оценки. При таких обстоятельствах, нельзя считать достоверным отчет об оценке, поскольку в соответствии с пунктом 13 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Соответственно, достоверность результата оценки обусловлена достоверностью информации об объектах-аналогах, использованной оценщиком в рамках сравнительного подхода.
Кроме того, экспертом обнаружены математические ошибки при проведении оценщиком корректировок цен объектов-аналогов.
Учитывая вышеизложенное, суд не может признать отчет об оценке №№ от ... достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.
Заключение от ... года о стоимости земельных участков, составленное государственным экспертом Белгородского филиала ФБУ ВОРОНЕЖСКИЙ РЦСЭ МИНЮСТА РОССИИ) ФИО2 также является недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка ввиду нарушения пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, согласно которому не допускается при проведении оценки использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, за исключением единственного случая использования такой информации, а именно, ее использования для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки (когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки). В заключении от ... года ФИО3 дата предложений всех объектов-аналогов (отобранных для использования в рамках сравнительного подхода к оценке) не соответствует дате оценки ( ... года). Государственный эксперт ФИО19 использовала информацию о ценах предложений всех объектов-аналогов, которая имела место в декабре 2016 года, то есть после даты оценки. Таким образом, объекты-аналоги настолько не сопоставимы с объектом оценки по дате предложения, что лишают смысла проведенную оценку, подбор объектов-аналогов произведен без соблюдения требований пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. В результате указанного нарушения федерального стандарта оценки итоговую величину рыночной стоимости участков, определенную в заключении от ... года, нельзя считать достоверной, поскольку она не может отражать величину рыночной стоимости земельных участков на 01.01.2014 г.
Таким образом, суд находит заключение эксперта ФИО16 единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков на дату оценки.
Доводы стороны административного истца по оспариванию заключения эксперта фактически являются объяснениями (которых недостаточно для опровержения заключения эксперта) и сводились к несогласию с выбором экспертом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода к оценке, а также проведенными корректировками объектов-аналогов.
По мнению представителя административного истца, эксперт не обосновал отказ от использования объектов-аналогов, которые выбрал оценщик при составлении отчета об оценке №№ от ... , некоторые объекты-аналоги экспертом приняты к расчету при недостаточной информации об их местоположении в пределах одного населенного пункта (города Белгорода), также полагает неподтвержденной информацию о расположении объектов-аналогов относительно красных линий, заявлены сомнения относительно правильности применения (или отсутствия) корректировок на вид разрешенного использования, транспортную доступность, расположение относительно красной линии.
Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.
Объяснений стороны недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.
Более того, заявленные представителем административного истца сомнения нельзя считать объективными.
Доводы о необоснованном отказе эксперта от использования объектов-аналогов, которые были отобраны для оценки оценщиком и отражены в отчете об оценке, - являются несостоятельными. В заключении эксперта при ответе на вопрос о соответствии отчета об оценке необходимым требованиям законодательства эксперт отразил тот факт, что информация о предложениях объектов-аналогов является неподтвержденной и непроверяемой. В связи с чем, у эксперта отсутствовала возможность использования названных объектов-аналогов.
Обоснование выбора объектов-аналогов эксперт изложил на страницах 42, 43 заключения, в том числе обоснована возможность использования аналогов, расположенных в различных районах города Белгорода. Из приложенных к заключению источников выбора объектов-аналогов (в частности, газет) следует, что в объявлениях о продаже объектов недвижимости, как правило, точный адрес места нахождения не указывается, а местоположение объекта детализируется только наименованием улицы в городе Белгород. Кроме того, и государственный эксперт ФИО20 в своем заключении, и оценщик в отчете об оценке использовали объекты-аналоги, адрес которых не содержал конкретный порядковый номер расположения на улице. Федеральные стандарты оценки не запрещают использовать объекты-аналоги, адрес которых не содержит номера здания.
Что касается остальных доводов представителя административного истца относительно заключения эксперта, то они опровергаются содержанием заключения эксперта.
На страницах 48-53 заключения эксперта обосновано применение или отказ от применения корректировок по ценообразующим факторам, в том числе по категории земель и назначению объектов. Причем, эксперт не выделял такой ценообразующий фактор как расположение объектов относительно красной линии. Соответствующие доводы представителя административного истца о неправильной корректировке по названному фактору являются несостоятельными.
Корректировка объектов-аналогов по фактору «местоположение» проведена и обоснована в заключении эксперта.
Экспертом проведен анализ рынка, исходя из принципа достаточности исследования, закрепленного в пункте 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, что является обоснованным.
Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка, мотивы отнесения объекта оценки к сегменту индустриальной застройки, определен перечень ценообразующих факторов в данном сегменте, объекты-аналоги по своему назначению находятся в одном с объектом оценки сегменте.
Сомнения стороны административного истца относительно проведенных корректировок не подтверждены какими-либо доказательствами и не имеют под собой методологическую или научную основу, а соответственно, данные сомнения нельзя считать объективными, поскольку они выражают субъективное мнение стороны истца относительно проведенного экспертом исследования.
Заключение эксперта содержит существенную и достаточную для исследования информацию, ссылки на источники информации об объектах-аналогах, подбор последних обоснован экспертом.
Протокольным определением от 05.09.2017 года судом было отказано представителю административного истца в вызове для допроса эксперта ФИО17, учитывая, что несогласие стороны административного истца с заключением эксперта не является основанием для допроса эксперта, который достаточно ясно ответил на поставленные судом вопросы и мотивировал свои выводы.
Ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы не были заявлены.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административный истец в качестве оспаривания кадастровой стоимости представил помимо отчета об оценке также заключение о рыночной стоимости, составленное государственным старшим экспертом < данные изъяты> ФИО4, имеющей экспертную квалификацию по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки». Согласно заключению ФИО5, рыночная стоимость земельных участков, расположенных по адресу: < адрес> составляет
< данные изъяты> руб. и < данные изъяты> руб.
Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков исходить из определенной в заключении эксперта ФИО18 рыночной стоимости ввиду того, что судом отвергнуты как недостоверные доказательства представленные административным истцом отчет об оценке и заключение эксперта < данные изъяты> ФИО6
Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В суд с административным исковым заявлением административный истец обратился ... года, указанную дату и следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Романенко Михаила Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> рублей, по состоянию на ... года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: < адрес> в размере, равном его рыночной стоимости - < данные изъяты> рублей, по состоянию на ... года.
Датой подачи заявления Романенко Михаила Николаевича о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ... года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Борисова
Решение в окончательной форме принято 11.09.2017 года.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка