Решение Пермского краевого суда от 19 января 2021 года №3а-2088/2020, 3а-171/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2021 года Дело N 3а-171/2021
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревой О.Н.,
с участием представителя административного истца - Калашникова А.В., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика - Управления Росреестра по Пермскому краю - Васяниной Е.В., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - ООО "Мега-Инвест", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала, Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 1078,4 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 22596521 рубль.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и является необоснованно завышенной, что нарушает законные интересы административного истца.
Представитель административного истца Калашников А.В. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю Васянина Е.В. в судебном заседании возражала против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в заявленном административным истцом размере.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" К., в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении административного дела в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражала, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представила, ходатайство о назначении экспертизы не заявила.
Представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала Ш. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Административный ответчик Правительство Пермского края, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил, мнение по заявленным требованиям не выразил.
Заслушав участников процесса, изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных правоустанавливающих документов ООО "Мега-Инвест" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером **, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 8-10).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
Принадлежащее административному истцу здание с кадастровым номером ** включено под номером 3853 в таблицу 1 перечня объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость на 2020 года, приложение к постановлению Правительства Пермского края от 28 ноября 2019 года N 874-п.
Поскольку налоговая база в отношении принадлежащего административному истцу на праве собственности здания исчисляется от их кадастровой стоимости, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ** составляет 33710189 рублей 42 копейки (л.д. 7).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет N 1986.4/О-19 от 29 сентября 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО "Р-Консалтинг" - Б., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составила 22596 521 рубль.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчет об оценке N 1986.4/О-19 от 29 сентября 2020 года, составленный оценщиком Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчеты соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Б., выполнившая отчет об оценке N 1986.4/О-19, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Региональной ассоциации оценщиков", что подтверждается свидетельством N ** от 3 апреля 2018 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводам, изложенным в отчете об оценке, учитывая место положения объекта оценки, его площадь, физические характеристики.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком в отношении нежилого помещения использован сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж. В отчете об оценке оценщиком подробно приведены мотивы отказа от определения рыночной стоимости объектов оценки затратным и доходным подходами.
Применяя сравнительный подход, оценщиком произведены расчеты методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков и вычтена из стоимости спорного нежилого помещения (объекта оценки), полученной сравнительным подходом. Согласно отчёту об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, в отношении которого они применялись. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки, такие как скидки на торг, местоположение, физические характеристики объектов-аналогов. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведены в отчете со ссылками на источники, которыми оценщик руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемому объекту сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Отчет об оценке содержит допущения и ограничения, на которых основывается оценка.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Итоговый результат оценки приведен в отчете после согласования результатов оценки с применением сравнительного подхода.
Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены. Представитель административного ответчика не возражал против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной стоимости, приведенной в отчетах об оценке, представленных административным истцом.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Мега-Инвест" требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию, как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано 2 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, общей площадью 1078,4 кв.м., с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 22596521 рубль.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 2 февраля 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка