Дата принятия: 28 июля 2020г.
Номер документа: 3а-208/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 28 июля 2020 года Дело N 3а-208/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при секретаре Антоновой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "ИНК" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Финансовая компания "ИНК" обратилось в суд с административным исковым заявлением с учетом уточнений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания Мытного рынка (торгового павильона), общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей (без очистки от НДС) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Общество является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила N рублей.
Согласно отчету ИП Свининой Н.В. рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере N рублей (без очистки от НДС).
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Соколова Л.А. административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости нежилого здания не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по Ярославской области на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого здания не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объекта недвижимости на 01 января2019 года.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что ООО "Финансовая компания "ИНК" является собственником объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания Мытного рынка (торгового павильона), общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Законом Ярославской области от 15.10.2003 N 46-з "О налоге на имущество организаций в Ярославской области" для объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка устанавливается в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью от 1000 квадратных метров включительно и помещений в них.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество организации, являются публичными, вопрос определения налога на имущество юридических лиц урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество юридических лиц, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.
Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Он вошел в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ИП Свининой Н.В., согласно которому определена рыночная стоимость нежилого здания с учетом уточнений в размере N рублей (без очистки от НДС).
Суд отмечает, что для целей законодательства об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом Российской Федерации возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения, в том числе НДС, определяется Налоговым кодексом Российской Федерации.
Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Между тем, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.
Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.
Суд отмечает, что определяя рыночную стоимость в размере 20 401 000 рублей, оценщик произвел самостоятельную очистку рыночной стоимости от налога на добавленную стоимость без приведения мотивов, принятого им решения.
С учетом приведенных положений закона суд считает правильной установленной рыночную стоимость объекта оценки в размере N рублей, т.е. без очистки предполагаемого оценщиком НДС.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании пояснениями оценщика Свининой Н.В., не доверять которым у суда оснований не имеется.
Замечание о необоснованном значении ставки капитализации подлежит отклонению, поскольку оценщиком при ее расчете учитывались особенности нежилого здания, в том числе год постройки. На странице 62 отчета оценщиком подробно изложен расчет ставки капитализации путем метода кумулятивного построения.
Доказательств, свидетельствующих о необоснованности представленного оценщиком расчета, суду не представлены.
Довод Департамента о неприменении оценщиком ряда корректировок является необоснованным, поскольку в качестве аналогов использованы объекты сходные с объектом оценки по ценообразующим факторам. Большинство аналогов расположены неподалеку от объекта оценки, являются по таким критериям как: пешеходный трафик, доступ к объекту, этаж расположения, класс качества, - идентичными.
Использование оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости данных УПВС, не является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Данный справочник содержал необходимые данные применительно к объекту оценки и мог быть использован при расчетах.
Административным ответчиком в качестве возражений на отчет предложены ряд объектов, которые, по мнению Департамента, необходимо было использовать в отчете.
Данные возражения подлежат отклонению ввиду следующего.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Оценщиком в суде проанализированы предложения Департамента и установлено, что по двум аналогам (<адрес>) даты предложений существенно отдалены от даты оценки.
Кроме того, здание по адресу: <адрес>, находится в процессе реконструкции, что требует дополнительных корректировок.
Предложенный объект по адресу: <адрес>, достаточным образом не идентифицируется.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом пояснений оценщика Свининой Н.В., а также отсутствия убедительных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости нежилого здания подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения юридического лица с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания Мытного рынка (торгового павильона), общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
