Дата принятия: 01 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-208/2020, 3а-7/2021
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 февраля 2021 года Дело N 3а-7/2021
от 1 февраля 2021 года по делу N 3а-7/2021
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Ивановой О.В.
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Носырева Олега Владимировича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, ГБУ "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ИП Носырев О.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка, указав, что арендует у администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" земельный участок с кадастровым N, площадью 33 296 кв.м, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по <адрес>.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 25 354 904 рубля.
Согласно полученному им отчету оценщика ООО "Декорум" Швецова М.А. N 211-07/2020 от 30 июля 2020 года рыночная стоимость указанного выше земельного участка по состоянию на ту же дату составляет 1 рубль.
Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, тем самым считает, что значительным превышением кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушаются права и затрагиваются интересы административного истца как плательщика арендной платы.
Ссылается на то, что действующее правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 33 296 кв.м, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 1 рубля.
ИП Носырев О.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.
В судебном заседании представитель административного истца Черницкая О.А. административный иск поддержала, при этом полагала возможным при разрешении заявленных исковых требований исходить из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, установленной заключением проведенной по административному делу судебной экспертизы. В этой связи просила установить кадастровую стоимость земельного участка N в размере его рыночной стоимости - 2 186 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Представитель заинтересованного лица ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Джанунц С.В. против удовлетворения заявленных требований не возражал, также полагал возможным при разрешении заявленных исковых требований исходить из рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, установленной заключением проведенной по административному делу судебной экспертизы.
Представители административных ответчиков - Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, а также представители заинтересованных лиц - администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ИП Носырев О.В. на основании договора аренды земельного участка N 415-КЗО/2018 от 8 августа 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым N, площадью 33 296 кв.м, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 9-11).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции закона от 22 июля 2010 года) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка с кадастровым N на 1 января 2019 года в размере 25 354 904 рублей установлена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области", принятым в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка в указанном размере по состоянию на 1 января 2019 года внесены в государственный кадастр недвижимости 28 января 2020 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 8).
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Условиями договора аренды земельного участка N 415-КЗО/2018 от 8 августа 2018 года предусмотрено, что расчет сумм арендной платы производится ежегодно исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N.
Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Пользуясь предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Следовательно, при разрешении данного административного дела на административном истце лежит обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года, а на административных ответчиках и заинтересованных лицах при несогласии с заявленными требованиями - обязанность доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости данного земельного участка, представленных административными истцами.
При обращении в суд с административным иском в его обоснование административным истцом представлены суду результаты отчета N 211-07/2020 от 30 июля 2020 года оценщика ООО "Декорум" <данные изъяты> в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 рубль.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью проверки обоснованности отчета, представленного административным истцом, и замечаний заинтересованных лиц на данный отчет, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу определением суда от 17 декабря 2020 года по ходатайству административного истца по делу была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, производство которой поручено эксперту ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В.
Согласно полученному по итогам судебной экспертизы заключению эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В. от 18 января 2021 года N 01-01/ЭС-2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 33 296 кв.м, вид разрешенного использования - земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по <адрес>, на 1 января 2019 года составляет 2 186 000 рублей (т. 2 л.д. 155-232).
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 настоящего Кодекса.
Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке и заключение эксперта, суд приходит к следующему.
Как следует из отчета об оценке N 211-07/20, оценщик исходил из того, что аналогичные земельные участки на рынке не продаются, цена земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, включает в себя стоимость земельных участков, предназначенных для прохода (проезда) к нему. Далее оценщиком был проведен анализ предложений четырех аналогов - земельных массивов, в составе которых также продавались земельные участки для индивидуального жилищного строительста, по результатам которого сделан вывод о том, что земли общего пользования в составе таких массивов имеют нулевую или отрицательную стоимость.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> пояснил, что спорный земельный участок фактически предназначен для прохода и проезда к земельным участкам для жилищного строительства, и подтвердил выводы, изложенные в отчете, относительно отсутствия рыночной стоимости данного объекта.
При таких обстоятельствах отчет об оценке N 211-07/20 не может быть признанным обоснованным, допустимым, корректно и объективно устанавливающим рыночную цену земельного участка, как составленный с существенными нарушениями методологии оценки.
Заключение эксперта N 01-01/ЭС-2021 от 18 января 2021 года в целом соответствует предъявляемым требованиям. В его вводной части содержатся необходимые сведения о квалификации эксперта, его профессиональной подготовке, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выбор сравнительного подхода к оценке и метода сравнения продаж аргументированы. Экспертом определен условный сегмент рынка - для индивидуальной жилой застройки, исходя из территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок, с учетом разрешенного использования смежных земельных участков, граничащих с объектом с кадастровым N. Объекты-аналоги расположены в пределах одного кадастрового квартала. Применены корректировки на площадь, прочие отличия.
По изложенным в заключении мотивам эксперт пришел к выводу о том, что полученное в процессе расчетов удельное значение рыночной стоимости объекта исследования выпадает за пределы диапазона рыночных данных, представленных в разделе исследования сегмента рынка для индивидуальной жилой застройки. Это обстоятельство обусловлено тем, что земельный участок с кадастровым N для цели определения рыночной стоимости условно отнесен экспертом к данному сегменту, так как фактическое разрешенное использование объекта- общее пользование территории не носит рыночный характер (прямые аналоги не представлены на открытом рынке).
Экспертное заключение, составленное по результатам судебной оценочной экспертизы, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и обоснованный ответ на поставленный вопрос. Противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
По своему содержанию экспертное заключение N 22-ЭЗ-12/2020 соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта или вызывающих сомнение в обоснованности и объективности сделанных выводов, лицами, участвующими в деле, также не представлено.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с итоговой величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" Окомелко Н.В.
Более того, представитель административного истца также согласился с выводами судебной экспертизы и применительно к ним фактически уточнил исковые требования.
При этом представитель заинтересованного лица - ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" выводы судебной экспертизы также не оспаривал и полагал возможным удовлетворить заявленные исковые требования с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением проведенной по административному делу судебной экспертизы.
Иными лицами, участвующими в деле, фактических данных, объективно свидетельствующих о том, что заключение эксперта содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду также не представлено.
Таким образом, исследовав представленные доказательства, проанализировав отчет оценщика и заключение эксперта, которыми определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, соглашаясь с тем, что его кадастровая стоимость, установленная на ту же дату, является завышенной.
Что же касается размера рыночной стоимости земельного участка, то суд по изложенным выше мотивам находит достоверной итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определенную экспертом Окомелко Н.В.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющимся арендатором земельного участка, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
С учетом вышеизложенного датой подачи заявления ИП Носырева О.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости является дата обращения в Калининградский областной суд - 10 августа 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ИП Носырева О.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 33 296 кв.м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 186 000 рублей.
Датой подачи ИП Носыревым О.В. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 10 августа 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 15 февраля 2021 года.
Судья
О.В. Иванова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
