Решение Кемеровского областного суда от 18 мая 2016 года №3а-209/2016

 
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 18 мая 2016 года Дело N 3а-209/2016
 
именем Российской Федерации
г. Кемерово 18 мая 2016 года
Кемеровский областной суд
в составе председательствующего судьи Булычевой С.Н.
при секретаре Шарафиеве П.Р.
с участием представителя административного истца - Звекова А.В., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КСК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «КСК» (далее по тексту ООО «КСК») обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требования мотивированы тем, что ООО «КСК» арендует земельный участок с кадастровым №, площадью 21302 кв.м., расположенный по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Согласно кадастровой справке от 14 декабря 2015 года кадастровая стоимость земельного участка составляет < данные изъяты> руб.
Согласно отчету общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт Ресурсы Развития» № от 16 декабря 2015 года рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 28 января 2013 года составляет < данные изъяты> руб., что существенно ниже его кадастровой стоимости.
Являясь арендатором земельного участка, ООО «КСК» платит арендную плату, которая определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, размер арендной платы в экономически не обоснованном размере нарушает его права.
В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Звеков А.В. на удовлетворении требований настаивал.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в представленном письменном отзыве не имеет возражений против удовлетворения требований ООО «КСК».
Представитель Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, в представленных письменных возражениях указывает на необоснованное привлечение Управления в качестве административного ответчика, поскольку учреждение не принимает участие в оценочной деятельности, просил отказать в удовлетворении требований административного истца к Управлению Росреестра по Кемеровской области.
Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в судебное заседание не явился. Извещен надлежаще. Письменный отзыв не представил.
Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В рассматриваемом случае, с учетом обращения ООО «КСК» с заявлением в Комиссию 28 декабря 2015 года, с 01 января 2015 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Из представленных доказательств следует, что ООО «КСК» на основании договора аренды земельного участка № от 09 апреля 2013 года (л.д.14-15), акта приема-передачи земельного участка (л.д. 18) является арендатором земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: < адрес>, площадью 21302 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.
Согласно протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка, её размер определён исходя из кадастровой стоимости земельного участка, оспариваемой административным истцом (л.д. 19).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11 декабря 2015 года (л.д. 31-33), кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2015 года (л.д. 34), данным кадастрового дела, кадастровая стоимость указанного земельного участка, поставленного впервые на кадастровый учет решением о постановке на кадастровый учет от 28 января 2013 года № (л.д. 130), определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 30 января 2013 года (л.д. 131) в связи с образованием нового земельного участка в размере < данные изъяты> руб., т.е. по состоянию на 28 января 2013 года. Сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости внесены 30 января 2013 года.
В настоящее время Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 г. № 4-2/3904 по результатам проведении очередной массовой государственной кадастровой оценки утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка - < данные изъяты> руб., сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015г.
В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 3 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Поскольку на день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости-28 декабря 2015 года, за административным истцом сохранялось обязательство по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, то тем самым за ним сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
В связи с чем установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2015 года до 31 декабря 2015 года.
Из представленного административным истцом отчета оценщика ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы Развития» № от 16 декабря 2015 года об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, определенная по состоянию на 28 января 2013 года, составляет < данные изъяты> рублей (л.д.35-65).
Согласно положительному экспертному заключению № от 17 декабря 2015 года (л.д. 66-86), подготовленному экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является подготовивший отчёт оценщик Бардокин Д.Е., подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете. Отчет оценщика соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете.
Оценивая относимость отчета оценщика, определившего рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28 января 2013 года, к разрешаемым правоотношениям, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка определена в связи с образованием нового земельного участка. Следовательно, в соответствии с положениями ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать 28 января 2013 года - дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости.
Следовательно, представленный административным истцом отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 28 января 2013 года является относимым доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.
Оценивая допустимость представленного отчета, суд принимает во внимание, что отчет получил положительное экспертное заключение, соответствует требованиям статей 24.16 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Отчет следует признать допустимым доказательством.
Суд приходит к выводу, что в представленном отчете содержится подробное описание проведенных оценщиком исследований, указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования, что подтверждено также в экспертном заключении. Объект оценки в полной мере идентифицирован, отчет содержит результат оценки при применении сравнительного подхода методом сравнения продаж, и обоснование отказа от применения иных подходов (затратного и доходного). Использованные аналоги объектов соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы оценщика о рыночной стоимости объекта оценки. Выводы оценщика, изложенные в отчете, при оценке фактического использования земельного участка и анализе наиболее эффективного его использования при выборе объектов - аналогов и определении рыночной стоимости земельных участков, с учетом требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, следует признать обоснованными. Примененные оценщиком корректировки обоснованы и содержат объяснения, оценщиком подтверждены и обоснованы сведения об источниках полученной информации об аналогах объектов оценки, в том числе с учетом представленных дополнительных сведений. Отчет также содержит выводы оценщика при согласовании результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки. Представленные отчет и экспертное заключение содержат сведения о соответствии уровня знаний оценщика и эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доводов, свидетельствующих о недостоверности выводов оценщика относительно величины установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено. Оснований сомневаться в достоверности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка и оснований для назначения по делу судебной экспертизы, судом не установлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставленные административным истцом отчет об оценке и положительное экспертное заключение соответствуют требованиями законодательства об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки: ФСО № 1, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 256; ФСО № 2, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 255; ФСО № 3 утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года № 254; ФСО № 5, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328; ФСО № 6, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628; ФОС № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611. Отчет и положительное экспертное заключение следует признать допустимыми доказательствами.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, его рыночной стоимости, указанные доводы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, который несет обязанность по арендным платежам в экономически не обоснованном размере, в связи с чем ООО «КСК» вправе требовать установления кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
ООО «КСК» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением, принятым 28 декабря 2015 года. Однако Комиссией вынесено решение от 20 января 2016 года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (л.д. 24-30). Досудебный порядок рассмотрения спора административным истцом соблюден.
Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что учреждение не является надлежащим административным ответчиком по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований заявителя, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 КАС РФ, правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7).
Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях Управления Росреестра по Кемеровской области и не влечет для указанного лица каких-либо неблагоприятных последствий.
При таких обстоятельствах требования ООО «КСК» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «КСК» удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 21302 кв.м., расположенного по адресу: < адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности, в размере < данные изъяты> рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 28 января 2013 года, на период с 01 января 2015 года до 31 декабря 2015 года.
Дата обращения ООО «КСК» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 28 декабря 2015 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 23 мая 2016 года.
Судья Булычева С.Н.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка