Дата принятия: 28 апреля 2020г.
Номер документа: 3а-208/2020
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 апреля 2020 года Дело N 3а-208/2020
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-208/20 по административному исковому заявлению Кашаева Р.Р. к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Кашаев Р.Р. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что он является арендатором земельного участка, КН <...>, площадью 917 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 3 513 210,40 руб., установленной по состоянию на 06.06.2016, и просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 1 541 000 руб., определенном в отчете И. от <...> N <...>.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тульской области, заинтересованные лица -Управление Росреестра по Тульской области, - администрация м.о.г.Донской Тульской области (в лице представителей), не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, указанными лицами (за исключением последнего) заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что у Кашаева Р.Р. в аренде находится земельный участок КН <...>, площадью 917 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>.
Договор аренды N<...>, заключенный <...> с администрацией г.Донской Тульской области, зарегистрирован 28.12.2016. Данный договор заключен по итогам аукциона, годовой размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме. Вместе с тем, п.3.1 договора установлено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим нормативно-правовым регулированием.
По данным ЕГРН, в пределах участка расположен объект <...>, - нежилое здание (склад-магазин), площадью 301.6 кв.м, с 03.10.2019 находящийся в собственности Кашаева Р.Р.
Таким образом, административный истец является носителем субъективного права оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.
Так как участок был поставлен на государственный кадастровый учет после утверждения результатов массовой оценки, величина кадастровой стоимости земельного участка была определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ.
Согласно ч. 2 п. 1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113 (действовавшего на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости), при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.
Согласно п.2.4 Методических указаний, в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
В соответствии с приведенными требованиями кадастровая стоимость земельного участка КН <...> определена по состоянию на 06.06.2016 актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от 25.01.2018 путем умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости - 3831.20 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области"), в размере 3 513 210.40 руб. Сведения о вышеуказанной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 25.01.2018.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к оценщику И. В соответствии с отчетом, подготовленным данным оценщиком, от <...> N<...>, рыночная стоимость участка на 06.06.2019 составляла 1 541 000 руб.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "П" Ш.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении N<...>, отчет И. от <...> N<...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 года, федеральным стандартам оценки. Эксперт не подтвердил определенную оценщиком рыночную стоимость объекта, рассчитав ее на 06.06.2016 в размере 1 853 422 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим стаж работы эксперта в области оценки более 20 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Эксперт Ш. является членом "Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета закону, специальным ФСО, выявил наличие нарушений, существенно повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости, в связи с чем произвел собственное исследование.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на даты определения кадастровой стоимости.
Что касается отчета оценщика И., то он согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями ФСО, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Как установлено п.п.12, 13,14 ФСО-1, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
Как отмечено экспертом и видно из отчета оценщика, не все найденные оценщиком объекты для сравнения можно признать потенциальными аналогами, некоторые характеристики объектов неизвестны (п.п.10, 13 ФСО N 1, п.11д ФСО N 7). Сведения о сделках малодоступны, объявления плохо читаемы (п.п.8з, 13 ФСО N 1, п.11в ФСО N 7, п.3 ФСО N 3). Имеется иная ценовая информация, использование которой приводит к иному результату (п.11д, ФСО N 7). Имеется указание на текущее использование, которое никак не конкретизировано (п.15 ФСО N 7). Применяется корректировка на торг из справочника по оценке 2017 года, то есть, после даты оценки (п.п. 3,4,5 ФСО N 3).
Эти и иные нарушения существенно повлияли на итоговый результат, так что отчет оценщика не может быть взят за основу при определении величины рыночной стоимости объекта, так как не обладает признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Оспариваемая кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена по состоянию на 14.11.2018 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в экспертном заключении.
Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка (1 853 422 руб.) по состоянию на 06.06.2016 значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка (3 513 210.40 руб.), что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.
В этой связи установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Тульский областной суд - 20.01.2020 (согласно штемпелю почтового отделения на конверте).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Кашаева Р.Р. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН <...>, площадью 917 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 06.06.2016 равной его рыночной стоимости в размере 1 853 422 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 20.01.2020.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
