Решение Хабаровского краевого суда от 15 февраля 2021 года №3а-209/2020, 3а-33/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2021 года Дело N 3а-33/2021
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре Д.Д.Никулиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Принзюка И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Принзюк И.В. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый N, наименование - "Хабаровская духовная семинария" 3-й пусковой комплекс, Бизнес-центр, назначение - нежилое, площадь 5607,9 кв.м, адрес (местоположение): <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве долевой собственности (доля в праве 50/100), является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 утверждена по состоянию на 01.01.2019 года кадастровая стоимость этого объекта в размере 712 289 142,85 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости12.02.2020 года внесены соответствующие сведения. Рыночная стоимость этого объекта определена оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" в размере 233 301 365 рублей, чем составлен отчет об оценке. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года.
Определением суда от 21.12.2020 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица - администрация г.Хабаровска, ООО "Вымпел", Лисуненко Н.А., Правительство Хабаровского края.
В судебном заседании представитель административного истца - Зубок М.Е., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Административный истец Принзюк И.В., заинтересованное лицо Лисуненко Н.А., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, представители заинтересованных лиц администрации г.Хабаровска, Правительства Хабаровского края и ООО "Вымпел", уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка участвующих в деле лиц не признана обязательной, их неявка не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, причина неявки признана неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.
Представитель Правительства Хабаровского края предоставил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на не соответствие представленного административным истцом отчета об оценке федеральным стандартам оценки. Считает, что применяя затратный подход к оценке, оценщик определилрыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором этот объект находится, чем нарушил требования пункта 24 ФСО N 7. Также представитель заинтересованного лица считает, что Правительства Хабаровского края не является заинтересованным лицом в этом административном деле. Налог на имущество юридических лиц зачисляется в бюджет субъекта Российской Федерации. А полномочия по исполнению краевого бюджета реализуются через финансовый орган - министерство финансов Хабаровского края, являющегося распорядителем денежных средств. Правительство Хабаровского края не является финансовым органом. Кроме того, интересы Хабаровского края в административном деле обеспечены участием одного из органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации - министерством имущественных отношений Хабаровского края.
Представитель администрация г.Хабаровска в отзыве на административное исковое заявление, предоставленное в письменной форме, указал, что решение по административному делу зависит от достоверности представленного административным истцом доказательства о размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Если будет установлено, что отчет об оценке не отвечает этим требованиям, то имеются основания для отказа Принзюку И.В. в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Представленные административным истцом письменные доказательства подтверждают, что 25.02.2013 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый N, площадь 5607,9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - "Хабаровская духовная семинария" 3-й пусковой комплекс. Бизнес-центр, количество этажей 8, в том числе подземных 1; адрес (местоположение): <адрес>. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано: 13.11.2020 года право Принзюка И.В. на 17/100 доли в собственности и 14.06.2012 года на 33/100 доли в собственности; 14.06.2012 года право ООО "Вымпел" на 39/100 доли в собственности; 14.06.2012 года право Лисуненко Н.А. на 11/100 доли в собственности.
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571 установлен и с 01.01.2005 года введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены по состоянию на 01.01.2019 года результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 712 289 142,85 рублей. В Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта внесены 12.02.2020 года, начало применения кадастровой стоимости - с 01.01.2020 года.
Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Принзюк И.В. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Следовательно, он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её собственности объекта недвижимости на основании установления в отношении этого объекта рыночной стоимости.
Реализуя свое право, Признюк И.В. обратился в суд с административным иском 18.12.2020 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена по заказу Принзюка И.В. оценщиком ООО "Бизнес аудит оценка" К.А. Селивановым (он с 13.12.2007 года является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" (регистрационный N 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; имеет высшее профессиональное образование по специальности "Антикризисное управление", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости"; профессиональная деятельность застрахована), о чем 08.12.2020 года составлен отчет об оценке N 582/2020.
Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).
В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).
В отчете об оценке от 08.12.2020 года N 582/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, так как для использования этого метода имелись все необходимые данные. От применения других методов в рамках затратного подхода он отказался, поскольку достоверная информация, необходимая для их использования (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша) разбивка затрат на создание объектов недвижимости), отсутствовала. От применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался. В отчете причины отказа обоснованы (страницы 48-49, 66-69 отчета).
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18, 19, 20 ФСО N 1).
Как указано в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N 7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N 7).
Изучив документы (технический паспорт, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером N) и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект (инвентарный N) является нежилым восьмиэтажным (в том числе 1 подземный) зданием коммерческого назначения - "Хабаровская духовная семинария" 3-й пусковой комплекс, Бизнес-центр, находится по адресу: <адрес>. Здание фактически используется как административное. Объект построен в 2011 году, в соответствии с современными требованиями и нормами строительства, с применение современных строительных отделочных материалов. Конструктивные элементы: фундамент - сборный железобетон; стены и наружная отделка, перегородки - кирпичные; перекрытия и покрытия - железобетонные плиты; кровля - техноэласт; проемы - окна пластиковые, двери пластиковые и металлические; полы - линолеум, керамогранит; отделка - штукатурка, окраска, сэндвич панели, подвесные потолки; прочие конструкции - отмостка, крыльца, наружные сходы. Инженерное обеспечение: отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и канализация, скрытая проводка, телефон, интернет, охранно-пожарная сигнализация, система видеонаблюдения. Здание имеет подсобные и технические помещения, оборудовано пассажирскими лифтами, которыми можно пользоваться с цокольного по пятый этажи. Прилегающая к зданию территория оснащена системой видеонаблюдения, охранной сигнализацией. Все имеющиеся инженерные системы и коммуникации подключены, исправны и функционируют. Класс конструктивной системы здания КС-1; класс качества отделки - econom (простая). Объемно-планировочные параметры: объем 24 666 куб.м., в том числе - основная часть и цоколь 21 636 куб.м., подвал 3030 куб.м.; площадь 5607,9 кв.м., в том числе - основная часть 4 864,60 кв.м., подвал 743,30 кв.м.; высота - 3м.
Транспортная доступность к объекту оценки хорошая. От территории объекта до основной автомагистрали - ул. Ленина, примерно 170 метров, до остановки общественного транспорта "Площадь Славы" около 220 метров. Дороги, ведущие к объекту, находятся в хорошем состоянии. Район окружения объекта характеризуется смешанной застройкой, представленной объектами малого и среднего бизнеса и жилой застройкой, коммерческая активность высокая.
Для подбора аналога оценщик использовал Справочник "Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области", Россия. Серия "Справочник оценщика.", под редакцией Табакова С.А., Дидковской А.В.,-М.: ООО "КО-Инвест", 2016. -518с.. В качестве аналога оценщиком выбран объект из раздела 3.3 (объект ru03.03.000.0009) - Административное здание, этажность 6/7 этажей, класс конструктивной системы КС-1, класс качества econom (экономичный), строительный объем с цоколем (без подвала) 21 636 куб.м.; показатель стоимости замещения в целом по объекту в рублях на принятую единицу измерения - 11 812,40 руб/куб.м..
Поскольку здание, выбранное в качестве аналога, не предполагает наличие подвала, то подвал оценщиком рассчитан отдельно от основного строения. В качестве аналога выбран "подвал бытового назначения, глубиной до 3 м, с креплением котлована, строительный объем 2700-4500 куб.м.. Показатель стоимости замещения в целом по объему на принятую единицу измерения - 7 851 руб/куб.м. (раздел сборника УПСС "Подвалы. Сметная стоимость устройства подвалов").
Информационной основной стоимостных показателей послужил сборник укрупнённых показателей стоимости строительства: 1)С.А.Табакова, А.В.Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016г., для условий строительства в Московской области, России. Серия "Справочник оценщика".-М.: ООО "КО-ИНВЕСТ", 2016.-518с; 2)"Стоимостные коэффициенты по элементам зданий". Приложение к изданиям КО-Инвест 2016 года серии "Справочник оценщика" для условий строительства в Московской области".
Исходя из того, что объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства, оценщик внес ряд поправок: на разницу в объеме/площади для основного здания - 0,87; "регионально-климатическая" - для основного здания и для подвала - 1,114; "регионально-экономическая" (изменение цен в строительстве с 01.01.2016 года на 01.01.2019 года, уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени) - для основного здания и подвала - 1,13.
Величина прибыли предпринимателя определена по методике, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости (автор Озеров Е.С.), которая учитывает, что начальные вложения средств обычно не превышают 30% от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают 2-х лет. Величина прибыли предпринимателя, полученная по этой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя определена в размере 7%.
Стоимость нового строительства, рассчитанная на основании сведений сборника УПСС и, с учетом внесенных поправок и размера прибыли предпринимателя, составила 331 488 498 рублей (таблица 5.4, 5.5 на странице 57).
Оценщик, на основании данных о технических и физических характеристиках объекта оценки, полученных из представленных документах об объекте и в результате визуального осмотра здания, пришел к выводу, что техническое состояние объекта оценки с кадастровым номером N на 01.01.2019 года является в целом "очень хорошим". Определяя физический износ объектом оценки методом хронологического возраста, оценщик пришел к выводу, что он равен величине 16%.
Поскольку, по данным визуального осмотра и технического паспорта, подвал, не имеет деления на конструктивные элементы и имеет сопоставимое техническое состояние с основным строением, то, учитывая данные из Приложения к Сборникам КО-Инвест, оценщик пришел к выводу, что размер физического износа подвала сопоставим с физическим износом основного здания, и принимается в размере 16%.
Определяя физический износ экспертным методом, оценщик также исходил из того, что рассчитанный им износ здания попадает в диапазон значений шкалы экспертных оценок для определения величины физического износа для состояния "очень хорошее" - от 15% до 30%, то в дальнейшем расчете применяется значение физического износа, определенное методом хронологического возраста - 16%.
Оценщик пришел к выводу, что функциональное устаревание здания отсутствует. Его вывод основывался на том, что здание построено в 2011 году в соответствии с современными требованиями и нормами строительства, с применением современных строительных и отделочных материалов. На момент оценки здание соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, и обладает всеми необходимыми для эксплуатации его по назначению инженерными системами.
Экономическое устаревание, которое выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами (общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д.) оценщик определял методом капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию. Им учитывалось, что транспортная доступность объекта отличная, он находится в оценочной зоне Ц-1, которая выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства (в том числе федерального, регионального и местного значения) с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования в сочетании жилой застройкой и зданиями смешанного использования. Но, с 2013 года степень загруженности офисно-торговой недвижимости значительно снизилась (средний процент недогрузки высококлассной торговой недвижимости на активном рынке составляет 12,6 %), что отражено в "Справочнике оценщика недвижимости - 2018", Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, текущие и прогнозные характеристик рынка для доходного подхода, Нижний Новгород, 2018, ред. Лейфера Л.А.". Поэтому экономическое устаревание рассчитано в процентном отношении от недозагрузки при сдаче в аренду коммерческой недвижимости в среднем по данным рынка г.Хабаровска, и составило в денежном выражении 45 148 973 рубля.
На основании "Справочника оценщика недвижимости - 2018", корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, Нижний Новгород, 2018, под ред. Лейфера Л.А." оценщиком принято: - среднее значение скидки на торг в размере 8,4%; - процент операционных расходов от ПВД в размере 18,8%; - доля стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости - 0,78; - ставка капитализации - 11,3%.
С учетом всех внесенных поправок и корректирующих показателей, затраты на замещение основного здания, с учетом износа и устареваний, определены в размере 233 301 365 рублей, что соответствует размеру рыночной объекта оценки - нежилого помещения, кадастровый N, находящегося по адресу: <адрес>
Содержание отчета об оценке N 582/2020 от 08.12.2020 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.
Довод заинтересованного лица Правительства Хабаровского края о наличии нарушений пункта 24 ФСО N 7, допущенных оценщиком, выразившихся в определении рыночной стоимости объекта оценки без учета стоимости земельного участка, на котором здание находится, суд не принимает во внимание, считая его несостоятельным.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в котором указано (пункт 4), что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО 4), который является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно этому стандарту (пункты 3, 5) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Целью проводимой оценщиком оценки нежилого здания с кадастровым номером N являлся не общий случай определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая была утверждена только в отношение объекта капитального строительства, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям нежилое здание с кадастровым номером N поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект.
Оценщик, исходя из цели и задачи оценки, обоснованно определилрыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки.
В силу статьей 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, в ходе рассмотрения административного дела не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания до 01 января 2023 года результатов определения кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 4 статьи 6 Федеральный закон от 31.07.2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Принзюк И.В. обратился в суд 18.12.2020 года, и ранее в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года и применяется с 01.01.2020 года. Поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Мнение Правительства края, что оно не является заинтересованным лицом в рассматриваемом деле, не принимается во внимание судом.
Как установлено частью 1 статьи 56 Бюджетного кодекса РФ доходы от налога на имущество организаций подлежат зачислению в бюджеты субъектов Российской Федерации - по нормативу 100 процентов.
В соответствии с положениями части 1 статьи 125 Гражданского кодекса РФ, от имени субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В части 1 статьи 1, пунктах 2, 3, 5 части 2 статьи 16 Закона Хабаровского края от 27.11.2001 года N 349 "О Правительстве Хабаровского края", статьи 36.1, пунктах 2, 3 статьи 37.1 Устава Хабаровского края, принятого постановлением Хабаровской краевой Думы от 30.11.1995 года N 150, указано, что Правительство края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края. Правительство края разрабатывает для представления Губернатором края в Думу проект краевого бюджета и отчет об его исполнении, а также обеспечивает исполнение краевого бюджета и готовит отчет об исполнении краевого бюджета, ежегодные отчеты о результатах деятельности Правительства края, сводный годовой доклад о ходе реализации и об оценке эффективности государственных программ Хабаровского края, ежегодные отчеты о ходе исполнения плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития Хабаровского края для представления их Губернатором края в Думу. Правительство края в соответствии с действующим законодательством реализует на территории края полномочия края в области финансов, бюджетной и налоговой политики.
Поскольку Правительство Хабаровского края является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти Хабаровского края, обеспечивающим проведение единой финансовой политики края, и осуществляет функции по организации исполнения бюджета Хабаровского края, одной из основных задач которой является разработка основных направлений и осуществление бюджетно-финансовой и налоговой политики края, то именно этот государственный орган в рассматриваемом случае является заинтересованным лицом, права и обязанности которого могут быть затронуты принятым по делу решением.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление Принзюка И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый N, площадь 5607,9 кв.м, назначение - нежилое, наименование - "Хабаровская духовная семинария" 3-й пусковой комплекс, Бизнес-центр, адрес (местоположение): <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 233 301 365 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 18 декабря 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка